ECLI:NL:RBMNE:2025:2742

• Datum uitspraak: 5 juni 2025
• Publicatiedatum: 5 juni 2025
• Zaaknummer: C/16/589845 / KG ZA 25-87
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Aanbestedingsrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.P. Killian; R.J. Praamstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige verhuur van waterperceel door Waterschap in strijd met Didam-regels

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 5 juni 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiseres] B.V. en Waterschap Amstel, Gooien en Vecht. [Eiseres] vorderde een verbod op de verhuur van een perceel water aan [D], omdat zij meende dat het Waterschap in strijd met de Didam-regels handelde door geen openbare selectieprocedure te organiseren. Het Waterschap stelde dat er slechts één serieuze gegadigde was voor de huur van het perceel, namelijk [D]. De rechtbank oordeelde dat het Waterschap de selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk had vastgesteld en dat het voornemen tot verhuur niet tijdig was bekendgemaakt. Hierdoor handelde het Waterschap onrechtmatig jegens [eiseres]. De vorderingen van [eiseres] werden afgewezen, maar de rechtbank concludeerde dat het Waterschap in de toekomst de Didam-regels moet naleven.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/589845 / KG ZA 25-87

Vonnis in kort geding van 5 juni 2025

in de zaak van

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

advocaat: mr. N.A.E. Niels en mr. E.A. van der Zwaag-Holtland,

tegen

WATERSCHAP AMSTEL, GOOI EN VECHT ,

zetelend te Amsterdam,

gedaagde partij,

advocaat: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen en mr. S.C. Kniestedt.

Partijen zullen hierna [eiseres] en het Waterschap genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 maart 2025;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de pleitnota van [eiseres] .

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 15 mei 2025. Bij de mondelinge behandeling waren namens [eiseres] aanwezig de heer [A] , directeur van [eiseres] , samen met mr. Niels en mr. Van der Zwaag-Holtland. Namens het Waterschap waren aanwezig de heer [B] , adviseur grondzaken bij het Waterschap, mevrouw [C] , adviseur juridische zaken bij het Waterschap, samen met mr. Wijk-Driessen en mr. Kniestedt. Door en namens partijen zijn de standpunten verder toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de voorzieningenrechter. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Daarna volgt dit vonnis.

2. De kern

2.1.

[eiseres] kan zich niet verenigen met de voorgenomen verhuur van een perceel water door het Waterschap. Volgens [eiseres] heeft het Waterschap ten onrechte gesteld dat er slechts één serieuze gegadigde voor de huur van het perceel water is nu zij ook een belang bij de huur van het betreffende perceel heeft en daarmee een serieuze gegadigde is.

2.2.

[eiseres] is van mening dat het Waterschap conform de Didam-arresten van de Hoge Raad een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria had moeten organiseren om (potentiële) gegadigden ruimte te bieden om mee te dingen naar het door het Waterschap te huur aangeboden perceel water. Nu zij dat niet heeft gedaan handelt het Waterschap volgens [eiseres] in strijd met artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Zij vordert daarom een verbod tot verhuur zonder dat het Waterschap eerst een dergelijke openbare selectieprocedure doorloopt. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, zoals hierna in dit vonnis wordt toegelicht.

3. De achtergrond

3.1.

Het Waterschap is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente

[gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummer] (hierna: het Waterperceel). [D] is eigenaar van

de woonboot ' [naam] ' (hierna: de Woonboot).

3.2.

Tussen het Waterschap en [D] bestaat een huurovereenkomst voor

een deel van een perceel water (hierna: `de Huurovereenkomst') gelegen ter hoogte van

de [adres 1] . In de Huurovereenkomst is voor het Waterschap een inspanningsverplichting opgenomen om een alternatieve locatie aan te bieden wanneer de Huurovereenkomst wordt opgezegd. In dit kader is artikel 5 lid 2 aanhef en sub g van de Huurovereenkomst relevant en luidt als volgt:

"Verhuurder kan deze overeenkomst tussentijds door opzegging doen eindigen,

indien

(…)g. vanwege het algemeen belang, het belang van waterkwaliteit en waterbeheer,

van verhuurder redelijkerwijs niet langer verlangd kan worden dat de

huurovereenkomst op de gecontracteerde locatie wordt voortgezet. Verhuurder

neemt in dit geval een opzegtermijn van twaalf maanden in acht en heeft een

inspanningsverplichting om een alternatieve locatie aan te bieden van ongeveer

hetzelfde kwaliteitsniveau. Verhuurder kan er uitdrukkelijk niet voor instaan dat de

vervangende locatie geen nadelen kent in vergelijking met het oorspronkelijke

gehuurde;"

3.3.

