Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6156
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigden: S.A. Sital-Lachchi en P.K. Dinkla).
Inleiding
In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 540.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 augustus 2024. Verschenen zijn: A. Oosters als gemachtigde van eiser, S.A. Sital-Lachchi en P.K. Dinkla als gemachtigden van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur van de gemeente Lelystad.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van een vrijstaande woning, die in 1990 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 190 m2. Bij de woning behoort een inpandige garage van 19 m2. De woning is gelegen op een perceel van 352 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 470.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 540.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Termijn voor het indienen van het verweerschrift
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar het verweerschrift te laat heeft ingediend. Daarbij heeft de gemachtigde eiser er op gewezen dat de rechtbank in haar brief van 23 februari 2024 de heffingsambtenaar acht weken de tijd geeft voor het indienen van een verweerschrift, in plaats van de vier weken genoemd in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Bovendien heeft de rechtbank de heffingsambtenaar na het verstrijken van die termijn van acht weken alsnog in de gelegenheid gesteld om een verweerschrift in te dienen, wat de heffingsambtenaar vervolgens heeft gedaan. De gemachtigde van eiser voelt zich daardoor benadeeld.
8. De rechtbank verwijst in dit verband naar haar uitspraak van 18 oktober 2024, [1] waarin zij algemene overwegingen heeft gewijd aan haar nieuwe werkwijze voor WOZ-zaken en de wijze waarop zij in dat kader omgaat met de termijn voor het indienen van een verweerschrift. Die nieuwe werkwijze houdt, kort gezegd, in dat de rechtbank voordat een zaak op een zitting wordt gepland in één brief de stukken, het verweerschrift en de taxatiematrix opvraagt bij de heffingsambtenaar. Die heeft acht weken de tijd om deze stukken in te dienen. Als de rechtbank deze stukken heeft ontvangen stuurt zij die door aan eiser, met het verzoek om binnen vier weken te reageren op het verweerschrift. Hiermee wil de rechtbank onnodige vertragingen en belemmeringen van een efficiënte procesgang voorkomen.
9. In deze zaak is de hierboven beschreven werkwijze niet op de juiste wijze toegepast. De rechtbank heeft nadat de gegeven termijn van acht weken voor het indienen van een verweerschrift was verstreken op 29 juli 2024 een brief aan de heffingsambtenaar gestuurd waarin staat dat de heffingsambtenaar de gelegenheid heeft om tot 12 augustus 2024 een verweerschrift in te dienen. Deze brief had niet gestuurd moeten worden. De rechtbank betreurt dat dit wel is gebeurd en dat de nieuwe werkwijze niet correct is toegepast. Zoals ook aangegeven in de eerder genoemde uitspraak van 18 oktober 2024 ontslaat dit de heffingsambtenaar echter niet van zijn verantwoordelijkheid om een verweerschrift met taxatiematrix tijdig in te dienen, dus op een zodanig tijdstip dat de andere partij en de rechtbank voldoende tijd hebben om zich hier voorafgaand aan de zitting op voor te bereiden.
10. Anders dan in de zaak aan de orde was waar de uitspraak van 18 oktober 2024 op zag, is de rechtbank in deze zaak van oordeel dat het verweerschrift niet zodanig laat is ingediend, dat er voor eiser te weinig tijd resteerde om zich er inhoudelijk over uit te laten. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar op 9 augustus 2024, dus twintig dagen voor de zitting, het verweerschrift met de taxatiematrix ingediend. Hierin heeft de heffingsambtenaar slechts één nieuwe referentiewoning aan de eerder vastgestelde waarde ten grondslag gelegd, die bovendien door eiser in bezwaar was aangedragen. De gemachtigde van eiser heeft hier op 20 augustus 2024 schriftelijk op gereageerd, waarin hij inhoudelijk ingaat op het verweerschrift en de taxatiematrix en aangeeft waarom die de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet onderbouwt. Het is dan ook niet gebleken dat eiser door de late indiening van het verweerschrift daadwerkelijk in zijn procesbelangen is geschaad. De goede procesorde verzet zich er daarom in dit geval niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift en de daarbij behorende taxatiematrix bij haar beoordeling betrekt.
