Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5335
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. Deze uitspraak gaat over het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 20 september 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) is gehandhaafd op € 960.000,- voor het belastingjaar 2023.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 24 februari 2023 de WOZ-waarde voor het belastingjaar vastgesteld op € 960.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft hierbij ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd en daarbij is de WOZ-waarde van de woning als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. Met de bestreden uitspraak is het bezwaar tegen de beschikking ongegrond verklaard.
4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrix.
5. De rechtbank heeft het beroep op 2 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: F.A. Wisker, als waarnemer van eisers gemachtigde, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar, [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande woning. De oppervlakte van het woongedeelte is 97 m². Daarnaast heeft de woning een overkapping van 88 m², een aangebouwde woonruimte van 31 m2 en een dakopbouw van 14 m². Verder horen er bij woning verschillende bijgebouwen: een aangebouwde berging van 89 m², een vrijstaande berging van 145 m², een tuinhuis van 10 m² en een paardenstal van 30 m². Daarnaast is er een buitenbak van 800 m² aanwezig. De woning ligt op een perceel met een oppervlakte van 14.430 m².
7. Eiser bepleit een lagere waarde voor de woning op de waardepeildatum van € 701.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
8. Omdat volgens eiser de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is, is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht: [adres 2] (in [plaats 1] ), [adres 3] (in [plaats 1] ), [adres 4] (in [plaats 1] ), [adres 5] (in [plaats 2] ) en [adres 6] (in [plaats 1] ) (gezamenlijk: de referentiewoningen).
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt in de eerste plaats dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser gelet op onder meer het type en de woon- en perceeloppervlakte. Aan de hand van deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning kunnen onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding en de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Wat eiser in beroep aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt de rechtbank hierna uit.
11. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat de referentiewoningen [adres 7] en [adres 8] een lagere waarde onderbouwen en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het recht van overpad. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgronden ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden dan ook niet verder bespreken.
12. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening mee is gehouden dat de voorzieningen in zijn woning gedateerd zijn. De badkamer is 30 jaar oud, de keuken 22 jaar oud en het toilet is 30 jaar oud. Daarnaast is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de oude CV-ketel.
13. De rechtbank is het op deze punten niet met eiser eens. In de enkele niet onderbouwde stellingen van eiser ziet de rechtbank geen aanleiding voor de conclusie dat de voorzieningen en de staat van onderhoud niet als normaal kunnen worden beoordeeld, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. Wat betreft de voorzieningen overweegt de rechtbank daarnaast dat de voorzieningen bij de referentiewoningen [adres 4] , [adres 2] en [adres 3] gelet op de foto’s in de verkoopadvertentie duidelijk (zeer) gedateerd zijn en ook op de foto’s van referentiewoning [adres 6] zijn geen moderne voorzieningen te zien. De voorzieningen van deze woningen zijn net als bij eisers woning als ‘normaal’ beoordeeld. Zou al sprake zijn van gedateerde voorzieningen in de woning van eiser, dan kan de rechtbank volgen dat de voorzieningen als gelijkwaardig aan de voorzieningen van de referentiewoningen zijn beoordeeld.
14. Eiser stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de (overlast van) de ligging van de woning aan de snelweg A12. Volgens eiser had de heffingsambtenaar de ligging met een factor 2 (matig) moeten waarderen in plaats van een factor 3 (normaal).
15. Volgens de heffingsambtenaar gaat er geen waardedrukkend effect uit van de ligging aan de A12 en is terecht van een normale ligging uitgegaan. De woning ligt aan de snelweg, maar verder is het een plek met veel privacy en ruimte voor het uitoefenen van hobby’s. De rechtbank vindt de enkele stelling van de heffingsambtenaar dat er ook voordelen aan de ligging van de woning zijn verbonden, niet voldoende om de heffingsambtenaar erin te volgen dat van de ligging aan de snelweg ten opzichte van de referentiewoningen, die niet aan een snelweg liggen, geen waardedrukkend effect uitgaat. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat als de snelweg er niet zou liggen, de woning een bovengemiddelde ligging zou hebben. De heffingsambtenaar ziet dus ook voordelen aan de ligging, maar voor zover de heffingsambtenaar bedoelt dat mogelijke negatieve aspecten van de ligging kunnen worden weggestreept tegen de positieve aspecten kan daar niet zonder meer van uit worden gegaan, nu eiser heeft weersproken dat het voor een bepaalde groep kopers, zoals paardenhouders, juist een heel mooie ligging is. Zonder nadere onderbouwing van de heffingsambtenaar vindt de rechtbank dan ook niet aannemelijk dat de ligging van de woning net als de ligging van de referentiewoningen als ‘normaal’ kan worden gewaardeerd. De rechtbank gaat er daarom met eiser van uit dat de ligging als matig (met een factor 2) moet worden gekwalificeerd.
15.1.
Eiser heeft op de zitting aangegeven dat de correctie van 8,4% die in de taxatiematrix staat weergegeven bij een matige ligging, hem juist voorkomt. Hij heeft op de zitting uitgelegd dat als deze correctie wordt doorgerekend in de taxatiematrix voor de grondwaarde, de waarde van de kavel niet € 606.060,- is, maar € 555.151,-. De totale WOZ-waarde moet dan volgens eiser € 909.000,- zijn. De rechtbank volgt eiser niet in zijn berekening, gelet op de taxatiemethodiek die de heffingsambtenaar in de taxatiematrix hanteert. In de taxatiematrix worden de correcties voor verschillen in ligging (en kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid) niet toegepast op de kavelwaarde, maar op de eenheidsprijzen per m² woongedeelte van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar corrigeert de eenheidsprijzen per m² van de referentiewoningen voor de verschillen met de woning van eiser, naar een eenheidsprijs per m² op basis van gelijke kenmerken. Deze taxatiemethodiek is op zichzelf niet door eiser ter discussie is gesteld. Uitgaande van deze methodiek had de heffingsambtenaar bij de berekening van de eenheidsprijzen per m² per referentiewoning rekening moeten houden met een (extra) correctie van 8,4% voor de matige ligging van eisers woning. Als met deze correctie wel rekening wordt gehouden, dan zijn de eenheidsprijzen per m² van de referentiewoningen bij een doorrekening op basis van gelijke kenmerken als volgt: € 2.943,- ( [adres 2] ), € 4.795,- ( [adres 3] ), € 2.905,- ( [adres 4] ), € 1.647,- ( [adres 5] ) en € 2.042,- ( [adres 6] ). De gemiddelde eenheidsprijs per m² op basis van gelijke kenmerken is daarmee € 2.886,- per m². Dit is nog altijd ruim hoger dan de gemiddelde eenheidsprijs per m² die voor de woning van eiser is aangehouden (€ 1.822,-). Daarom kan, ook als wordt uitgegaan van een matige ligging van de woning, niet worden gezegd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.