Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5744
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 431.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de digitale zitting van 17 mei 2024. Hieraan hebben de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en
[taxateur 1] , taxateur van verweerder, deelgenomen.
1.5.
Nadat de rechtbank het onderzoek op de zitting heeft gesloten, heeft verweerder een nader stuk ingebracht. De rechtbank heeft hierin geen reden gezien het onderzoek te heropenen. Het stuk is dus ook niet betrokken bij de beoordeling van deze zaak.
Overwegingen
2. De woning is een in 2008 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met een aangebouwde garage, een aanbouw, een tuinhuis en drie dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 141 m2 en is gelegen op een perceel van 415 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2021. Primair bepleit eiseres een lagere waarde van € 387.000,-. Subsidiair bepleit eiseres een lagere waarde van € 417.000,-. Ter onderbouwing van het subsidiaire standpunt heeft eiseres een rapport van [taxateur 2] , Register Taxateur onroerende zaken RT, overgelegd. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 431.000,-. Naast de hoogte van de WOZwaarde is in geschil of verweerder op verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Ingetrokken beroepsgrond
4. Eiseres voerde aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze is geïndexeerd. Op de zitting heeft eiseres deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiseres stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. In het bezwaarschrift heeft eiseres aan verweerder namelijk verzocht om minstens zes referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van onderhavige woning te verstrekken. Verder voert eiseres aan dat verweerder de taxatiematrix (waardeberekening) met grondstaffel, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten had moeten verstrekken.
6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet verweerder aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag valt onder deze bepaling. Ook gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, moeten in afschrift worden verstrekt. Daarvoor is wel nodig dat degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens. [1]
7. Ten aanzien van de zes referenties overweegt de rechtbank dat deze gegevens niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. De zes referentiewoningen betreffen woningen die verweerder wellicht aan de vaststelling van de waarde ten grondslag had kunnen leggen, maar die daaraan niet ten grondslag zijn gelegd. Verweerder is daar ook niet toe verplicht. Dat betekent dat deze stukken niet onder op de zaak betrekking hebbende stukken vallen en verweerder dit niet had moeten verstrekken.
8. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat de overige gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiseres (Eerlijke WOZ) zijn toegestuurd. De enkele stelling van de gemachtigde van eiseres dat hij ze niet heeft, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de uitleg van verweerder niet te volgen. Het had op de weg van de gemachtigde gelegen om de stukken bij Eerlijke WOZ op te vragen. Voor zover eiseres heeft bedoeld te stellen dat Eerlijke WOZ de stukken (ook) nooit heeft ontvangen, volgt de rechtbank dat niet omdat de gemachtigde van eiseres dat op geen enkele manier aannemelijk heeft gemaakt.
De hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
9. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 september 2020 voor € 415.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 29 februari 2020 voor € 382.500,-; en
- [adres 4] , verkocht op 19 november 2020 voor € 415.415,-.
Beoordeling door de rechtbank
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal tweeondereenkapwoningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
13. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De verkoopinformatie van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen
14. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de iWOZ-verkoopinformatie van de referentiewoningen niet is overlegd. Daardoor zijn de primaire en secundaire objectkenmerken volgens eiseres niet onderbouwd. De referentiewoningen zijn daarom volgens eiseres niet bruikbaar als onderbouwing.
15. De rechtbank overweegt dat iWOZ een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling is van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. Dat is alleen anders als verweerder in deze zaak gebruik heeft gemaakt van deze informatie of als eiseres aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiseres in dit geval niet heeft gedaan. [2] In die situaties behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Verweerder heeft op de zitting aangegeven dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. De rechtbank heeft geen reden om aan deze toelichting te twijfelen. In die situatie hoefde verweerder dus niet ook de iWOZ-gegevens te overleggen. De conclusie dat de referentiewoningen niet bruikbaar zouden zijn omdat verweerder de iWOZ-gegevens niet overlegd heeft, volgt de rechtbank ook niet. Het al dan niet moeten verstrekken van stukken zegt namelijk niets over de vergelijkbaarheid van de betreffende woningen.
De referentiewoningen
16. Eiseres heeft op zitting verder aangevoerd dat gelet op de door hem aangedragen referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] de door verweerder aangedragen referentiewoningen de WOZ-waarde onvoldoende onderbouwen. Ondanks dat [adres 8] verder van de waardepeildatum is verkocht, blijft het een betere onderbouwing vanwege de goed vergelijkbare locatie.
17. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de woningen minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen. De eerste drie door eiseres aangedragen referenties liggen namelijk in een ander waardegebied. Dit heeft eiseres niet weersproken. Daarnaast is met betrekking tot [adres 8] geen reden om af te wijken van de jaargrens, omdat met een nadelige ligging rekening kan worden gehouden in de taxatiematrix. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix voldoende heeft onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiseres
18. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiseres de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiseres overlegde taxatierapport. Dit zou slechts anders zijn als eiseres met het taxatierapport de onderbouwing van verweerder zou betwisten, maar dat is niet gedaan. Het door eiseres overgelegde taxatierapport is slechts opgesteld ter onderbouwing van de zelf voorgestane waarde.
De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
19. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting naar voren gebracht dat volgens hem de redelijke termijn in deze procedure is overschreden. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
20. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
21. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 4 april 2021 en de dag van deze uitspraak zit drie jaar en afgerond vijf maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met één jaar en vijf maanden. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. [3] Dit leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 150,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan verweerder en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank verweerder en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat verweerder € 115,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 35,-.
22. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Proceskostenvergoeding
23. De rechtbank kent de verzochte schadevergoeding toe wegens het overschrijden van de redelijke termijn. Dit maakt dat er aanleiding is verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [4] Eén punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. Het gaat om een bedrag van € 218,75 (€ 875,- * 0,25 = € 218,75). De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. [5] Dit leidt tot de slotsom dat verweerder € 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 109,40.
24. De rechtbank wijst verweerder erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Griffierecht
25. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [6] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank verweerder en de Staat opdragen het voor de behandeling van zijn beroep betaalde griffierecht beide voor de helft aan eiseres te vergoeden.
Conclusie en gevolgen
26. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
27. De procedure heeft wel te lang geduurd, daarom wordt verweerder veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 115,- en dient verweerder de proceskosten te vergoeden tot een bedrag van € 109,40. Daarnaast wordt de Staat veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 35,- en dient de Staat de proceskosten te vergoeden tot een bedrag van € 109,40. Er bestaat daarnaast aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van € 115,- schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 35,- schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder € 25,- aan griffierecht aan eiseres moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat € 25,- aan griffierecht aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
16 augustus 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.