Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4745
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: mr. D. Koopmans)
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).
1.1
In de beschikking van 31 augustus 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de vastgesteld op € 1.735.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een penthouse dat in 2013 is gebouwd. De woning heeft een dakterras van 25 m2, drie parkeerplaatsen, een berging/schuur van 20 m2 en een ligplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 289 m2.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de WOZ-waarde niet meer dan 17 % hoger zijn dan de WOZ-waarde van het jaar ervoor. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . In deze taxatiematrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 1.735.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats 2] (referentie 1);
- [adres 2] in [plaats 2] (referentie 1);
- [adres 3] in [plaats 2] (referentie 2);
- [adres 4] in [plaats 2] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 1.735.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referenties allemaal penthouses zijn. De woning en referenties liggen dicht bij elkaar. De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning en referenties zijn allemaal in 2013 gebouwd. Ze liggen allemaal aan de Vecht, rond dezelfde tuin en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1
Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties. De woning en referenties hebben allemaal een luxe uitstraling, voldoende bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. De woning en referentie 3 hebben normale voorzieningen, terwijl de voorzieningen van de referenties 1 en 2 modern zijn. De woning heeft de laagste eenheidsprijs per m².
5.2
Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Is de WOZ-waarde vergeleken met andere jaren teveel gestegen?
6. Volgens eiser is een stijging van 37% van de WOZ-waarde van de woning te veel. De gemiddelde stijging in de regio is 17% en in Utrecht ongeveer 8%. De WOZ-waarde van zijn woning voor belastingjaar 2024 is zelfs gedaald.
6.1
De heffingsambtenaar voert aan dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling voor een belastingjaar.
6.2
De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning in voorgaande of opvolgende jaren speelt daarbij geen rol. Ieder jaar moet op zich beoordeeld worden aan de hand van verkooptransacties die rond dat jaar gerealiseerd zijn. Een vergelijking met een andere jaar is bovendien niet zinvol, omdat het kan zijn dat die waarde veel te laag (of te hoog) was vastgesteld. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft gehandeld volgens het wettelijk kader door referenties te gebruiken die rondom de peildatum verkocht zijn. De vraag die de heffingsambtenaar moet beantwoorden is wat er rond de waardepeildatum per vierkante meter betaald wordt voor soortgelijke woningen en die vraag heeft de heffingsambtenaar met de gekozen referenties beantwoord. De beroepsgrond slaagt niet.
Is voldoende rekening gehouden met de ligging en verminderde privacy?
7. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met het feit dat er recent een horecabedrijf gebouwd is naast het appartement van eiser. Hierdoor heeft hij minder privacy in de slaapkamer en in een deel van de woonkamer en keuken.
7.1
De heffingsambtenaar voert aan dat er een afstand van circa 15 meter tussen het hotel en de woning is gelegen. Waar sprake is van verminderde privacy kan dit worden opgelost door raambekleding te gebruiken. Voor zover aan de ligging nabij het hotel een waardedrukkende invloed kan worden toegekend, is hiermee voldoende rekening gehouden in de prijs per m2, omdat de woning een lagere prijs per m² heeft dan de referenties.
7.2
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat er een horecabedrijf naast de woning is gebouwd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn verweer dat als er sprake is van verminderde privacy, hiermee voldoende rekening gehouden is in de prijs per vierkante meter. Hiermee wordt bedoeld dat er zo’n groot verschil zit tussen de vierkante meter prijs van de woning en de prijzen van de referentiewoningen, een waardedrukkend effect vanwege verminderde privacy met dit verschil opgevangen kan worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Is voldoende rekening gehouden met de onderhoudsproblemen in de berging?
8. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsproblemen in de berging. De berging ligt onder het maaiveld. Bij flinke regen vertoont de berging lekkage, waardoor reparatie nodig werd.
8.1
De rechtbank stelt vast dat de staat van het onderhoud van de woning op ‘voldoende’ is gesteld. Uit de taxatiematrix volgt dat met deze term wordt bedoeld dat het onderhoud ‘niet op peil is en onderhoud op korte termijn noodzakelijk is’. De heffingsambtenaar gaat dus ook al uit van een woning die niet in perfecte staat is. Eiser heeft geen bewijsstukken aangevoerd waaruit blijkt dat de onderhoudstoestand van zijn woning niet op ‘voldoende’ gekwalificeerd had mogen worden. De onderhoudstoestand van de referenties is eveneens op ‘voldoende’ gekwalificeerd. Gelet op de overgelegde i-Woz gegevens kan de rechtbank deze kwalificatie volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen9.Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.