Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2363
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 januari 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats 2] .
1.2
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de aanslag van 28 februari 2022 vastgesteld op € 1.390.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd voor zover het betreft het gebruikersgedeelte (OZBG).
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van 2 mei 2023 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 9 december 2024 op zitting behandeld. Op de zitting is wel de gemachtigde van eiseres verschenen, maar niet de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een zaak in meubels voor particulieren, gebouwd in 2002 en is gelegen op een industrieterrein tussen Utrecht en Nieuwegein. De zaak heeft twee verdiepingen met een totaal oppervlakte van 2.875 m², waarvan 2.206 m² aan verkoopoppervlakte en 669 m² aan opslagoppervlakte.
Geschil
3. Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 999.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft de waarde in beroep onderbouwd met een taxatiematrix met bijlagen.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift en de andere brieven vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4.1
Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en een matrix (ontvangen door de rechtbank op 30 oktober 2023 en op 31 oktober 2023 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd tijdens de zitting.
4.2
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak bepaald is met behulp van een methode van de huurwaardekapitalisatie. Deze methode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. De rechtbank sluit zich aan bij de gebruikte methode.
Beoordeling van de zaak
5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 13 juli 2023, opgesteld door [taxateur] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 1.390.000,- getaxeerd, onderbouwd met verkoop- en huurtransacties die omstreeks de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
Verkooptransacties:
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 8,2 onderbouwd met de verkoopcijfers van getaxeerde huurprijzen van de referenties:
- [adres 2] in [plaats 2] . Dit betreft een showroom/bedrijfsruimte uit 1978 gelegen op hetzelfde bedrijventerrein met A2-locatie. Het pand heeft een oppervlakte van 1.935 m². Deze onroerende zaak is op 9 december 2019 verkocht voor € 1.425.000,- (gecorrigeerde transactieprijs € 1.486.000,-). De kapitalisatiefactor is gesteld op 15,0 en de gemiddelde huurwaarde op € 51/m².
- [adres 3] in [plaats 3] . Dit betreft een winkelruimte uit 1970 gelegen op Kanaleneiland met B1-locatie. Het pand heeft een oppervlakte van 1.950 m². Deze onroerende zaak is op 15 juli 2021 verkocht voor € 1.810.000,- (gecorrigeerde transactieprijs €1.771.000,-). De kapitalisatiefactor is gesteld op 12,1 en de gemiddelde huurwaarde op € 75/m².
- [adres 4] in [plaats 3] . Dit betreft een winkelruimte uit 1970 gelegen op Kanaleneiland met B1-locatie. Het pand heeft een oppervlakte van 1.948 m². Deze onroerende zaak is op 17 januari 2020 verkocht voor € 1.950.000,- (gecorrigeerde transactieprijs € 2.025.000,-). De kapitalisatiefactor gesteld op 11,6 en de gemiddelde huurwaarde op € 90/m².
Huurtransacties
De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak aan de hand van huurtransacties van:
- [adres 5] . Dit betreft een naastgelegen winkelruimte met een oppervlakte van 2.875 m² waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 1 juli 2019 met een jaarlijkse huur van gemiddeld € 190.000,- wat resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 61/m². De taxateur heeft daarbij opgemerkt dat zowel voor de onroerende zaak als voor deze referentie uit de ingegane huurovereenkomst blijkt dat de gemiddelde huur per jaar € 190.000,- is (voor 1e jaar € 175.000,-, 2e jaar € 180.000,-, 3e jaar € 190.000,-, 4e jaar € 200.000,- en 5e jaar € 205.000,-).
- [adres 6] in [plaats 2] . Dit betreft een bedrijfsruimte met een oppervlakte van 1.392 m2 waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 1 september 2019 met een jaarlijkse huur van € 98.000,- wat resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 70/m².
- [adres 7] in [plaats 4] . Dit betreft een groothandel met een oppervlakte van 2.814 m² waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 1 december 2021 met een jaarlijkse huur van € 185.000,- wat resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 66/m².
