Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2009
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak aan de [adres] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 november 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 408.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en de toestandsdatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 16 juli 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Het geschil
2.1.
Eiser is op 21 september 2021 eigenaar geworden van het object, een bouwterrein ten behoeve van een bouwproject.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 199.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 408.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Indexering
3.1.
Eiser voert aan dat verweerder het aankoopcijfer op onjuiste wijze heeft geïndexeerd. Volgens eiser komt indexering van de koopprijs naar waardepeildatum uit op € 390.000,- en niet op € 408.000,-.
3.2.
Verweerder heeft in het verweerschrift uiteengezet dat de indexering van de bouwkavel is gebaseerd op de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in de gemeente [gemeente] . Het gaat om een prijsontwikkeling van gemiddeld 4,96% en de indexering naar de waardepeildatum bedraagt ruim 7%. Op zitting heeft verweerder toegelicht dat is gekeken naar de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen, omdat op het object een vrijstaand gebouw stond voordat er sloopwerkzaamheden waren aangevangen.
3.3.
De rechtbank ziet zonder verdere toelichting of onderbouwing van eisers stelling niet in waarom deze indexering niet juist is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze uitleg de berekende waarde op de waardepeildatum voldoende onderbouwd.
Verborgen gebreken en verontreinigde bodem
4.1.
Volgens eiser is niet duidelijk of verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met het vochtprobleem en de aantasting van de (balken onder de) vloer van de woning. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verontreinigde bodem bij de waardevaststelling.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij de waardering is verweerder in beginsel uitgegaan van het aankoopcijfer. Verweerder heeft verklaard dat het object vervolgens als bouwkavel is gewaardeerd en het vochtprobleem en de aantasting van de vloer daarom geen rol spelen. Daarbij merkt verweerder nog op dat het geheel is aangekocht in de omstandigheden waarin het verkeerde. Ten aanzien van de verontreinigde bodem heeft verweerder aangegeven dat dit bij eiser bekend was. Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat indien rekening moet worden gehouden met de saneringskosten bij de waardevaststelling uit een taxatierapport van de saneringskosten de hoogte van de kosten moet blijken en wie voor de kosten zal opdragen.
4.3.
In hetgeen eiser aanvoert, ziet de rechtbank geen aanknopingspunten anders te oordelen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser niet heeft onderbouwd dat de verborgen gebreken bij een bouwkavel tot een lagere waarde leiden. Verder blijkt niet van een noodzakelijke sanering van de grond waarvan de kosten ten laste van hem zullen komen, waardoor niet inzichtelijk is gemaakt dat sprake is van een waardedrukkend effect. De beroepsgrond slaagt niet.
Niet-woning tarief
5.1.
Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van het niet-woning tarief, omdat op de toestandsdatum (1 januari 2022) sloopwerkzaamheden waren aangevangen. Dit betekent volgens eiser dat sprake was van feitelijke werkzaamheden die tot de stichting van een woning leiden en daarom moet worden uitgegaan van het woning tarief. Eiser verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Hoge Raad van 21 januari 2022 [1] .
5.2.
Verweerder blijft bij zijn standpunt dat het niet-woning tarief moet worden toegepast, omdat het te ver gaat om te spreken over delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, voordat de feitelijke bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leiden, zijn aangevangen. Deze uitleg staat volgens verweerder te ver af van wat in het spraakgebruik onder een ‘woning in aanbouw’ of een ‘leegstaand object’ kan worden verstaan.
5.3.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 [2] volgt dat voor de vraag welk tarief van toepassing is, een onroerende zaak is te beschouwen als een woning in aanbouw indien tot die onroerende zaak een onvoltooid bouwsel behoort en die onroerende zaak na de voltooiing ervan in hoofdzaak zal dienen tot woning. In het arrest van 21 januari 2022 [3] wordt geoordeeld dat sprake is van een woning in aanbouw als de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leiden, zijn aangevangen.
5.4.
Gelet op voorgaande is een onroerende zaak voor de heffing van OZB als woning in aanbouw aan te merken indien sprake is van een bouwsel en van een woonbestemming. Van een bouwsel is pas sprake als een aanvang is gemaakt met de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in het verweerschrift met foto’s van de situatie ter plaatse op 11 januari 2022 en ook ter zitting toegelicht dat in het onderhavige geval op de toestandsdatum nog geen sprake was van een bouwsel. Er zijn wel (voorbereidende) werkzaamheden verricht op de bouwgrond, maar van een bouwsel dat kan worden aangemerkt als woning in aanbouw is nog geen sprake. Omdat nog geen sprake is van een woning in aanbouw, is de aanslag OZB terecht naar het tarief voor niet-woningen opgelegd. De rechtbank wijst er verder op dat de Wet WOZ het toetsingskader geeft om te beoordelen of het woningtarief al dan niet van toepassing is. Een beroep op de Wet Inkomstenbelasting slaagt daarom niet. Het beroep is dan ook ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
6.1.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
6.2.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
6.3.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 9 januari 2023 en de dag van deze uitspraak zit – naar boven afgerond – 1 jaar en 11 maanden. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen 2 jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding tot vergoeding van de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.