Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11038188 \ UC EXPL 24-2482 RJ/58605
Vonnis van 5 februari 2025
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 maart 2024 met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 27 juni 2024 met productie;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 27 juni 2024 met productie;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende overlegging productie in conventie van 12 september 2024;
1.2.
Op 24 september 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was aan de zijde van [eiseres] mevrouw [A] (asset manager) aanwezig, samen met mr. Van de Wijngaard. Aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] was [gedaagde sub 2] , ook namens [gedaagde sub 1] , aanwezig.
1.3.
Aan het eind van de mondelinge behandeling hebben partijen aan de kantonrechter verzocht om de zaak twee maanden aan te houden, om te kijken of zij samen tot een oplossing konden komen. Op 18 november 2024 heeft [eiseres] een akte houdende uitlating tevens houdende wijziging van eis ingediend en heeft zij de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben, ondanks dat zij hiertoe in de gelegenheid zijn gesteld, geen antwoordakte ingediend.
1.4.
De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren van [eiseres] een woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde), voor een huurprijs van nu € 1.261,77 per maand. [eiseres] vordert in deze zaak veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van achterstallige huurtermijnen, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. Ook vordert [eiseres] ontbinding en ontruiming van het gehuurde vanwege de huurachterstand. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het hier niet mee eens en willen dat [eiseres] een schadevergoeding van € 8.454,27 aan hen betaalt, vanwege schade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van lekkages in de woning. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de huurachterstand te betalen met wettelijke rente, ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning te ontruimen. De vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt afgewezen.
3.De beoordeling
in conventie
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de huurachterstand betalen
3.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van eis, hoofdelijke veroordeling tot betaling van een bedrag van € 12.476,51 aan achterstallige huurtermijnen tot en met november 2024, inclusief verschenen rente van € 579,70 en buitengerechtelijke incassokosten van € 738,08 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 december 2024 tot de ontruiming betaling van een bedrag van € 1.261,77 (nog te verhogen met indexeringen). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de verschuldigdheid van de huurtermijnen niet betwist, maar zijn (deels) gestopt met het volledig betalen van de huur omdat zij willen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] reageren op hun klachten over lekkage in de woning en omdat zij hun schade vergoed willen krijgen.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mochten niet (gedeeltelijk) stoppen met de huur betalen en zij moeten de achterstallige huur alsnog betalen. Daartoe overweegt de kantechter het volgende. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij schade hebben geleden als gevolg van lekkages, maar zij hebben deze schade niet inzichtelijk gemaakt. Bij de conclusie van antwoord, die enkel per e-mail bij de rechtbank is ingediend, zaten in de vorm van bijlagen foto’s en filmpjes die door de kantonrechter niet konden worden geopend. De griffie van de rechtbank heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vervolgens meermaals verzocht om de foto’s en filmpjes opnieuw over te leggen, maar dit hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] vervolgens aangegeven dat hij de betreffende foto’s en filmpjes op een USB-stick bij de rechtbank heeft ingeleverd, maar de kantonrechter is niet met deze USB-stick bekend. Dit gegeven is tijdens de mondelinge behandeling ook aan de orde gesteld.
Tussen partijen is tijdens de mondelinge behandeling afgesproken dat [eiseres] het gehuurde zou bezoeken om, zoals eerder ook door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] was verzocht, zelf de gestelde schade als gevolg van lekkage te bekijken. Op 4 oktober 2024 heeft dit bezoek van [eiseres] ook plaatsgevonden. In haar akte van 18 november 2024 heeft [eiseres] aangegeven dat door haar tijdens dit bezoek geen actieve lekkages zijn geconstateerd en dat ook niet is gebleken van de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gestelde schade.
Een verslag met foto’s van dit bezoek aan het gehuurde is door [eiseres] bij akte overgelegd.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben daarop, ondanks dat zij hiertoe in de gelegenheid zijn gesteld, vervolgens niet meer gereageerd.
In deze procedure is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen niet komen vast te staan dat er in het gehuurde daadwerkelijk sprake is van schade als gevolg van lekkage. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ten onrechte zijn gestopt met het betalen van de huur. De gevorderde betaling van de huurachterstand wordt daarom toegewezen.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen
3.3.
[eiseres] vordert vergoeding van € 738,08 aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is op of na 1 juli 2012 ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] consumenten zijn (natuurlijke personen die niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden Pro 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)). [eiseres] heeft aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Er wordt daarin namelijk een hoger bedrag vermeld dan op grond van het Besluit bij de op dat moment openstaande hoofdsom is toegestaan. Ten onrechte heeft [eiseres] namelijk niet de betaling die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vóór het versturen van de aanmaning hebben gedaan op de hoofdsom in mindering gebracht. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten wettelijke rente betalen
3.4.
