Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4525
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 504.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 17 maart 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een balkon van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 382.889,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 504.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] West, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 juli 2021 voor € 476.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 juli 2022 voor € 557.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 461.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gronden van beroep
Onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Eiser voert aan dat de referentiewoningen waarmee zijn woning is vergeleken niet goed vergelijkbaar zijn. Zo bevat de referentiewoning aan de [adres 2] authentieke tegeltjes en een zonnig, groot terras. Verder beschikt deze referentiewoning over twee keukens, twee toiletten en twee badkamers. Ter zitting heeft eiser bepleit dat dit waardeverhogende factoren zouden zijn. Tot slot zou uit foto’s blijken dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van deze referentiewoning voldoende zijn en niet matig en eenvoudig. De WOZ-waarde van de woning zou daarom lager moeten zijn dan de verkoopprijs van [adres 2] , stelt eiser.
9.1
Allereerst betwist de heffingsambtenaar dat het hebben van twee keukens en/of badkamers een waardeverhogend effect heeft. De rechtbank kan heffingsambtenaar hierin volgen. Het is niet per se een waardeverhogend aspect. Het kan namelijk ook juist waardedrukkend zijn als een koper geen twee keukens/badkamers wil en daardoor verbouwingskosten zal moeten maken. Eiser maakt de stelling dat het in dit geval een waardeverhogend effect heeft verder ook niet aannemelijk. De heffingsambtenaar stelt daarnaast dat rekening wordt gehouden met de waardeerbare verschillen. De woning van eiser heeft de laagste prijs per m² ten opzichte van de referentiewoningen. Hierdoor wordt voldoende rekening gehouden met het door eiser aangevoerde mindere voorzieningenniveau en de mindere uitstraling van zijn woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopcijfers liggen te ver van de waardepeildatum
10. Eiser voert aan dat dat de verkoopcijfers te ver van de waardepeildatum liggen. De verkoopprijzen fluctueren nogal. Eiser meent dat als de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum ligt dat een verkeerd beeld kan geven van de verkoopprijs. Eiser stelt dat er geen waardeverschil als gevolg van het tijdsverschil wordt genoemd. Volgens eiser is er door de heffingsambtenaar niet uitgezocht wat dit waardeverschil zou zijn. Ter zitting stelt eiser zich nog op het standpunt dat de heffingsambtenaar transacties van referentiewoningen moet gebruiken die niet verder liggen dan zes maanden voor of na de waardepeildatum.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat in de rechtspraak in de regel wordt aangenomen dat transacties van referentiewoningen om en nabij een jaar voor of na de
waardepeildatum moeten hebben plaatsgevonden. De transacties in de matrix zijn binnen een jaar ten opzichte van de waardepeildatum gerealiseerd en volgens de heffingsambtenaar de best vergelijkbare woningen.
10.2
De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die in principe binnen een jaar rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Die verkoopcijfers worden vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. Om de indexering vast te stellen maakt de heffingsambtenaar gebruik van indexeringscijfers, deze cijfers vertegenwoordigen de waardestijging of -daling van een bepaalde soort woning in een bepaald gebied. Deze indexeringscijfers zijn terug te vinden in de taxatiematrix. Voor 2021 was het indexeringscijfer 19,2 % en voor 2022 was dat -9,8 %. Hieruit blijkt het waardeverschil tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarde van de woning
11. Eiser voert aan dat hij via de waardebepaling van het Kadaster is uitgekomen op een WOZ-waarde van € 382.889,-. Eiser stelt dat deze door hem genoemde WOZ-waarde is gebaseerd op de “Prijsindex Bestaande Koopwoningen” van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser ten onrechte niet naar deze website gekeken. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de woning in 2003 is gekocht en de waarde van € 382.889,- gebaseerd is op het geïndexeerde aankoopbedrag.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat een dergelijke waardebepaling onvoldoende specifiek is om als uitgangspunt te dienen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat het onduidelijk is welke cijfers van verkooptransacties voor deze indexering zijn gebruikt. De waardebepaling gebeurt niet volgens de juiste methode die volgt uit de Wet WOZ.
11.2
De rechtbank is van oordeel dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde een woning die gekocht is in 2003 niet naar de waardepeildatum 1 januari 2022 kan worden geïndexeerd. Dat heeft eiser namelijk met de waardebepaling van het Kadaster gedaan. De aankoopdatum is daarvoor te lang geleden. In die twintig jaar kunnen er namelijk te veel dingen zijn gebeurd met de woning en de omgeving om te kunnen volstaan met een kale indexering van het aankoopbedrag. De rechtbank wijst verder nog naar de verkooptransacties uit de taxatiematrix. Eiser komt met zijn waardebepaling uit op een waarde voor de woning van € 382.889,-, maar kleinere en kwalitatief slechtere woningen leveren veel hogere bedragen dan dat op. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging WOZ-waarde
12. Eiser voert aan dat zijn WOZ-waarde is gestegen met 30 %. Plaatselijk is de WOZ-waarde in 2022 gemiddeld met 17 % gestegen. De heffingsambtenaar had volgens eiser het verschil tussen 17 % en 30 % moeten verklaren. De reactie van de heffingsambtenaar, dat een groot verschil met het voorgaande jaar geen aanleiding is om de WOZ-waarde aan te passen, is onvoldoende. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar had moeten kijken naar betere en meer vergelijkbare woningen om een beter en objectiever beeld van de verkoopprijzen te krijgen.
12.1
De heffingsambtenaar voert aan dat volgens vaste rechtspraak geen betekenis toekomt aan de WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald. Dat wordt gedaan aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die een eerdere waardepeildatum is vastgesteld. [1] De heffingsambtenaar stelt dat bij een vergelijking met de WOZ-waarde van vorig jaar een onjuiste relatie wordt gelegd tussen twee WOZ-waarden. De WOZ-waarde van vorig jaar kan immers ook te laag zijn vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.