Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11485334 \ UV EXPL 25-5 (JH/1050)
Vonnis in kort geding van 5 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. O. Albayrak.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding met 17 producties en de namens [eiser] nagezonden productie 18.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2025. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn ouders en broer. Hij werd bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [A] (vertegenwoordiger portefeuille), bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben op de zitting hun standpunten nader toegelicht. [gedaagde] heeft dat gedaan aan de hand van een pleitnotitie. Partijen hebben geantwoord op de door de kantonrechter gestelde vragen en zij hebben op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
1.3.
Hierna is uitspraak bepaald
2.Kern van de zaak
2.1.
[eiser] huurt vanaf 1 oktober 2009 een onzelfstandige woonruimte aan de [adres] in [plaats] . [gedaagde] heeft in december 2020 de eigendom verkregen van dit pand en is daardoor opvolgend verhuurder.
2.2.
In verband met de renovatie van het gehuurde heeft [eiser] het gehuurde medio oktober 2024 verlaten om daar later naar terug te keren. [eiser] vordert in dit kort geding oplevering van het gehuurde. Die vordering wordt toegewezen. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat nakoming van de huurovereenkomst op korte termijn niet mogelijk is. De kantonrechter acht bovendien aannemelijk dat [gedaagde] [eiser] op valse gronden heeft bewogen om het gehuurde te verlaten. De vordering van [eiser] tot betaling van een voorschot op schadevergoeding wordt afgewezen vanwege het ontbreken van een spoedeisend belang.
3.De beoordeling
3.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet er sprake zijn van een spoedeisend belang.
Oplevering van het gehuurde
3.2.
[eiser] vordert (kort gezegd) veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 15 februari 2025 in afgewerkte staat op te leveren. Uit de aard van de vordering vloeit voort dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. [gedaagde] is namelijk als verhuurder verplicht om [eiser] het genot van het gehuurde te verschaffen.
3.3.
Het staat tussen partijen vast dat de door [gedaagde] uit te voeren renovatie aan het gehuurde noodzakelijk was. Ook staat vast dat partijen afspraken hebben gemaakt over (de voorwaarden rond) een tijdelijke verhuizing van [eiser] om de renovatiewerkzaamheden mogelijk te maken. Zo is [eiser] medio oktober 2024 (tijdelijk) bij zijn moeder ingetrokken en hoeft hij geen huur aan [gedaagde] te betalen gedurende de tijd dat hij niet de beschikking heeft over het gehuurde vanwege de renovatie. De huurovereenkomst tussen partijen is niet geëindigd.
3.4.
[eiser] stelt dat [gedaagde] hem mondeling heeft laten weten dat de renovatie drie tot vier maanden zou duren. Hij ging er daarom vanuit dat hij medio februari 2025 weer zou kunnen terugkeren in het gehuurde. [gedaagde] betwist weliswaar dat zij aan [eiser] een termijn heeft genoemd waarbinnen de werkzaamheden zouden zijn afgerond, maar de kantonrechter acht deze betwisting ongeloofwaardig. Uit de e-mail van 6 december 2024 van [gedaagde] aan [eiser] volgt namelijk dat partijen wel degelijk een planning hebben besproken. In die e-mail schrijft [gedaagde] dat de renovatie langer zal duren dan oorspronkelijk was gepland vanwege onverwachte constructieve problemen en dat zij [eiser] nog nader zal informeren over de vervolgstappen en de nieuwe planning.
3.5.
Op de zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat het gehuurde inmiddels volledig is gestript en dat de renovatie nu ongeveer anderhalve maand stil ligt. De opbouw duurt volgens [gedaagde] langer omdat er nog een asbestinventarisatierapport moet worden opgesteld, een sloopmelding moet worden gedaan en de aannemer nog bezig is met een ander project. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de door haar gegeven verklaringen voor de opgelopen vertraging niet heeft onderbouwd. Namens [gedaagde] heeft [A] op de zitting slechts verklaard dat te laat is gestart met het asbestinventarisatierapport en de sloopmelding. Waarom de aannemer geen voorrang kan geven aan het gehuurde is door [gedaagde] niet toegelicht. Door [gedaagde] is bovendien in het midden gelaten wat de nieuwe planning is. Zo heeft [A] op de zitting verklaard ook niet bij benadering te kunnen zeggen wanneer het gehuurde kan worden opgeleverd. Uit deze gang van zaken volgt niet dat [gedaagde] zich inspant om het gehuurde zo snel mogelijk op te leveren. Zij is hiertoe wel verplicht.
3.6.
Nu [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het gehuurde niet op korte termijn kan worden opgeleverd, neemt de kantonrechter aan dat de renovatie van het gehuurde op 15 maart 2025 klaar kan zijn. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat nakoming van de huurovereenkomst op die termijn niet mogelijk is.
3.7.