Het inhoudelijke beoordelingskader
11. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 4 maart 2022 voor € 550.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 juni 2022 voor € 700.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 februari 2021 voor € 510.103,-.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 540.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen in dezelfde bouwperiode als de woning (1982-1990) zijn gebouwd, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en in dezelfde buurt zijn gelegen. De referentiewoningen zijn daarnaast wat betreft objecttype, uitstraling, doelmatigheid en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Tot slot ligt de prijs per m2 van de woning (€ 2.125,-) binnen de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 1.802,- tot € 2.657,-). De onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn ondervangen door de correcties in de KOUDV-factoren.
Omvang van het geding
14. Tijdens de zitting is de geschiktheid van de referentiewoningen besproken. Partijen zijn het eens over de gebruikte referentiewoningen. De geschiktheid van de referentiewoningen staat dan ook niet meer ter discussie. Ter zitting heeft eiser de beroepsgrond met betrekking tot de grondwaarde van [adres 4] ingetrokken. De rechtbank zal deze punten dan ook niet verder bespreken.
[adres 5]
15. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 5] niet goed bruikbaar is als referentiewoning, omdat de referentiewoning ver weg ligt van de woning. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht dat deze beroepsgrond gehandhaafd blijft, ondanks dat deze referentie niet langer aan de onderbouwing van de waarde ten grondslag wordt gelegd.
15. De rechtbank oordeelt als volgt. Uit vaste rechtspraak volgt dat de heffingsambtenaar de mogelijkheid heeft om in de beroepsfase een nieuwe onderbouwing van de waarde over te leggen. De heffingsambtenaar heeft dat in deze zaak ook gedaan. Dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentiewoningen aan de onderbouwing van de waarde ten grondslag legt, leidt niet tot een motiveringsgebrek. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Gebruiksoppervlakte [adres 3]
Gebruiksoppervlakte [adres 3]
17. Eiser stelt dat het gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 3] verkeerd is berekend. Eiser wijst daarbij op de verkoopbrochure van deze referentiewoning, waarin wordt uitgegaan van een oppervlakte van 208 m2. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar die oppervlakte ten onrechte opgeknipt in 180 m2 woning en 28 m2 garage.
18. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de kwaliteit van de garage minder is dan de oppervlakte van de woning zelf, en dat het daarom gerechtvaardigd is om dit niet tot de woonruimte te rekenen. Bovendien zou zelfs als de 28 m2 aan garage zou worden meegerekend als woonruimte de prijs per m2 woonruimte van deze referentiewoning nog steeds hoger zijn dan de prijs per m2 woonruimte van de woning. De getaxeerde waarde van de woning zou ook in dat geval nog steeds hoger zijn dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Taxatie garage
19. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar er in de taxatiematrix ten onrechte van uit is gegaan dat de woning van eiser een garage heeft van 19 m2. Volgens eiser is sprake van een dubbeltelling omdat het hier in feite om woonruimte gaat die al onderdeel is van de 190 m2 woonruimte waar de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van uitgaat.
20. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat het gebruiksoppervlakte van de garage is vastgesteld op basis van de luchtfoto en tekeningen, en dat geen sprake is van een dubbeltelling. Bovendien geldt dat, ook als de 19 m2 aan garage niet zou worden meegerekend de getaxeerde waarde nog steeds boven de beschikte waarde van €540.000,- uit zou komen. De getaxeerde waarde met garage is immers €565.000,-, zodat er voldoende ruimte is om het wegvallen van de garage (gewaardeerd op €9.500,-) te ondervangen.
Staat van de woning
21. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de mindere staat van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Volgens eiser is alleen een correctie voor minder onderhoud onvoldoende. Er had ook een correctie moeten plaatsvinden voor de mindere voorzieningen en voor verminderde doelmatigheid omdat de zolder alleen via een vlizotrap te bereiken is.
21. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er geen reden is om een correctie vanwege verminderde doelmatigheid van de zolder toe te passen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar meegewogen dat er bij de zolder een groot dakraam is geplaatst en er dus voldoende daglicht op zolder is. Dat de zolder alleen via een vlizotrap kan worden bereikt is dan onvoldoende om een verminderde doelmatigheid aan te nemen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Over de keuken en badkamer stelt eiser dat de voorzieningen minder zijn dan de voorzieningen van de referentiewoningen. De rechtbank is echter met de heffingsambtenaar van oordeel dat de door eiser overgelegde foto’s geen aanknopingspunten bieden voor een lagere score voor voorzieningen ten opzichte van de voorzieningen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
23. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Immateriële schadevergoeding
24. Eiser heeft verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn wordt overschreden. Aangezien de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dat verzoek af.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 november 2024.
mr.E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.