Tussen [D] en de eigenaar van het (oever)perceel aan de [adres 1] te [plaats] bestaat ook een huurovereenkomst. In deze overeenkomst is opgenomen dat [D] de Woonboot via het betreffende oeverperceel kan bereiken. De eigenaar van het oeverperceel heeft te kennen gegeven de huurovereenkomst niet te verlengen, waardoor

[D] na afloop van deze huurovereenkomst zijn Woonboot niet meer kan bereiken.

3.4.

In 2021 heeft [D] het oeverperceel ter hoogte van de [adres 2] in [plaats] grenzende aan het Waterperceel gekocht. Het Waterschap is voornemens om een deel van het Waterperceel te verhuren aan [D] .

3.5.

Op 9 december 2024 heeft het Waterschap het voornemen tot verhuur van

een deel van het Waterperceel aan [D] gepubliceerd in het

`Waterschapsblad van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht'

(hierna: de Publicatie). De Publicatie luidt als volgt:

"
Publicatie voornemen tot verhuur van een deel van de Vecht voor een

woonschipligplaats.

Met deze publicatie geeft het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht uitvoering aan het

arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Objectinformatie

Locatie : [adres 2] , [postcode] [plaats]

Perceel : [plaats] , sectie [letter] , nummer [nummer] gedeeltelijk (hierna: "het perceel").

Voornemen tot aangaan van een verhuurovereenkomst.

Waterschap Amstel, Gooi en Vecht is voornemens om ca. 150 m2 water te

verhuren als ligplaats (verder aan te duiden als "het perceel") voor het woonschip

genaamd " [naam] ". Het woonschip komt van een "Restauratieplan Vecht" (RPV)

knelpuntlocatie aan de [adres 1] te [plaats] . In verband met de

nadere uitvoering van het RPV diende het woonschip verplaatst te worden. Vanuit de bestaande huurovereenkomst heeft het waterschap een inspanningsverplichting

om een alternatieve locatie aan te bieden als de bestemming wijzigt. Voor de

verplaatsing van het woonschip heeft de gemeente Stichtse vecht een

Omgevingsvergunning verleend met zaaknummer [nummer] voor de nieuwe

locatie. De eigenaar van het woonschip " [naam] " is eigenaar van de grond

grenzend aan de nieuwe locatie.

Het Waterschap hecht er belang bij om de waterkwaliteit en ecologie niet verder

achteruit te laten gaan en hecht eraan dat er niet meer woonschepenligplaatsen bij

komen op de Vecht dan uitgewerkt is in het omgevingsplan. Door het opheffen van

de ligplaats aan de [adres 1] blijft het aantal ligplaatsen gelijk. Het

perceel van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht is te bereiken via het perceel

van de beoogde huurder van de ligplaats, de eigenaar van de " [naam] ".

Het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht meent dat de eigenaar van de " [naam] ",

gezien voornoemde omstandigheden en de ligging van het perceel, de enige

serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de (beoogde) huur van het

perceel.

Gelet op vorenstaande overwegingen zijn wij van oordeel dat de verhuur kan

plaatsvinden zonder bredere selectieprocedure. Volstaan wordt met deze

voorafgaande bekendmaking.

Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, dan dient u dit uiterlijk

20 kalenderdagen, ingaande de dag na deze publicatie, kenbaar te maken (…)."

3.6.

Onder andere bij brief van 24 december 2024 heeft [eiseres] bezwaar gemaakt tegen het voornemen van het Waterschap om het Waterperceel aan [D] te verhuren. Het Waterschap heeft bij brief van 20 januari 2025 toegelicht bij haar standpunt te blijven en verwijst naar de eerdere correspondentie tussen partijen hierover.

