Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/3991, UTR 23/3992, UTR 23/4050 t/m UTR 23/4055 en UTR 23/4057 t/m UTR 23/4066
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse woningen in [plaats] voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op de waarden genoemd onder “waarde aanslag” in overweging 1.3.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 27 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de WOZ-waarden als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Waarde aanslag
Waarde UOB
UTR 23/3991
[adres 1]
€ 381.000,-
€ 381.000,-
UTR 23/3992
[adres 2] (bovenwoning)
€ 754.000,-
€ 754.000,-
UTR 23/4050
[adres 3]
€ 150.000,-
€ 182.000,-
UTR 23/4051
[adres 4]
€ 150.000,-
€ 182.000,-
UTR 23/4052
[adres 5]
€ 150.000,-
€ 182.000,-
UTR 23/4053
[adres 6]
€ 141.000,-
€ 171.000,-
UTR 23/4054
[adres 7]
€ 141.000,-
€ 171.000,-
UTR 23/4055
[adres 8]
€ 137.000,-
€ 166.000,-
UTR 23/4056
[adres 9]
€ 275.000,-
€ 289.000,-
UTR 23/4057
[adres 10]
€ 144.000,-
€ 155.000,-
UTR 23/4058
[adres 11]
€ 134.000,-
€ 144.000,-
UTR 23/4059
[adres 12]
€ 128.000,-
€ 138.000,-
UTR 23/4060
[adres 13]
€ 139.000,-
€ 149.000,-
UTR 23/4061
[adres 14]
€ 144.000,-
€ 155.000,-
UTR 23/4062
[adres 15]
€ 144.000,-
€ 155.000,-
UTR 23/4063
[adres 16]
€ 134.000,-
€ 144.000,-
UTR 23/4064
[adres 17]
€ 128.000,-
€ 138.000,-
UTR 23/4065
[adres 18]
€ 139.000,-
€ 149.000,-
UTR 23/4066
[adres 19]
€ 144.000,-
€ 155.000,-
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 november 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 11 april 2024 en doorgezonden op 17 april 2024) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021), afhankelijk van het standpunt van eiser, niet te laag of niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over de woning [adres 1] in [plaats] (UTR 23/3991)
6. Partijen hebben ter zitting overeenstemming bereikt en wel in die zin dat naar hun oordeel de waarde in het economische verkeer, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 moet worden vastgesteld op € 415.000,-.
7. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover die ziet op de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
Het geschil over de woning [adres 9] in [plaats] (UTR 23/4056)
8. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar de waarde van de woning verhoogd naar de door eiser in bezwaar bepleite waarde van € 289.000,-. Eiser heeft vervolgens het beroep ter zitting ingetrokken. De rechtbank zal dit object dus niet verder bespreken.
Het geschil over de woning [adres 2] (bovenwoning) in [plaats] (UTR 23/3992)
9. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 240 m2.
10. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit een hogere waarde, namelijk € 769.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 754.000,-.
1 januari 2021. Eiser bepleit een hogere waarde, namelijk € 769.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 754.000,-.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde wijk in [plaats] , te weten:
- [adres 20] , verkocht op 16 september 2020 voor € 574.000,-;
- [adres 21] , verkocht op 16 maart 2021 voor € 530.000,-;
- [adres 22] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 555.000,-.
Beoordeling van het geschil
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua gebruiksoppervlak en kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
13. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
14. Eiser voert aan dat de waarde te laag is vastgesteld gelet op de referentiewoningen. Ook is eiser van mening dat de heffingsambtenaar in het hele werkgebied van de heffingsambtenaar had moeten kijken om beter qua oppervlakte te vergelijken woningen te vinden.
15. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in m²-prijs tussen de woning en de referentiewoningen komt door het afnemend grensnut. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 240 m² en de grootste referentiewoning heeft een oppervlakte van 130 m². Er waren volgens de heffingsambtenaar geen betere referentiewoningen beschikbaar in of rond dezelfde wijk in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft ook toegelicht dat hij geen referentiewoningen uit het hele werkgebied kan gebruiken, omdat elke wijk zijn eigen ligging, bouwstijl en bouwjaar heeft. Ook volgt uit jurisprudentie dat het hof vergelijkbaarheid bij een andere ligging in twijfel trekt.
16. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft ook geen nadere onderbouwing gegeven of andere argumenten aangedragen waarom de waarde van de woning te laag zou zijn vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 2] (bovenwoning) in [plaats]
17. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 8] in [plaats] (UTR 23/4055)
18 De woning is een in 1968 gebouwd appartement. De woning is in 2013 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 30 m2.
19 In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit een hogere waarde, namelijk € 175.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 166.000,-.
1 januari 2021. Eiser bepleit een hogere waarde, namelijk € 175.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 166.000,-.
20. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 23] , verkocht op 17 augustus 2020 voor € 215.000,-;
- [adres 24] , verkocht op 11 september 2020 voor € 225.015,-;
- [adres 25] , verkocht op 14 februari 2020 voor € 206.500,-;
- [adres 26] , verkocht op 12 februari 2021 voor 170.000,-.
