Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4768
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: C. Bakker).
Inleiding
In de beschikking van 25 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 367.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 340.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 september 2024. Verschenen is C. Bakker als gemachtigde van de heffingsambtenaar. Eiser is niet op zitting verschenen.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van een rijwoning, die in 2000 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m2. Bij de woning behoort een berging/schuur. De woning is gelegen op een perceel van 150 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 300.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 340.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkochte referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 1 juni 2022 voor € 480.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 395.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 maart 2022 voor € 435.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 340.000,- voor de woning niet te hoog is vastgesteld. De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen en wat betreft uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de referentiewoningen komen tot uitdrukking in de KOUVL-factoren. Daarnaast ligt de prijs per m2 van de woning (€ 2.500,-) lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 2.804,- tot € 3.312,-).
Onderhoudstoestand
Onderhoudstoestand
10. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de achterstallige onderhoudstoestand van zijn woning.
11. De rechtbank oordeelt als volgt. In de taxatiematrix heeft de woning van eiser een lagere waardering (2) voor kwaliteit/luxe en onderhoudstoestand toegekend gekregen dan de referentiewoningen. Dit heeft geresulteerd in een fors lagere prijs per m2 (€ 2.500,-) dan de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 2.804,- tot € 3.312,-). Eiser heeft niet onderbouwd dat de onderhoudstoestand van zijn woning zodanig is dat dit een nog grotere correctie op kwaliteit/luxe en onderhoudstand zou rechtvaardigen, dan door de heffingsambtenaar al is toegepast. Gelet daarop heeft de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van het standpunt van de heffingsambtenaar te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.