Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/408
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J. Massée).
Inleiding
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 505.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 juli 2024. Verschenen is dhr. Bakker als gemachtigde van eiser.
Feiten
Feiten
5. Eiser is eigenaar van een twee-onder-een-kap-woning, welke in 1966 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 107 m2. Bij de woning behoren een vrijstaande garage van 16 m2, een aanbouw van 15 m2 en van 3 m2 en een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel van 219 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 434.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 505.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 26 oktober 2020 voor € 606.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 550.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 september 2020 voor € 420.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar, uitstraling en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen?
11. Eiser betwist dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting opgemerkt dat bij de referentiewoning [adres 2] de getallen die in de iWOZ-kaart zijn opgenomen niet overeenkomen met de getallen die in de matrix staan. Hierdoor is het bij deze referentiewoning niet controleerbaar op welke wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
11. De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar was niet aanwezig op de zitting, waardoor er geen nadere toelichting is gegeven op dit standpunt van eiser. De rechtbank kan zonder nadere toelichting niet volgen hoe er in de matrix tot de oppervlaktes van de referentiewoning [adres 2] is gekomen. Hierdoor kan de rechtbank de prijs per m2 niet controleren. De rechtbank concludeert dat de referentiewoning [adres 2] daarom niet bruikbaar is als referentie. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de waarde van de woning voldoende onderbouwd is met de overige referentiewoningen. Volgens de gemachtigde van eiser zijn de andere referentiewoningen bruikbaar en de rechtbank is het daarmee eens. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] is € 2.623,- (€ 2.535,- + € 2.710,- : 2). Voor het voorzieningenniveau gaat de heffingsambtenaar uit van 1 punt lager dan de woning van eiser, wat betekent dat er een correctie van + 10 % moet plaatsvinden. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is dan € 2.885,-. Dit bedrag ligt hoger dan de prijs per m2 van de woning (€ 2.728,-), waardoor de heffingsambtenaar met deze referentiewoningen heeft onderbouwd dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het verstrekken van stukken geschonden?
13. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In bezwaar heeft eiser verzocht om de grondstaffel, de VLOK/KOUDV-factoren en de waarde van de deelobjecten van minstens zes referentiewoningen die de waarde onderbouwen. Dit alles is niet overlegd door de heffingsambtenaar, aldus eiser. Ook in de onderhavige beroepsprocedure zijn niet alle stukken overlegd. Zo ontbreken bijvoorbeeld de iWOZ-kaarten. Alleen al om deze schendingen is het beroep van eiser gegrond, aldus eiser. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in de bezwaarfase een taxatiematrix is overlegd. Ook zijn het taxatieverslag en de grondstaffels aan eiser toegezonden. Hierdoor heeft eiser de gelegenheid gehad om een standpunt in te nemen.
13. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ten aanzien van de iWOZ en grondstaffel ingetrokken. Deze punten behoeven geen bespreking meer.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de genoemde artikelen niet geschonden. De beroepsgrond slaagt dus niet. De rechtbank zal dat hieronder nader toelichten.
13. Als een belanghebbende een gemachtigde heeft, volgt uit artikel 6:17 van de Awb de verplichting dat de opgevraagde stukken aan deze gemachtigde worden doorgezonden. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix toe te zenden, moet worden verworpen. Artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden, maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
13. Ten aanzien van de mogelijke schendingen in de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt op basis van het dossier vast dat eiser in de bezwaarfase is bijgestaan door een andere gemachtigde dan in de onderhavige beroepsprocedure. In de bezwaarfase is door de voormalig gemachtigde van eiser verzocht om een hoorzitting en is tevens een algemeen geformuleerd verzoek gedaan om toezending van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van dit verzoek zowel een taxatieverslag als een taxatiematrix verstuurd aan eiser. Op basis van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan zijn verplichtingen die volgen uit de artikelen 40 Wet WOZ en 7:4, vierde lid, Awb. Hij heeft alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning verstrekt aan eiser en van een schending van de hiervoor genoemde artikelen, is dus geen sprake.
13. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. In tegenstelling tot hetgeen eiser heeft betoogd, heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde indexcijfers in de beroepsfase overgelegd. Van het ontbreken van andere op de zaak betrekking hebbende stukken is de rechtbank niet gebleken. De heffingsambtenaar heeft dan ook in de beroepsfase voldaan aan zijn informatieverplichting. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
19. Eiser is van mening dat de indexering van de verkoopcijfers niet inzichtelijk is gemaakt. Bij de referentiewoning [adres 3] is er een verschil tussen de verkoopprijs en geïndexeerde prijs van € 14.000,- in een periode van twee maanden. Bij de referentiewoning [adres 2] is dit verschil € 9.000,- voor een periode van zes maanden. Bij de referentiewoning [adres 4] is het verschil € 27.000,-.
19. De rechtbank volgt eiser in het standpunt dat de indexering niet duidelijk is gemaakt. Er zitten relatief grote verschillen tussen de prijzen, terwijl er relatief weinig verschillen zijn tussen de maanden vanaf de verkoopdatum tot de indexeringsdatum. Met het gegeven percentage komt de rechtbank niet tot de geïndexeerde verkoopcijfers. De geïndexeerde waarde van de [adres 3] is € 556.930,-. [1] De totale waarde van het hoofdgebouw zonder bijgebouwen komt dan neer op € 271.493,- (€ 556.930,- minus € 272.387,-, € 9.000,- en € 4.050,-). De waarde van het hoofdgebouw moet gedeeld worden door de gebruiksoppervlakte van 103 m2, wat neerkomt op een bedrag van € 2.635,- per m2. De geïndexeerde waarde van [adres 4] is € 438.522,-. [2] De totale waarde van het hoofdgebouw zonder bijgebouwen komt dan neer op € 241.822,- (€ 438.522,- minus € 186.200,-, € 8.000,- en € 2.500,-). De waarde van het hoofdgebouw moet gedeeld worden door de gebruiksoppervlakte van 103 m2, wat neerkomt op een bedrag van € 2.442,- per m2.
21. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] komt dan neer op € 2.528,- (€ 2.442 + € 2.635: 2). Voor het voorzieningenniveau gaat de rechtbank uit van 1 punt, wat betekent dat er een correctie van + 10 % moet plaatsvinden. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is dan € 2.781,- als de indexering op correcte wijze had plaatsgevonden. Eiser heeft dan ook gelijk dat de correctie in de matrix niet juist is. Desondanks is de prijs per m2 van de woning lager dan de correct geïndexeerde prijs per m2 van de referentiewoning. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Afnemende meerwaarde
22. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder bespreken.
Conclusie en gevolgen
23. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.