Standpunt en vordering van [eiseres]

3.7.

Na kennisneming van het bericht van het Waterschap van 20 januari 2025 is [eiseres] van mening dat het Waterschap ten onrechte stelt dat [D] als enige serieuze gegadigde voor het Waterperceel kan worden aangemerkt. Volgens [eiseres] had het Waterschap op grond van de zogenaamde Didam-regels een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria moeten organiseren om (potentiële) gegadigden ruimte te bieden om mee te dingen naar het door het Waterschap te huur aangeboden Waterperceel. Nu zij dat heeft nagelaten heeft het Waterschap volgens [eiseres] er onvoldoende blijk van gegeven dat zij de belangen van derden, waaronder die van [eiseres] , heeft betrokken bij haar besluit tot verhuur van het Waterperceel. Dit is volgens [eiseres] in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

3.8.

Volgens [eiseres] heeft zij tevens belang bij huur van het Waterperceel. Zij wenst een groter woonschip aan te leggen dan haar huidige en daar is de huur van het Waterperceel voor nodig. Verder is het Waterperceel binnen de hindercontouren van het bedrijf van [eiseres] gelegen en stelt zij ook om die reden belang bij huur van het Waterperceel te hebben. Bij verhuur van het Waterperceel aan een derde is het volgens [eiseres] niet ondenkbaar dat zij gezien voormelde ligging ernstig in haar bedrijfsactiviteit wordt belemmerd. [eiseres] wijst er op dat het Waterschap ten onrechte van mening is dat zij het minimum aantal ligplaatsen alleen kan handhaven door het Waterperceel aan [D] te verhuren omdat ook bij verhuur aan [eiseres] het aantal ligplaatsen gelijk zal blijven.

3.9.

Gezien het voorgaande vordert [eiseres] – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het Waterschap veroordeelt:

Primair

 te verbieden het Waterperceel te verhuren zonder eerst een openbare selectieprocedure te doorlopen;

Subsidiair

 te verbieden, in het geval van ondertekening, uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met [D] met betrekking tot het Waterperceel tot het moment dat een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria is doorlopen, waarmee een huurder voor het Waterperceel wordt geselecteerd;

Meer subsidiair

 tot iedere andere maatregel in goede justitie te bepalen, waarbij de belangen van [eiseres] als gegadigde voor het Waterperceel worden verzekerd;

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

 tot betaling van de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

Standpunt en verweer van het Waterschap

3.10.

Onder wijzing naar de door de Hoge Raad gewezen Didam-arresten stelt het Waterschap zich – kort gezegd – op het standpunt dat de zogenaamde Didam-regels uit voormelde arresten het mogelijk maken om één-op-één te contracteren, indien redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is. Uit die arresten volgt ook dat aan het Waterschap beleidsruimte toekomt bij het bepalen van de (kring van) gegadigden die voor het Waterperceel in aanmerking komen.

3.11.

Het Waterschap heeft uiteengezet dat zij voor de verhuur van het Waterperceel de volgende selectiecriteria heeft gehanteerd:

• door de verhuur wordt een knelpunt (als is bedoeld in het convenant restauratieplan Vecht) opgelost;
• door de verhuur wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid (in lijn met het geldende bestemmingsplan en in het bezit van een omgevingsvergunning voor de betreffende locatie); en
• door de verhuur wordt voldaan aan een op het Waterschap rustende inspanningsverplichting tot het aanbieden van een alternatieve locatie.

3.12.

Volgens het Waterschap heeft zij op basis van voormelde selectiecriteria op goede gronden de conclusie mogen trekken dat [D] als enige serieuze gegadigde voor huur van het Waterperceel in aanmerking komt. Zij concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met veroordeling van [eiseres] in de proces- en nakosten met rente.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Nu het Waterschap voornemens is het Waterperceel te verhuren aan [D] en er tevens sprake is van een vervaltermijn voor het entameren van een juridische procedure, zoals is opgenomen in de Publicatie van 9 december 2024, heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorlopige voorzieningen.

De te beantwoorden vragen en opbouw van dit vonnis

4.2.

