Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummers: UTR 23/1518 & 23/1584 & 23/1585 & 23/1586 & 23/1587 & 23/1588 & 23/1589 & 23/1590 & 23/1591
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels )
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder,
(gemachtigde: D. Koopmans)
Inleiding
Zaaknummer
Adres
Vastgestelde waarde
UTR 23/1589
[adres 1]
€ 324.000,-
UTR 23/1586
[adres 2]
€ 319.000,-
UTR 23/1590
[adres 3]
€ 318.000,-
UTR 23/1585
[adres 4]
€ 356.000,-
UTR 23/1587
[adres 5]
€ 338.000,-
UTR 23/1584
[adres 6]
€ 334.000,-
UTR 23/1518
[adres 7]
€ 336.000,-
UTR 23/1588
[adres 8]
€ 336.000,-
UTR 23/1591
[adres 9]
€ 354.000,-
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van een aantal onroerende zaken voor het belastingjaar 2022 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Het gaat om de volgende onroerende zaken in [plaats 2] (de woningen):
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 februari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woningen en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix van 29 augustus 2023 (de taxatiematrix) ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 18 oktober 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met de taxateur.
Geschil
Geschil
Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat het beroep zich niet richt tegen de objecten aan de [straat] nummers [nummer 1] tot en met [nummer 2] (oneven nummers). In geschil zijn alleen nog de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan [adres 1] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] (de woningen) op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser is eigenaar van de woningen. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordeling door de rechtbank
De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
7. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en de taxatiematrix (ontvangen door de rechtbank op 28 september 2023 en op 2 oktober 2023 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
8. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de woningen bepaald is met behulp van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank sluit zich aan bij de gebruikte methode.
De beoordeling van de zaakHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld?
De beoordeling van de zaakHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld?
9. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix wel aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 10] in [plaats 2] (referentie 1);
- [adres 11] in [plaats 2] (referentie 2);
- [adres 12] in [plaats 2] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
- [adres 10] in [plaats 2] (referentie 1);
- [adres 11] in [plaats 2] (referentie 2);
- [adres 12] in [plaats 2] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
10. De rechtbank stelt vast dat de woningen en de referenties woningen zijn die in een woonwijk in [plaats 2] liggen. De woningen zijn in 2016 gebouwd en de referenties in 2015 en 2016. Zij zijn qua uitstraling goed vergelijkbaar. De woningen en referenties hebben allemaal dezelfde bouwkundige kwaliteit en staat van het onderhoud. De woningen hebben eenvoudige voorzieningen, terwijl de referenties normale voorzieningen hebben. De oppervlakte van de woningen bedraagt 123 m² en de oppervlakte van de referenties variëren tussen 127 m² en 164 m². De rechtbank vindt de referenties daarom goed bruikbaar voor een vergelijking.
11. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs te hanteren. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De beoordeling van de beroepsgronden van eiser
De beoordeling van de beroepsgronden van eiser
12. Eiser voert aan dat de oppervlakte van de vier woningen identiek is. Dit geldt ook voor de voorzieningen, staat van het onderhoud en overige KOUDV-factoren. Volgens hem is het daarom niet mogelijk dat de woningwaarde per m² van de vier woningen niet gelijk is. De woningwaarde per m² van [adres 1] is namelijk € 1.990,- terwijl de woningwaarde per m² van de andere hoekwoning, [adres 4] , € 1.989,- is. De tussenwoning aan [adres 2] heeft een woningwaarde per m² van € 1.993,-, terwijl de andere tussenwoning aan [adres 3] een woningwaarde per m² van € 1.990,- heeft. Hierdoor is de WOZ-waarde van de woningen niet juist vastgesteld.
13. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat deze verschillen in de woningwaarde per m² afrondingsverschillen zijn.
14. Eiser vergelijkt de WOZ-waarden van zijn woningen, maar de WOZ-waarde moet worden onderbouwd op basis van een vergelijking met echte transacties. De heffingsambtenaar heeft dat ook gedaan. Het gaat er dus om of iedere afzonderlijk vastgestelde waarde niet te hoog is als je die afzet tegen de waarde per vierkante meter van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat de referenties een woningwaarde per m² hebben van € 2.880,-, € 2.895,- en € 2.097,-. De woningen van eiser zitten rond de € 1.990,- per vierkante meter. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
15. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
16. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 11 april 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) 8 maanden verstreken.
17. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [2] , stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
18. Bij een verzoek om schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn is de eerste vraag die beantwoord moet worden óf de termijn is overschreden. Bij die vraag is het niet zozeer van belang hoelang de heffingsambtenaar of de rechtbank er afzonderlijk over hebben gedaan. Het gaat enkel om de totale, bij elkaar opgetelde duur van de procedure. Dit heeft tot gevolg dat bij een verlenging van de redelijke termijn, de termijn ook verlengd wordt voor de totale procedure. Dat het gedrag van de gemachtigde dat aanleiding geeft voor verlenging zich in de beroepsfase afspeelt doet daar niet aan af. De vraag wat er in welke fase is gebeurd en aan wie de overschrijding moet worden toegerekend, komt namelijk pas aan de orde nadat is vastgesteld dát de redelijke termijn is overschreden.
19. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
20. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen aan [adres 1] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
20. Eiser heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
Beslissing
De rechtbank:
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.