Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5453
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 674.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 27 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 643.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 17 maart 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2006 gebouwde tussenwoning met twee dakkapellen van samen 5 m² en een carport van 13 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 127 m² en een perceeloppervlakte van 185 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 598.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 643.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 mei 2021 voor € 625.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 april 2022 voor € 577.250,-; en
- [adres 4] , verkocht op 15 december 2021 voor € 630.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gronden van beroep
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau en de uitstraling van de woning
9. Eiser voert aan dat de woning lagere waardes toegekend moet krijgen voor de uitstraling en het voorzieningenniveau. In het verweerschrift wordt gesproken over een modern ogende keuken en een badkamer met ligbad. Deze voorzieningen stammen volgens eiser uit het bouwjaar van de woning en zijn destijds met minimale middelen gerealiseerd. De woning is wat dat betreft goed te vergelijken met de [adres 3] , waar wel sprake is van eenvoudige voorzieningen. Verder is volgens eiser geen sprake van een gerieflijke serre. De serre betreft een glazen, niet-geïsoleerde aanbouw tegen de buitengevel, die in de winter niet gebruikt kan worden.
9.1
De heffingsambtenaar heeft hier op de zitting op gereageerd. De uitstraling is niet van invloed op de WOZ-waarde, daar wordt namelijk niet op gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het voorzieningenniveau tussen factor 2 en 3 in zit. Daar staat tegenover dat de serre ten onrechte niet is meegerekend in de taxatiematrix. Als de serre wel meegerekend zou zijn, dan zou deze als objectonderdeel zijn gewaardeerd. Dat is van invloed op de prijs per m² van de woning. De prijs per m² zou dan ongeveer € 2.600,- zijn. Dat maakt nog aannemelijker dat de WOZ-waarde zeker niet te hoog is vastgesteld. Ten opzichte van de gemiddelde m² prijs van de referentiewoningen biedt deze prijs per m² nog meer ruimte om het voorzieningenniveau van de woning op hetzelfde niveau te krijgen als de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen reden om aan te nemen dat de vierkante meterprijs van de woning van eiser te hoog is ten opzichte van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning is niet vergelijkbaar met de woning
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de [adres 2] voor een uitzonderlijk hoog bedrag is verkocht en daarom niet vergelijkbaar is met zijn woning.
10.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de [adres 2] een bijna identieke woning is en daarom goed vergelijkbaar. Deze referentiewoning ligt in dezelfde straat als de woning, heeft hetzelfde woonoppervlakte, is niet te ver van de waardepeildatum verkocht en heeft eenzelfde bouwjaar en uitstraling. De referentiewoning heeft echter een aanzienlijk kleiner perceeloppervlakte. Toch is deze referentiewoning verkocht voor € 625.000,-.
10.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatieoverzicht en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoning [adres 2] inderdaad voor een hoog bedrag verkocht is, maar kennelijk heeft iemand dat ervoor willen betalen. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat koper en verkoper een kunstmatig hoge prijs zijn overeengekomen en dus is de transactie bruikbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging WOZ-waarde
11. Eiser voert aan dat de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning met 24 % ten opzichte van het jaar ervoor te hoog is. Eiser onderbouwt zijn standpunt door te verwijzen naar het door hem ingediende taxatierapport dat acht maanden voor de waardepeildatum is opgesteld. Daaruit volgt dat de woning is gewaardeerd op € 550.000,-. Dat is veel lager dan de vastgestelde WOZ-waarde.
11.1
De heffingsambtenaar voert terecht aan dat volgens vaste rechtspraak geen betekenis toekomt aan de WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald. Dat wordt gedaan aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum is vastgesteld. [1]
11.2
De heffingsambtenaar gaat ook in op het standpunt van eiser dat het taxatierapport van de makelaar een lagere waarde toekent aan de woning. Daarbij benoemt de heffingsambtenaar allereerst dat het rapport bijna acht maanden voor de waardepeildatum is opgesteld. Verder zijn in het taxatierapport foto’s opgenomen van een modern ogende keuken, een badkamer met ligbad en een hangend meubel met wasgelegenheid en een gerieflijk ogende serre. Als referenties in het rapport staan verkoopcijfers van 23 maart 2020, 17 december 2020 en 19 juni 2020. Deze transacties liggen twaalf tot twintig maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2022, terwijl er juist in die maanden een forse waardestijging heeft plaatsgevonden. Alleen al om die reden geeft het rapport volgens de heffingsambtenaar geen goede indicatie van de waarde op de waardepeildatum. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat het door eiser ingediende taxatierapport met een ander doel is opgesteld. Ook daardoor kan dit niet gebruikt worden voor het vaststellen van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gelijkheidsbeginsel
12.1
Verder voert eiser aan dat bij een tweetal naastgelegen (hoek-)woningen sprake is van een gemiddelde stijging van 19,5 %. Dat is een lager percentage dan waarmee de WOZ-waarde van de woning is gestegen.
12.2
De rechtbank vat het standpunt van eiser, dat de procentuele waardestijging van de twee naastgelegen (hoek-)woningen lager is, op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. De heffingsambtenaar is in dat kader ingegaan op de foto’s in bijlage 5 van het verweerschrift. Daaruit blijkt dat de woningen allemaal verschillend zijn wat betreft dakkapellen en tuinen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel zou daarom niet op gaan, omdat er geen sprake is van identieke woningen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.