Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/532
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J. Massée).
Inleiding
1. In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] ( de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 221.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 juli 2024. Verschenen is dhr. A. Bakker als gemachtigde van eiseres.
Feiten
5. Eiseres is eigenaar van een benedenwoning, welke in 1964 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m2. Bij de woning behoren een inpandige berging/schuur van 7 m2 en een tuin van 45 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 174.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 221.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 13 december 2021 voor € 292.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 juni 2020 voor € 233.950,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 december 2020 voor € 257.500,-.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar, uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast ligt de prijs per m2 van de onderhavige woning (€ 2.943,-) lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 3.352,- tot € 3.625,-).
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen?
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens eiseres had namelijk rekening gehouden moeten worden met de ondergemiddelde voorzieningen van de referentiewoning aan de [adres 1] . Daarnaast heeft de gemachtigde van eiseres ter zitting het standpunt ingenomen dat de voorzieningen van de referentiewoning [adres 3] als gemiddeld (3) gewaardeerd hadden moeten worden.
12. De rechtbank is van oordeel dat bij een vergelijking van de foto’s van de referentiewoningen het begrijpelijk is dat de voorzieningen van de referentiewoning [adres 3] gewaardeerd zijn op een 2 en de voorzieningen van de andere referentiewoningen op een 3. De heffingsambtenaar heeft dit ook zo verwerkt in de taxatiematrix. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en deze verschillen tot uitdrukking gebracht met de KOUDV-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het verstrekken van stukken geschonden?
13. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). In bezwaar heeft eiseres verzocht om de grondstaffel, de VLOK/KOUDV-factoren, matrix van 2020 en de waarde van de deelobjecten van minstens zes referentiewoningen die de waarde onderbouwen. Dit alles is niet overlegd door de heffingsambtenaar, aldus eiseres. Ook in de onderhavige beroepsprocedure zijn niet alle stukken overlegd. Zo ontbreken bijvoorbeeld de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen. Alleen al om deze schendingen is het beroep van eiseres gegrond, aldus eiseres. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in de bezwaarfase een taxatiematrix is overlegd inclusief KOUDV-factoren en waarde per onderdelen. Hierdoor heeft eiseres de gelegenheid gehad om een standpunt in te nemen. Er zijn geen grondstaffels overgelegd, omdat er is uitgegaan van een vaste prijs per m2 voor de tuin.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de genoemde artikelen niet geschonden. De beroepsgrond slaagt dus niet. De rechtbank zal dat hieronder nader toelichten.
14. Als een belanghebbende een gemachtigde heeft, volgt uit artikel 6:17 Awb Pro de verplichting dat de opgevraagde stukken aan deze gemachtigde worden doorgezonden. De stelling van eiseres dat de heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden, moet worden verworpen. Artikel 6:17 Awb Pro gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden, maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
14. Ten aanzien van de mogelijke schendingen in de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt op basis van het dossier vast dat eiseres in de bezwaarfase is bijgestaan door een andere gemachtigde dan in de onderhavige beroepsprocedure. In de bezwaarfase is door de voormalig gemachtigde van eiseres verzocht om een hoorzitting en is tevens een algemeen geformuleerd verzoek gedaan om toezending van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van dit verzoek een taxatiematrix verstuurd aan eiseres. Hierin is ook een prijs per m2 voor de tuin, KOUDV-factoren en prijzen per onderdeel opgenomen. Deze prijs voor de tuin is niet gebaseerd op een grondstaffel. De heffingsambtenaar is alleen gehouden om de stukken te overleggen die gebruikt zijn voor de vaststelling van de waarde. Aangezien een grondstaffel niet aan de waardering ten grondslag lag, was de heffingsambtenaar niet gehouden om een grondstaffel over te leggen. Op basis van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan zijn verplichtingen die volgen uit de artikelen 40 Wet WOZ en 7:4, vierde lid, Awb. Hij heeft alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning verstrekt aan eiseres en van een schending van de hiervoor genoemde artikelen, is dus geen sprake.
14. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De bouwtekeningen en iWOZ-kaarten behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [1] In tegenstelling tot hetgeen eiseres heeft betoogd, heeft de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift desondanks wel alle iWOZ-kaarten van de referentiewoningen overgelegd. Van het ontbreken van andere op de zaak betrekking hebbende stukken is de rechtbank niet gebleken. De heffingsambtenaar heeft dan ook in de beroepsfase voldaan aan zijn informatieverplichting.
Strijd met motiveringsbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel?
18. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel door in de uitspraak op bezwaar niet het genoemde tijdens de hoorzitting op te nemen. De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat op verzoek van eiseres de hoorzitting schriftelijk heeft plaatsgevonden en dat het verslag van de hoorzitting in het bezit van eiseres is.
19. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak [2] volgt dat de wet voorschrijft dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar niet in welke vorm het verslag opgesteld moet worden of hoe uitgebreid het verslag moet zijn. [3] Volgens de parlementaire geschiedenis bij deze bepaling kan ook uit de uitspraak op bezwaar blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarbij gaat het om een korte weergave van de kern wat naar voren is gebracht. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de weergave van het verslag van de hoorzitting onjuist of onvolledig is. De rechtbank constateert verder dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de bezwaargronden van eiseres. Niet is gebleken dat essentiële onderdelen weggelaten zijn. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Indexering
20. Eiseres is van mening dat de indexering van de verkoopcijfers niet inzichtelijk is gemaakt.
20. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexatie 9,8 % is voor het jaar 2020 en 12,41 % voor het jaar 2021. Eiser heeft niet nader toegelicht waarom de indexering niet inzichtelijk is, dan wel onjuist is vastgesteld. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat het gebruik van die percentages tot een ander geïndexeerd verkoopcijfer zou leiden. De rechtbank heeft daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar met de indexering iets verkeerd heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.