Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4652
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J.A. Ruitenburg).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 555.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de digitale zitting van 27 januari 2023. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en [taxateur] , taxateur van verweerder, deelgenomen.
1.5.
De rechtbank heeft de zaak na de zitting van 27 januari 2023 toebedeeld aan een andere rechter. Partijen zijn op de hoogte gesteld van de reden daarvan. Ook zijn partijen in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij behoefte hebben aan een nadere zitting. Eiser heeft aangegeven die behoefte te hebben, waarop partijen zijn uitgenodigd voor de zitting van 17 mei 2024. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en [taxateur] , taxateur van verweerder, deelgenomen.
Overwegingen
2. De woning is een in 1991 gebouwde vrijstaande woning, met balkon, tuinhuis, dakkapel en aangebouwde garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 133 m2 en een kaveloppervlakte van 430 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 476.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Ingetrokken beroepsgrond
4. Eiser voerde aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze is geïndexeerd. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Volgens eiser had verweerder de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten moeten verstrekken.
6. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de bouwtekeningen niet ten grondslag liggen aan de waardering van de woning. Nu niet duidelijk is of verweerder deze stukken heeft geraadpleegd en belanghebbende dit evenmin heeft gesteld, ziet de rechtbank geen reden voor het oordeel dat verweerder die stukken diende over te leggen. [1] De rechtbank overweegt dat iWOZ een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling is van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. Dat is alleen anders als verweerder in deze zaak gebruik heeft gemaakt van deze informatie of als eiser aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiser in dit geval niet heeft gedaan. [2] In die situaties behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Verweerder heeft op de eerste zitting aangegeven dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. De rechtbank heeft geen reden om aan deze toelichting te twijfelen. In die situatie hoefde verweerder dus niet ook de iWOZ-gegevens te overleggen. De rechtbank oordeelt dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende plicht om de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen. De beroepsgrond slaagt niet.
De hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 660.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 31 maart 2021 voor € € 680.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 785.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. Eiser voert aan dat de door hem aangedragen referenties beter vergelijkbaar zijn dan de door verweerder aangedragen referenties gelet op de woonoppervlakte en het bouwjaar.
13. Verweerder heeft toegelicht dat in [plaats] weinig referentiewoningen beschikbaar zijn. Omdat bij het taxeren de locatie van referentiewoningen erg belangrijk is, heeft verweerder beschikbare referentiewoningen uit [plaats] geselecteerd en correcties toegepast ten aanzien van andere KOUDV-factoren. De rechtbank kan deze keuze volgen onder voorwaarde dat de woningen nog wel voldoende vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft gekozen voor vrijstaande woningen die tussen 1995 en 2008 zijn gebouwd en met een woonoppervlakte tussen de 146 en 228 m2. De rechtbank is van oordeel dat de verschillen niet dusdanig groot zijn zodat de referentieobjecten daarmee onvoldoende vergelijkbaar zijn. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen door de toegepaste correcties. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. Eiser wijst op scheuren, de gedateerde voorzieningen, het onderhoud en de problemen met het dak.
15. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning voor wat betreft voorzieningen een ‘2’ (beneden gemiddeld) heeft en de referentiewoningen een ‘3’ (gemiddeld). Met de gedateerde voorzieningen is dus rekening gehouden. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen lager moeten worden gekwalificeerd dan verweerder heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
16. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn standpunt dat er geen rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning van eiser. Zoals reeds overwogen is de rechtbank van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat verweerder met de verschillen rekening heeft gehouden. In de taxatiematrix heeft verweerder namelijk inzichtelijk uiteengezet welke correcties zijn toegepast voor de verschillen en op welke wijze de m2-prijs is berekend. De beroepsgrond slaagt niet.
De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
17. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting naar voren gebracht dat volgens hem de redelijke termijn in deze procedure is overschreden. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
18. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
19. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 11 maart 2022 en de dag van deze uitspraak zit twee jaar en naar boven afgerond zes maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met zes maanden. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. [3] Dit leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan verweerder en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank verweerder en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat verweerder € 8,33 aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 41,67.
20. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Proceskostenvergoeding
21. De rechtbank kent de verzochte schadevergoeding toe wegens het overschrijden van de redelijke termijn. Dit maakt dat er aanleiding is verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [4] Eén punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. Het gaat om een bedrag van € 218,75 (€ 875,- * 0,25 = € 218,75). De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. [5] Dit leidt tot de slotsom dat verweerder € 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 109,40.
22. De rechtbank wijst verweerder erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Griffierecht
23. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [6] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank verweerder en de Staat opdragen het voor de behandeling van zijn beroep betaalde griffierecht beide voor de helft aan eiser te vergoeden.
Conclusie en gevolgen
24. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
25. De procedure heeft wel te lang geduurd, daarom wordt verweerder veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 8,33 en dient verweerder de proceskosten te vergoeden tot een bedrag van € 109,40. Daarnaast wordt de Staat veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 41,67 en dient de Staat de proceskosten te vergoeden tot een bedrag van € 109,40. Er bestaat daarnaast aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van € 8,33 schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 41,67 schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat verweerder € 25,- aan griffierecht aan eiser moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat € 25,- aan griffierecht aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
16 augustus 2024.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.