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de matrix de waarde onderbouwd met verkoop- en huurtransacties van goed bruikbare referenties die in de omgeving van de onroerende zaak zijn gelegen en die hebben plaatsgevonden omstreeks de waardepeildatum. Daarbij is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Bij de waardebepaling is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde per jaar van
€ 59/m² en die huurwaarde is lager dan die van de verhuurreferenties. Ook de kapitalisatiefactor van 8,2 is lager dan de kapitalisatiefactoren zoals die uit de verkoopreferenties zijn geanalyseerd. Daarbij komt dat uit de eigen huurinformatie kan worden afgeleid dat van een huur van € 190.000,- in 2021 wordt uitgegaan, zodat de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak aangehouden huurprijs van € 169.625,- niet te hoog is bepaald. Ook valt de voor de waardevaststelling in aanmerking genomen gecorrigeerde transactieprijs van de onroerende zaak van € 483/m² aanzienlijk lager uit dan die prijzen van de verkoopreferenties van € 768,-, € 908,- en € 1.040,-.
Dit alles bij elkaar biedt voldoende ondersteuning voor de conclusie dat de door de heffingsambtenaar beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat gemachtigde van eiseres op de zitting nader heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ligging
8.1
Op de zitting heeft gemachtigde erop gewezen dat onvoldoende rekening is gehouden met de onaantrekkelijke ligging van de onroerende zaak, wat een waardedrukkende invloed heeft. De onroerende zaak is namelijk op een industrieterrein gelegen tegenover een vuilnisstortplaats en in de directe nabijheid van een penitentiaire inrichting en een bordeel/nachtclub. Ook is er een filesluis waardoor het onmogelijk is om van daar naar de meubelboulevard aan de andere kant van de A12 te rijden. Verder heeft eiseres geen eigen parkeerplaatsen, is er weinig parkeerruimte en worden de parkeerplaatsen die er zijn vaak gebruikt door bestelbusjes van pakketbezorging. Al met al zijn dit omstandigheden die maken dat sprake is van een hoog leegstandsrisico.
8.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Voor de taxatie is ook gebruik gemaakt van referentie [adres 5] , de naastgelegen winkelruimte, zodat als al sprake zou zijn van waardedrukkende omstandigheden ten aanzien van de ligging, daarmee rekening is gehouden bij de waardevaststelling.
Over deze zelfde beroepsgrond heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het hoger beroep met betrekking tot de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 op 2 april 2024 [2] geoordeeld. De rechtbank sluit zich bij die overwegingen van het gerechtshof aan.
Huurinformatie
9.1
Gemachtigde van eiseres heeft verder aangevoerd dat de huurinformatie ontbreekt van de huurtransacties, omdat pagina’s leeg zijn of deels zijn zwartgemaakt. De huurinformatie van de referenties is daardoor niet te controleren. Verder kan niet aan de huurinformatie van eiseres die waarde worden toegekend die de heffingsambtenaar eraan heeft toegekend. Zo zijn er allonges afgesloten en zijn de exacte afspraken niet bekend.
Gemachtigde wijst er ook op dat hij de I-WOZ kaart Vastgoed Zakelijk van de onroerende zaak mist.
9.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de overgelegde eigen huurinformatie van de onroerende zaak en die van [adres 5] terecht meegenomen voor de waardering van de onroerende zaak. Die informatie onderbouwt dat de heffingsambtenaar niet van een te hoge huurwaarde is uitgegaan. Ook voor deze grond verwijst de rechtbank naar de overwegingen in de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof en sluit zich daarbij aan.
9.3
De rechtbank overweegt dat wat betreft het niet overleggen van een I-WOZ kaart Vastgoed Zakelijk het aan de heffingsambtenaar is om die informatie, zo die al aanwezig is, wel of niet over te leggen.
Duur van de procedure en verzoek om schadevergoeding
10.1
De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsprocedure gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
10.2
De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 17 maart 2022 ontvangen. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en 10 maanden verstreken.
10.3
Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [3] , stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
10.4
Bij een verzoek om schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn is de eerste vraag die beantwoord moet worden óf de termijn is overschreden. Bij die vraag is het niet zozeer van belang hoelang de heffingsambtenaar of de rechtbank er afzonderlijk over hebben gedaan. Het gaat enkel om de totale, bij elkaar opgetelde duur van de procedure. Dit heeft tot gevolg dat bij een verlenging van de redelijke termijn, de termijn ook verlengd wordt voor de totale procedure. Dat het gedrag van de gemachtigde dat aanleiding geeft voor verlenging zich in de beroepsfase afspeelt doet daar niet aan af. De vraag wat er in welke fase is gebeurd en aan wie de overschrijding moet worden toegerekend, komt namelijk pas aan de orde nadat is vastgesteld dát de redelijke termijn is overschreden.
10.5
Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaak de redelijke termijn niet is overschreden, en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
11. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
12. Eiseres heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, voorzitter, en mr. M.W.A. Schimmel en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 januari 2025.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.