De kantonrechter begrijpt uit de stelling van [gedaagde] dat zij niet wil dat [eiser] in het gehuurde terugkeert voordat er uitspraak is gedaan over een ander geschil tussen partijen. [gedaagde] vermoedt dat [eiser] jarenlang ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich onrechtmatig de gehele begane grond toe te eigenen, terwijl hij maar één kamer huurt. [gedaagde] baseert dit vermoeden op een rapport van [onderneming] van 12 juli 2024. Vanwege die tekortkoming heeft [gedaagde] op 24 december 2024 de huurovereenkomst met [eiser] per 1 januari 2025 ontbonden. [gedaagde] wil eerst via een voorlopig getuigenverhoor en een eventueel te voeren bodemprocedure (laten) vaststellen of [eiser] jarenlang onrechtmatig gemeenschappelijke ruimtes heeft toegeëigend, voordat zij [eiser] weer toelaat tot het gehuurde.
[eiser] heeft verweer gevoerd tegen de door [gedaagde] geuite beschuldigen en erop gewezen dat alleen de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden op grond van een toerekenbare tekortkoming.
3.8.
De kantonrechter acht niet aannemelijk dat in een eventueel te voeren bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eiser] . In de huurovereenkomst wordt het gehuurde omschreven als “
onzelfstandige woonruimte kamer 1 (begane grond) (…) De volgende gemeenschappelijke ruimten: entree/hal”. Vanaf aanvang van de huur heeft [eiser] op de begane grond het exclusief gebruik gehad van een woonkamer, slaapkamer, keuken, badkamer en kleine binnenplaats. Dat deze ruimtes tot het gehuurde behoren volgt ook uit de e-mailcorrespondentie uit 2009 tussen [eiser] en de toenmalige verhuurmakelaar. [gedaagde] heeft aangeven niet overtuigd te zijn van het gelijk van [eiser] en verwijst hiervoor naar het rapport van [onderneming] . Dit rapport is grotendeels gebaseerd op een aanvraag omzettingsvergunning van 31 augustus 2009. Anders dan [gedaagde] kennelijk bepleit, zeg dit stuk echter niets over de afspraken die destijds zijn gemaakt tussen [eiser] en de rechtsvoorganger van [gedaagde] over (de omvang van) het gehuurde.
onzelfstandige woonruimte kamer 1 (begane grond) (…) De volgende gemeenschappelijke ruimten: entree/hal”. Vanaf aanvang van de huur heeft [eiser] op de begane grond het exclusief gebruik gehad van een woonkamer, slaapkamer, keuken, badkamer en kleine binnenplaats. Dat deze ruimtes tot het gehuurde behoren volgt ook uit de e-mailcorrespondentie uit 2009 tussen [eiser] en de toenmalige verhuurmakelaar. [gedaagde] heeft aangeven niet overtuigd te zijn van het gelijk van [eiser] en verwijst hiervoor naar het rapport van [onderneming] . Dit rapport is grotendeels gebaseerd op een aanvraag omzettingsvergunning van 31 augustus 2009. Anders dan [gedaagde] kennelijk bepleit, zeg dit stuk echter niets over de afspraken die destijds zijn gemaakt tussen [eiser] en de rechtsvoorganger van [gedaagde] over (de omvang van) het gehuurde.
Los daarvan komt het de kantonrechter vreemd voor dat [gedaagde] het rapport niet in de zomer van 2024 met [eiser] heeft besproken. [gedaagde] heeft [eiser] eerst bewogen om het gehuurde te verlaten voor renovatiewerkzaamheden en pas daarna geconfronteerd met verwijten die ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg zouden kunnen hebben. De kantonrechter acht aannemelijk dat [gedaagde] [eiser] daarmee op valse gronden heeft bewogen om het gehuurde te verlaten om hem zo definitief uit de woning te krijgen.
3.9.
Dit alles leidt ertoe dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet kan of hoeft na te komen. De vordering van [eiser] om het gehuurde in afgewerkte staat op te leveren wordt daarom toegewezen vanaf 15 maart 2025. De daaraan door [eiser] gekoppelde dwangsom is eveneens toewijsbaar.
Voorschot op schadevergoeding
3.10.
[eiser] vordert ook een voorschot op schadevergoeding, bestaande uit kosten voor de noodzakelijke opvang van zijn kat en opslagkosten van de inboedel.
3.11.
Voor toewijzing van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Niet alleen moet worden onderzocht of het bestaan van een vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. [eiser] heeft niet onderbouwd dat hij een spoedeisend belang heeft bij de geldvordering. Hij heeft slechts gesteld dat het een accessoire vordering betreft. Daarmee is niet voldaan aan de hiervoor genoemde eisen voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
3.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,42
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.186,42
4.De beslissing
De kantonrechter
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde (de begane grond) aan de [adres] in [plaats] uiterlijk op 15 maart 2025 in afgewerkte staat, met gestucte muren en afgewerkte vloer, voorzien van goed functionerende voorzieningen, te weten ten minste een keuken inclusief oven en gasfornuis, een badkamer en een toilet, conform het Bouwbesluit en overigens zonder gebreken aan [eiser] op te leveren, op straffe van een dwangsom van
€ 500 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke is, tot een maximum van
€ 50.000;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.186,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.