Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4995
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigden: S.A. Sital-Lachchi en P.K. Dinkla).
Inleiding
In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 288.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 12 augustus 2024 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend. In reactie daarop heeft eiser op 18 augustus 2024 een conclusie van repliek ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 augustus 2024. Verschenen zijn: A. Oosters als gemachtigde van eiser, S.A. Sital-Lachchi en P.K. Dinkla als gemachtigden van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van een tussenwoning, die in 1975 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2. De woning heeft een berging/schuur van 15 m2. De woning is gelegen op een perceel van 164 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 237.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 288.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Is sprake van strijd met de goede procesorde?
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat het verweerschrift te laat is ingediend, nu dat pas kort voor de zitting is gebeurd. Hij wijst daarbij op de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 juni 2022 [1] . Volgens de gemachtigde van eiser is sprake van een standaard processtrategie van de heffingsambtenaar, die wordt gefaciliteerd doordat de rechtbank weigert consequenties te verbinden aan dit procesgedrag van de heffingsambtenaar. De gemachtigde van eiser stelt dat dit zich niet verdraagt met de goede procesorde.
8. De rechtbank verwijst in dit verband naar haar uitspraak van 18 oktober 2024, [2] waarin zij algemene overwegingen heeft gewijd aan haar nieuwe werkwijze voor WOZ-zaken en de wijze waarop zij in dat kader omgaat met de termijn voor het indienen van een verweerschrift. Die nieuwe werkwijze houdt, kort gezegd, in dat de rechtbank voordat een zaak op een zitting wordt gepland in één brief de stukken, het verweerschrift en de taxatiematrix opvraagt bij de heffingsambtenaar. Die heeft acht weken de tijd om deze stukken in te dienen. Als de rechtbank deze stukken heeft ontvangen stuurt zij die door aan eiser, met het verzoek om binnen vier weken te reageren op het verweerschrift. Hiermee wil de rechtbank onnodige vertragingen en belemmeringen van een efficiënte procesgang voorkomen.
9. In deze zaak is de hierboven beschreven werkwijze niet toegepast. De rechtbank heeft in plaats daarvan op 29 juli 2024 een brief aan de heffingsambtenaar gestuurd waarin staat dat de heffingsambtenaar de gelegenheid heeft om tot 12 augustus 2024 een verweerschrift in te dienen. Deze brief had niet gestuurd moeten worden. De rechtbank betreurt dat dit wel is gebeurd en dat niet de nieuwe werkwijze is toegepast. Maar dit ontslaat de heffingsambtenaar niet van zijn verantwoordelijkheid om een verweerschrift met taxatiematrix tijdig in te dienen, dus op een zodanig tijdstip dat de andere partij en de rechtbank voldoende tijd hebben om zich hier voorafgaand aan de zitting op voor te bereiden.
10. Anders dan in de zaak aan de orde was waar de uitspraak van 18 oktober 2024 op zag, is de rechtbank in deze zaak van oordeel dat het verweerschrift niet zodanig laat is ingediend, dat er voor eiser te weinig tijd resteerde om zich er inhoudelijk over uit te laten. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar op 12 augustus 2024, zeventien dagen voor de zitting, het verweerschrift met de taxatiematrix ingediend. Hierin heeft de heffingsambtenaar de eerder vastgestelde waarde onderbouwd met dezelfde referentiewoningen als in de uitspraak op bezwaar, aangevuld met de door eiser in bezwaar aangedragen referentiewoningen. Slechts één referentiewoning is nieuw ten opzichte van de procedure in bezwaar. De gemachtigde van eiser heeft in reactie op het verweerschrift op 18 augustus 2024 een conclusie van repliek ingediend, waarin hij inhoudelijk ingaat op het verweerschrift en de taxatiematrix en aangeeft waarom die de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet onderbouwt. Het is dan ook niet gebleken dat eiser door de late indiening van het verweerschrift daadwerkelijk in zijn procesbelangen is geschaad. In dit geval verzet de goede procesorde zich er daarom niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift en de daarbij behorende taxatiematrix bij haar beoordeling betrekt.
Het inhoudelijke beoordelingskader
11. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
12. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank in aanmerking nemen wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde. Alleen als de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser voorstelt.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is?
13. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 13 april 2022 voor € 285.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 september 2021 voor € 290.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 april 2022 voor € 352.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 21 april 2021 voor € 278.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 23 september 2021 voor € 339.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 19 juli 2022 voor € 270.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 14 juli 2022 voor € 286.000,-.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan eiser volgen in zijn standpunt dat – van de zeven door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen – de drie referentiewoningen die ook eiser heeft aangedragen het best vergelijkbaar zijn met de woning. Dit gelet op de ligging en het bouwtype van die referentiewoningen. Het gaat dan om de referentiewoningen aan de [adres 2] , de [adres 7] en de [adres 8] . Deze drie referentiewoningen hebben een lagere prijs per m2 (€ 1.371 - € 1.579) dan de woning (€ 1.746). De overige vier referentiewoningen hebben wel een hogere prijs per m2 dan de woning. Echter, nu deze referentiewoningen minder vergelijkbaar zijn dan de eerder genoemde referentiewoningen aan de [adres 2] , de [adres 7] en de [adres 8] , is de rechtbank het met eiser eens dat het betrekken van die vier aanvullende referenties afbreuk doet aan de betrouwbaarheid van de waardering. Wanneer alleen met de – meest vergelijkbare – referentiewoningen aan de [adres 2] , de [adres 7] en de [adres 8] rekening wordt gehouden in de vergelijking, onderbouwt dat een lagere waarde van de woning dan de waarde waar de heffingsambtenaar van uit is gegaan. Het beroep is dus gegrond.
Heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestelde waarde niet te laag is?
15. Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank beoordelen of de door eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestelde waarde van € 237.000,- niet te laag is. Ter onderbouwing van die waarde heeft eiser een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de referentiewoningen aan de [adres 2] , de [adres 7] en de [adres 8] . Eiser brengt in de taxatiematrix voor de woning – ten opzichte van de referentiewoningen – een correctie naar beneden aan voor de factoren onderhoud en luxe. Daarbij wijst eiser op de foto’s van zijn woning die hij in beroep heeft overgelegd.
16. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat er ten opzichte van de referentiewoningen een correctie moet plaatsvinden voor wat betreft onderhoud en luxe van de woning. De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning voor woningen uit het bouwjaar als gemiddeld moet worden gezien en dat de referentiewoningen zich in een vergelijkbare staat bevinden als de woning. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank heeft uit de door eiser overgelegde foto’s namelijk niet kunnen opmaken dat de woning van eiser voor wat betreft staat van onderhoud en luxe zodanig minder is dan de door eiser gehanteerde referentiewoningen, dat dit een correctie op die aspecten rechtvaardigt. Gelet daarop heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de waarde die hij heeft voorgesteld niet te laag is.
Schatting door de rechtbank
17. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van die partij gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 250.000,-.
Proceskostenvergoeding
18. Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de door eiser voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden.
19. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [3] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024, [4] maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding dus als volgt.
20. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,- per punt [5] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,- per punt. In bezwaar heeft de gemachtigde van eiser een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond. In beroep heeft de gemachtigde van eiser een beroepschrift (1 punt) en een conclusie van repliek (0,5 punt) ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (1 punt). Omdat de zaak een zeer licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,25 toegepast. De totale vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand in bezwaar en beroep bedraagt daarmee € 858,88. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
21. Verder heeft te gelden dat op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Immateriële schadevergoeding
22. Eiser heeft verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn wordt overschreden. Aangezien de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dat verzoek af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar vast op € 250.000,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 858,88;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
mr.E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.