Beoordeling van het geschil
21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouw- en renovatiejaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouw- en renovatiejaar, staat van onderhoud en kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
22. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
23. Eiser voert aan dat er referentiewoningen zijn met een hogere m²-prijs en dat er dus ruimte is voor een hogere waarde van de woning.
24. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen lager ligt dan de m²-prijs van de woning. Ook wijst hij op de referentiewoning aan de [adres 26] . Deze referentiewoning is net zo groot, is iets nieuwer en de m²-prijs ligt lager dan de m²-prijs van de woning.
25. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 8] in [plaats]
26. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] [plaats] (UTR 23/4050 t/m UTR 23/4052)
27. De woningen zijn in 1967 gebouwde appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 33 m2.
28. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit, net als in bezwaar, een waarde van € 175.000,- voor elke woning. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden verhoogd van
€ 150.000,- naar € 182.000,-.
1 januari 2021. Eiser bepleit, net als in bezwaar, een waarde van € 175.000,- voor elke woning. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden verhoogd van
€ 150.000,- naar € 182.000,-.
29. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar vijf gelijke taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 26] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 170.000,-;
- [adres 27] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 190.000,-;
- [adres 28] , verkocht op 23 september 2021 voor € 157.000,-.
Beoordeling van het geschil
30. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woningen in de uitspraak op bezwaar niet hoger mocht vaststellen dan de door eiser in bezwaar bepleite waarde. De waarde van de woningen is namelijk in de uitspraak op bezwaar verder verhoogd dan de door eiser voorgestelde waarde van € 175.000,-. Volgens eiser mag dit niet en valt dit buiten de omvang van het geding.
31 De heffingsambtenaar voert aan dat deze grond pas op de zitting naar voren is gebracht en dat dit daardoor in strijd is met de goede procesorde. De heffingsambtenaar is er naar aanleiding van het beroepschrift en de pinpointbrief vanuit gegaan dat eisers standpunt in beroep is dat de waarden van deze drie woningen te laag waren vastgesteld.
32. De rechtbank stelt vast dat eiser zich op de zitting voor het eerst op het standpunt heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de waarden van de woningen in de uitspraak op bezwaar te hoog heeft vastgesteld. In zijn beroepschrift heeft hij alleen aangegeven dat de waarde apert onjuist is vastgesteld, zonder toe te spitsen of de waarde in de uitspraak op bezwaar te hoog of te laag is. Nadat het verweerschrift aan (de gemachtigde van) eiser was doorgezonden, staat in zijn pinpointbrief van 19 april 2024 onder meer: “in de regel moeten de waardes van verhuurde zelfstandige woonruimtes zoveel mogelijk verhoogd worden teneinde een hogere (nieuwe aanvangs-)huur te kunnen bevorderen, een hypothecaire financiering te vereenvoudigen én een zelfbewoningsplicht te vermijden.” Het gaat hier om een dergelijke woonruimte, zoals de gemachtigde van heeft bevestigd op de zitting. De genoemde zin is herhaald in de pinpointbrief van 16 september 2024.
33. Door pas tijdens de zitting aan te voeren dat de waarden uit de uitspraak op bezwaar te hoog zijn, is het standpunt van eiser dus 180 graden gedraaid. De heffingsambtenaar heeft zich niet op dit standpunt kunnen voorbereiden. Zoals hiervoor onder 3 overwogen, is de rechtbank dan ook van oordeel dat wat eiser aanvoert in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze beroepsgrond dus niet bespreken en zal de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde beoordelen.
34. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
35. Eiser heeft hiertegen in beroep geen gronden aangevoerd.
Conclusie [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] in [plaats]
36. De beroepsgronden van eiser dat de heffingsambtenaar de waarden in de uitspraak op bezwaar te veel verhoogd heeft, wordt buiten beschouwing gelaten wegens strijd met de goede procesorde. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen [adres 6] en [adres 7] [plaats] (UTR 23/4053 en UTR 23/4054)
37. De woningen zijn in 1967 gebouwde appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 33 m2.
38. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit, net als in bezwaar, een waarde van € 175.000,- voor elke woning. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden verhoogd van € 141.000,- naar € 171.000,-.
1 januari 2021. Eiser bepleit, net als in bezwaar, een waarde van € 175.000,- voor elke woning. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden verhoogd van € 141.000,- naar € 171.000,-.
39. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar vijf gelijke taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 26] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 170.000,-;
- [adres 27] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 190.000,-;
- [adres 28] , verkocht op 23 september 2021 voor € 157.000,-.
Beoordeling van het geschil
40. Eiser voert aan dat de woningen gelijk zijn aan de woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en dat dezelfde referentiewoningen zijn gebruikt. Eiser bepleit daarom een waarde van
€ 175.000,- voor al deze woningen.
€ 175.000,- voor al deze woningen.
41. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht [adres 6] en [adres 7] lager zijn gewaardeerd, omdat ze op de eerste verdieping zijn gelegen. Daarnaast is naar aanleiding van wat eiser aangevoerd heeft op de hoorzitting ook gekeken naar de verschillen tussen de [straatnaam ivm de adressen 10 t/m 19] en de [straatnaam ivm de adressen 3 t/m 7] . Mede daardoor is de waarde van de woningen in de uitspraak op bezwaar verhoogd.
42. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 6] en [adres 7] in [plaats]
43. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen [adres 10] t/m [adres 14] en [adres 15] t/m [adres 19] in [plaats] (UTR 23/4057 t/m 23/4066)
44. De woningen zijn in 1967 gebouwde appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte tussen de 25 en 28 m2.
45. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde een waarde van € 6.000,- per m² voor elke woning. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de in de uitspraak op bezwaar verhoogde waarden. De waarden zijn als volgt:
1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde een waarde van € 6.000,- per m² voor elke woning. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de in de uitspraak op bezwaar verhoogde waarden. De waarden zijn als volgt:
- [adres 10] : € 155.000,-;
- [adres 11] : € 144.000,-;
- [adres 12] : € 138.000,-;
- [adres 13] : € 149.000,-;
- [adres 14] : € 155.000,-;
- [adres 15] : € 155.000,-;
- [adres 16] : € 144.000,-;
- [adres 12] : € 138,000,-;
- [adres 13] : € 149.000,-;
- [adres 14] : € 155.000,-.
46. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 26] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 170.000,-;
- [adres 27] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 190.000,-;
- [adres 28] , verkocht op 23 september 2021 voor € 157.000,-.
Beoordeling van het geschil
47. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
48. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
49. Eiser voert aan dat alle gronden die tijdens de behandeling van dit beroep ter sprake zijn gekomen, ook gelden voor het beroep tegen de vastgestelde waarden van deze woningen. De rechtbank leidt hieruit af dan eiser de waarden nog steeds te laag vindt vastgesteld gelet op de m²-prijzen van de referentiewoningen. Door te pleiten voor een waarde van € 6.000,- per m² voor de woningen sluit eiser aan bij de referentiewoning aan de [adres 27] .
50. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat uit de referentiewoningen duidelijk volgt dat hoe kleiner de woning, hoe hoger de waarde per m² is. De woningen liggen qua oppervlakte tussen de referentiewoningen [adres 26] en [adres 27] in. Op grond hiervan zijn de WOZ-waarden van de woningen vastgesteld. Het verschil in m²-prijzen van de woningen komt door afrondingsverschillen.
51. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Daar voegt de rechtbank nog aan toe dat voor zover eiser aanvoert dat alleen [adres 27] als referentiewoning gebruikt zou moeten worden dit niet opgaat. De heffingsambtenaar moet meerdere referentiewoningen gebruiken om de WOZ-waarde van de woningen vast te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 10] t/m [adres 14] en [adres 15] t/m [adres 19] in [plaats]
52. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten van de heffingsambtenaar
53. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om (de gemachtigde van) eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen 2x
€ 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] en van de meervoudige kamer van deze rechtbank [3] . De rechtbank wijst dit verzoek af.
€ 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] en van de meervoudige kamer van deze rechtbank [3] . De rechtbank wijst dit verzoek af.
Proceskosten
54. Het beroep is gegrond voor zover gericht tegen de vastgestelde waarde van de [adres 1] . Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden. De heffingsambtenaar heeft de in bezwaarfase gemaakte proceskosten al vergoed in de uitspraak op bezwaar, maar de heffingsambtenaar heeft de kosten voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar berekend op basis van het ‘lage’ tarief uit punt 1 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit proceskostenbestuursrecht (Bpb). Uit een arrest van de Hoge Raad volgt dat de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase moet worden vastgesteld aan de hand van punt 2 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Bpb. [4] De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, inclusief de proceskostenvergoeding, en stelt de hoogte van de proceskosten in bezwaar hierna opnieuw vast.
55. De rechtbank bepaalt verder de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [5] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [6] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding dus als volgt.
56. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,- en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond. In beroep heeft hij een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een zeer licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,25 toegepast. De totale vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand in bezwaar en beroep bedraagt daarmee
€ 749,50.
€ 749,50.
57. Voor zover de heffingsambtenaar het bedrag aan proceskosten dat wordt genoemd in de uitspraak op bezwaar al heeft vergoed, hoeft hij alleen het verschil tussen die vergoeding en de vergoeding die de rechtbank in deze uitspraak heeft vastgesteld te betalen. Verder heeft te gelden dat op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
58. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
59. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [7]
60. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 7 april 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover het betrekking heeft op de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] ;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] en de proceskostenveroordeling;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] voor het belastingjaar 2022 en naar de waardepeildatum 1 januari 2021 vast op een bedrag van € 415.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde delen van de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep tegen de WOZ-waarden van de overige woningen ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 749,50;
€ 749,50;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 november 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 november 2024.
griffier
De rechter is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.