[eiseres] vordert wettelijke rente over de vervallen huurtermijnen. [eiseres] stelt dat de wettelijke rente € 579,70 bedraagt en verwijst naar productie 22. Productie 22 bevat een “recente specificatie van de huurachterstand en rente”. Uit deze productie blijkt echter niet van welke datum deze specificatie is en tot wanneer de wettelijke rente is berekend. Omdat niet duidelijk is tot wanneer de wettelijke rente is berekend, wijst de kantonrechter niet de wettelijke rente van € 579,70 toe, maar zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de respectieve data dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in verzuim zijn met de betaling van de huurtermijnen.
Betalingen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en omvang huur achterstand
3.5.
Tot en met november 2024 bestaat de huurachterstand uit een bedrag van
€ 13.583,67. Op 24 september 2024 en 30 september 2024 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] twee maal een betaling gedaan van € 1.212,47, dus in totaal € 2.424,96. Dit bedrag wordt eerst in mindering gebracht op de verschenen wettelijke rente en daarna op de achterstallige huurtermijnen. [1] De vordering tot hoofdelijke betaling voor elke ingegane maand vanaf
1 december 2024 tot 1 maart 2025 van een bedrag van € 1.261,77 (nog te verhogen met indexeringen) wordt eveneens toegewezen.
1 december 2024 tot 1 maart 2025 van een bedrag van € 1.261,77 (nog te verhogen met indexeringen) wordt eveneens toegewezen.
De ontbinding en ontruiming worden toegewezen
3.6.
Als de huurder zijn verplichting om de huur op tijd te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter dient deze vordering alleen toe te wijzen als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel) van de achterstand alsnog heeft voldaan. [2] Ook beoordeelt de kantonrechter of de verhuurder heeft voldaan aan artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, op grond waarvan de verhuurder de betalingsachterstand moet melden bij de gemeente.
3.7.
Op het moment van dagvaarden bestond er een huurachterstand van vijf maanden (€ 6.062,35). Deze huurachterstand is gedurende de procedure, ook met inachtneming van de twee betalingen op 24 september 2024 en 30 september 2024, alleen maar verder opgelopen naar een achterstand van ruim negen maanden. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurachterstand niet met drie maanden ingelopen, ondanks een toezegging van [gedaagde sub 2] daarover aan [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling. [eiseres] heeft verder ook voldaan aan artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. De huurovereenkomst zal daarom worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de woning ook ontruimen. Dit betekent dat zij de woning moeten verlaten en leeg en netjes moeten achterlaten. De kantonrechter vindt de gevorderde termijn van drie dagen niet redelijk en stelt de termijn voor ontruiming dan ook op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.8.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden ook veroordeeld om voor de tijd dat zij na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijven een gebruiksvergoeding te betalen van € 1.261,77 per maand.
De gevorderde machtiging sterke arm wordt afgewezen
3.9.
De gevorderde machtiging om de ontruiming desnoods met behulp van politie en/of justitie te doen uitvoeren wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 en Pro 557 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan de deurwaarder namelijk zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen, waarbij de kosten volgens het Besluit tarieven ambtshandelingen voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] komen.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten betalen
3.10.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,30
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
1.015,00
(2,5 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.812,30
Hoofdelijkheid
3.11.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.12.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
in reconventie
3.13.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen in reconventie veroordeling van [eiseres] om aan hen een schadevergoeding van € 8.454,27 te betalen, vanwege de schade die zij hebben geleden als gevolg van lekkages in de woning. De kantonrechter heeft onder punt 3.2 overwogen dat zij niet kan vaststellen dat er daadwerkelijk sprake is van schade bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De gevorderde schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten betalen
3.14.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(2 punten × factor 0,5 × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
474,00
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] in [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 13.583,67 aan achterstallige huurtermijnen tot en met november 2024, waarop de betalingen van in totaal € 2.424,96 eerst in mindering strekken op de verschenen wettelijke rente en daarna op de achterstallige huurtermijnen;
4.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 13.583,67 vanaf de respectieve data dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in verzuim zijn met de betaling van de huurtermijnen tot de dag van volledige betaling;
4.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.261,77 per maand aan opeisbaar en onbetaald gelaten huurtermijnen, eventueel te verhogen met indexeringen, vanaf 1 december 2024 tot 1 maart 2025;
4.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] een gebruiksvergoeding per maand te betalen van € 1.261,77 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 maart 2025 en de daadwerkelijke ontruiming;
4.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.812,30, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
4.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
4.10.
wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af;
4.11.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en in reconventie
4.12.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.