Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6633
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in Zeist (de woning).
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.052.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. Tegelijk met de beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 22 november 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
2.2.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiseres heeft een aanvullend stuk ingediend.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 maart 2025 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar partner, [gemachtigde] , en de heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
3. Eiseres is (mede-)eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1940 waarvan het hoofdgebouw een oppervlakte heeft van 146 m². Bij de woningen hoort een dakkapel, een aangebouwde woonruimte van 8 m² en een vrijstaande garage van 18 m² . De woning ligt op een perceel grond van 462 m².
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 960.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.052.000.
Het beoordelingskader
5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar voor of na) de waardepeildatum is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiseres met drie andere in [plaats] gelegen woningen, waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
De woning van eiseres is op 14 maart 2022 verkocht voor € 1.355.000 en dit verkoopcijfer is in de taxatiematrix opgenomen. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat de woning op de top van de markt aangekocht is en dat het eigen aankoopcijfer onder meer vanwege de andere vergelijkbare transacties niet marktconform is. Ter zitting heeft hij uitgelegd dat dit cijfer daarom niet wordt gebruikt om de waarde te onderbouwen, maar alleen ter illustratie is opgenomen in de taxatiematrix. De rechtbank betrekt dit verkoopcijfer dus ook niet bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij van hetzelfde type (twee-onder-een-kapwoningen) zijn, in dezelfde straat of een straat verderop liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, uitstraling en woonoppervlakte betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
9. Eiseres voert aan dat sprake is van rechtsongelijkheid ten opzichte van de naburige woningen ( [adres 5] en [adres 1] ), waarvoor ruim lagere WOZ-waarden zijn vastgesteld, terwijl zij groter zijn door een aanbouw. Volgens eiseres zijn de WOZ-waarden ten onrechte verschillend, omdat het gaat om identieke huizen met een vergelijkbare kavelgrootte en staat van onderhoud. Eiseres heeft om haar standpunt te ondersteunen foto’s overgelegd van de buitenzijde van haar woning en de buurwoningen.
10. Eiseres doet met deze beroepsgrond in feite een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank is het niet eens met eiseres. In WOZ-zaken geldt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen, als voldaan is aan de zogenoemde meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dit houdt enerzijds in dat minstens twee woningen lager moeten zijn gewaardeerd. Anderzijds moet het gaan om objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Op eiseres rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat daaraan is voldaan. [1] Daarin is eiseres volgens de rechtbank niet geslaagd. De onderlinge verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet verwaarloosbaar, alleen al omdat zoals eiseres heeft toegelicht dat de buurwoningen groter zijn dan haar woning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar weersproken dat de staat van onderhoud van de buurwoningen identiek is. Volgens de heffingsambtenaar is de woning van eiseres in boven gemiddelde staat verkocht. Hij verwijst daarbij naar de foto’s in de verkoopbrochure [2] , die in beroep zijn overgelegd. Dit verklaart volgens de heffingsambtenaar mede het verschil in waarde met de buurwoningen. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar, is de enkele stelling van eiseres dat de staat van onderhoud identiek is bij de buurwoningen, onvoldoende voor de rechtbank om haar daarin te volgen. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
11. De rechtbank overweegt tot slot dat een vergelijking met WOZ-waarden van andere (buur)woningen, niet als grondslag geldt bij de waardebepaling van een onroerende zaak. Doel en de strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van gerealiseerde marktcijfers. Met andere woorden; er wordt een waarde vastgesteld op grond van gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum, in dit geval rond 1 januari 2022. Dat heeft de heffingsambtenaar ook gedaan.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Eiseres krijgt dus geen gelijk. Zij krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 18 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen