Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/679
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: S. Ekkel),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Wildenbeest).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats 2] voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 667.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 667.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 januari 2024. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiseres is gebruiker van het object, een in 2017 gebouwde winkel gelegen in [plaats 2] . Het object heeft een totale oppervlakte van 358 m2.
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde van maximaal € 530.596,50. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 667.000,-.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zijn betaald. De rechtbank zal hierna beoordelen of dit het geval is. Daarbij zal de rechtbank ook betrekken wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
Beoordeling van het geschil
5. De heffingsambtenaar heeft om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode en van de vergelijkingsmethode. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de vergelijkingsmethode minder goed bruikbaar is voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van het object. De referentieobjecten zijn namelijk meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank kan dit standpunt volgen en laat daarom de onderbouwing aan de hand van de vergelijkingsmethode buiten beschouwing en gaat alleen in op de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 49.466,- per jaar. Ter zitting is vastgesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde niet meer in geschil is, zodat uitgegaan wordt van de gehanteerde huurwaarde. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 13,5. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van het verkoopcijfer van het winkelcentrum [locatie 1] in [plaats 3] . Ook heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onderbouwd door middel van de bottom-up methode. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bovenstaande onderbouwingen, het verweerschrift en de toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dit hierna uit.
De kapitalisatiefactor
8.1.
De rechtbank acht de top-down methode de meest zuivere methode, omdat de kapitalisatiefactor vanuit een verkoopprijs wordt onderbouwd. Hieruit volgt een kapitalisatiefactor van 14,07. Eiseres stelt echter dat het Winkelcentrum [locatie 1] niet goed vergelijkbaar is met het onderhavige object. De heffingsambtenaar erkent dat er verschillen zijn tussen de winkelcentra, maar stelt dat er rekening is gehouden met de huur- en omzetverschillen. Daarnaast is er rekening gehouden met plaatselijke leegstand. Bovendien heeft dat de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat er geen winkels in het winkelcentrum waarin het object is gelegen, zijn verkocht. Dit winkelcentrum is namelijk in handen is van één vastgoedeigenaar. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. Dat er geschiktere verkochte objecten voorhanden zijn is verder niet gebleken. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar daarom volgen. De rechtbank is van oordeel dat het winkelcentrum [locatie 1] voldoende vergelijkbaar is en doordat de kapitalisatiefactor van dit winkelcentrum hoger is dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor is er geen reden om aan te nemen dat de kapitalisatiefactor van het object te hoog is vastgesteld.
8.2.
De rechtbank betrekt daar ook bij dat deze kapitalisatiefactor wordt bevestigd door de bottom-up methode, waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 13,7. Eiseres stelt echter dat hierbij het leegstandsrisico te laag is ingeschat. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de 10% leegstand redelijk hoog is ingeschat. Uit het overzicht dat de heffingsambtenaar heeft ingediend blijkt dat van de 111 winkels in Mijdrecht 6 winkels op 1 januari 2021 leeg stonden. Dit is een leegstandspercentage van 5,41%. Van de winkels in winkelcentrum [locatie 2] stond er op 1 januari 2021 geen enkele leeg. Er is volgens de heffingsambtenaar daarom voldoende rekening gehouden met de invloed van leegstand. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat het leegstandsrisico van 10% te laag is ingeschat. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres stelt verder dat zij 220 winkels heeft over het hele land met een gemiddelde kapitalisatiefactor tussen de 10 en 11. Het is opvallend dat de kapitalisatiefactor van het onderhavige object hiervan afwijkt. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met kapitalisatiefactoren van andere winkels, zoals eiseres hier heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de kapitalisatiefactor van het object te hoog is vastgesteld. Een vergelijking met kapitalisatiefactoren van andere winkels die over het hele land zijn gelegen, acht de rechtbank onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Ter beoordeling staat immers de WOZ-waarde van het onderhavige object en niet van de overige winkels die eiseres in gebruikt heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiseres stelt daarnaast dat de kapitalisatiefactor vanwege de coronacrisis lager moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat niet uit transacties rond de waardepeildatum 1 januari 2021 blijkt dat de coronacrisis een waardedrukkend effect heeft gehad. Eiseres heeft vervolgens op de zitting erkent dat nu pas de gevolgen van de coronapandemie in marktgegevens zijn te zien. De beroepsgrond treft in zoverre geen doel.
11. Eiseres stelt bovendien dat de heffingsambtenaar ten onrechte bij het bepalen van de kapitalisatiefactor onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het object. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Met de enkele stelling dat het object niet de beste ligging heeft, heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het geval van eiseres een waardedrukkend effect en dat de kapitalisatiefactor van het object daarom te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2024.
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.