Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/847
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Wildenbeest).
Inleiding
1. In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 600.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 juli 2024. Verschenen zijn:
A. Bakker als gemachtigde van eiseres en T. Wildenbeest als gemachtigde van de heffingsambtenaar.
A. Bakker als gemachtigde van eiseres en T. Wildenbeest als gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
5. Eiseres is eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning, welke in 1960 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m2. Bij de woning behoren twee dakkapellen van ieder 2 m2 en een garage van 19 m2. De woning is gelegen op een perceel van 205 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 493.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 600.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 30 december 2021 voor € 778.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 juni 2021 voor € 777.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 augustus 2020 voor € 550.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 600.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De referentiewoningen zijn allemaal twee-onder-een-kapwoningen die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen hebben hetzelfde bouwjaar en nagenoeg hetzelfde gebruiksoppervlakte als de woning. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat betreft uitstraling en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar met de woning.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens eiseres zouden de voorzieningen van de referentiewoning [adres 4] op een 3 en niet, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan in de taxatiematrix, op een 2 gewaardeerd moeten worden.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Ook kan de rechtbank met de toelichting van de heffingsambtenaar en de overgelegde stukken begrijpen dat de voorzieningen van de referentiewoning [adres 4] op score 2 zijn gewaardeerd. De rechtbank kan die waardering volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het verstrekken van stukken geschonden?
13. Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat de heffingsambtenaar in bezwaar verschillende gevraagde stukken niet heeft verstrekt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij in de bezwaarfase alle gevraagde stukken aan de toenmalige gemachtigde van eiseres heeft gestuurd. De heffingsambtenaar heeft zijn stelling onderbouwd met e-mails die in de bezwaarfase van de heffingsambtenaar naar de toenmalige gemachtigde van eiseres zijn gestuurd.
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de stukken, waar in de bezwaarfase om is verzocht, zijn verzonden. De enkele betwisting van de huidige gemachtigde van eiseres is onvoldoende om daaraan te twijfelen.
15. Over de stukken waar de gemachtigde van eiseres in de beroepsfase om heeft verzocht oordeelt de rechtbank het volgende. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. In tegenstelling tot hetgeen eiseres heeft betoogd, heeft de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift alle iWOZ-kaarten van de referentiewoningen overgelegd. Van het ontbreken van andere op de zaak betrekking hebbende stukken is de rechtbank niet gebleken. De heffingsambtenaar heeft dan ook in de beroepsfase voldaan aan zijn informatieverplichting. De beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel?
16. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel, omdat er geen volledige heroverweging heeft plaatsgevonden en in de uitspraak op bezwaar niet een volledige weergave van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken is opgenomen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar een apart kopje hoorzitting is opgenomen, waarin kort de grieven zijn opgenomen zoals die tijdens de hoorzitting zijn besproken.
16. De rechtbank is van oordeel dat uit de uitspraak op bezwaar voldoende blijkt waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een apart kopje met ‘hoorzitting’ opgenomen, waarin wordt ingegaan op de bezwaargronden van eiseres en de argumenten die tijdens de hoorzitting aan de orde zijn gekomen. De gemachtigde van eiseres heeft niet onderbouwd welke punten tijdens de hoorzitting zijn besproken en die niet zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Het had op de weg van eiseres gelegen om dit standpunt nader te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Overdrachts- en verkrijgingsfictie
18. Eiseres heeft in het beroepschrift aangegeven dat onduidelijk is of de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de overdrachts- of verkrijgingsfictie. Op de zitting is aan de gemachtigde van eiseres gevraagd wat er met deze beroepsgrond wordt bedoeld. Dit is op de zitting niet opgehelderd. De gemachtigde van eiseres heeft enkel gewezen op een conclusie A-G Ilsink van 29 maart 2000 [1] , zonder toe te lichten wat en waarom er in deze zaak iets mis zou zijn gegaan met de overdrachts- of verkrijgingsfictie. Zonder nadere toelichting kan deze beroepsgrond niet slagen.
Gelijkheidsbeginsel
19. In het beroepschrift stelt eiseres dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Op de zitting is aan de gemachtigde van eiseres gevraagd om deze beroepsgrond nader toe te lichten. Het is de rechtbank echter volstrekt onduidelijk gebleven wat (de gemachtigde van) eiseres met deze beroepsgrond heeft bedoeld. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering verkoopcijfers
20. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres toegelicht dat hij de indexering uit de matrix niet begrijpt.
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Bij de matrix staan de indexeringspercentages voor 2020 en 2021 vermeld. De indexering is daarmee inzichtelijk. Eiseres heeft ook geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat de indexering onjuist is. Het enkel niet begrijpen door de gemachtigde van eiseres van de in de matrix toegepaste indexering is onvoldoende om te twijfelen aan de indexering. De beroepsgrond slaagt niet.
Willekeur en rechtsongelijkheid?
22. Eiseres heeft in het beroepschrift de beroepsgrond ‘willekeur en rechtsongelijkheid’ opgenomen. Daarin noemt hij ook het vertrouwensbeginsel. Voor zover de rechtbank eiseres goed begrijpt, voert zij aan dat omdat verweerder aangeeft modelmatig te taxeren in de primaire fase, zij erop mocht vertrouwen dat haar woning gelijk gewaardeerd zou worden als andere woningen in dezelfde woonplaats.
22. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. In de primaire fase wordt als toelichting op de vastgestelde waarde uitgelegd hoe die vaststelling tot stand is gekomen. Het zegt dus niets over hoe verweerder in het vervolg haar bevoegdheden zal uitoefenen. Daarnaast staat het verweerder ook vrij om in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde de waarde te onderbouwen op de door hem te bepalen manier, ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Van gewekt vertrouwen kan dus geen sprake zijn. Willekeur of rechtsongelijkheid is ook niet gebleken. Verschillende woningen kunnen verschillend worden gewaardeerd, ook al wordt dezelfde methode gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.