Deze procedure kan worden opgesplitst in twee (hoofd)vraagstukken. Het eerste vraagstuk behelst de vraag of het Waterschap [D] als enige serieuze gegadigde voor de huur van het Waterperceel heeft mogen aanmerken.

Het tweede vraagstuk dat beantwoord dient te worden, is of het Waterschap bij de selectie van [D] als enige serieuze gegadigde conform de door de Hoge Raad in de Didam-arresten gegeven regels heeft gehandeld.

4.3.

Om deze vraagstukken te kunnen beantwoorden dient de Publicatie als uitgangspunt, waarbij als eerste moet worden beoordeeld of de daarin opgenomen selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn op basis waarvan het Waterschap voldoende duidelijk en toetsbaar heeft uitgelegd dat er slechts één serieuze gegadigde is, te weten [D] . In dit kader dient tevens aandacht te worden besteed aan de omstandigheid waarbij het vertrouwensbeginsel botst met het gelijkheidsbeginsel. Dit omdat op het Waterschap uit de eerdere huurovereenkomst met [D] een inspanningsverplichting rust tot het aanbieden van een alternatieve locatie en dit door het Waterschap tevens als selectiecriterium is gehanteerd. Als tweede moet worden beoordeeld of het Waterschap haar voornemen tot verhuur aan [D] op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat eenieder daarvan tijdig kennis heeft kunnen nemen en de mogelijkheid heeft gehad om daar tegenop te komen. Hierna zullen voornoemde onderwerpen in de bovengenoemde volgorde puntsgewijs worden besproken.

Het toetsingskader: de Didam-regels

4.4.

De vorderingen van [eiseres] zijn gegrond op de zogenaamde Didam-regels die volgen uit de door de Hoge Raad gewezen twee Didam-arresten (26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661). Deze arresten houden in de kern het volgende in.

4.5.

Uit het Didam I-arrest volgt dat (op grond van het gelijkheidsbeginsel) een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien (redelijkerwijs te verwachten is dat) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Het overheidslichaam zal daartoe, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Ook moet het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd: de door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

4.6.

In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat de regels uit het Didam I-arrest ook van toepassing zijn op het handelen van de overheid in de periode voordat het Didam I-arrest werd gewezen en dat een overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels op die grond niet nietig of vernietigbaar is, maar dat een overheidslichaam daardoor in beginsel wel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde en op die grond (onder meer) schadeplichtig kan zijn jegens die gegadigde. Verder heeft de Hoge Raad in dit arrest overwogen dat de Didam-regels de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten, maar dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regels moeten houden.

4.7.

Inmiddels blijkt uit de jurisprudentie dat de ‘Didam-criteria’ niet beperkt zijn tot de verkoop van onroerende zaken, maar ook gelden als de overheid gronden in erfpacht uitgeeft, onroerend goed verhuurt of grond ruilt. In zoverre valt de verhuur van het Waterperceel door het Waterschap eveneens onder deze Didam-criteria, wat overigens tussen partijen niet in geschil is.

i.)
Is [D] door het Waterschap terecht aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor het Waterperceel?

[D] voldoet aan de gestelde selectiecriteria uit de Publicatie

4.8.

Beoordeeld moet worden of het Waterschap terecht heeft aangenomen dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zoals opgenomen in de Publicatie, slechts één serieuze gegadigde voor de huur van het Waterperceel in aanmerking komt en of het Waterschap dit in de Publicatie voldoende heeft gemotiveerd.

4.9.

Zoals onder 3.11 is opgenomen betreft één van de selectiecriteria het voldoen aan het restauratieplan Vecht (hierna: RPV). Het Waterschap heeft toegelicht dat zij in oktober 1996 met onder meer de gemeente Stichtse Vecht het RPV heeft gesloten. Het Waterschap heeft uiteengezet dat het RPV is gericht op een fundamentele verbetering van het ecologisch

functioneren van de Vecht, met inachtneming van aan de Vecht toegekende functies en geldende belangen. Het gaat primair om de verbetering van het kwantitatief en kwalitatief waterbeheer, waaronder aandacht voor het oevergebruik en de situatie met betrekking tot woonboten. Onderdeel van dit project was ook de doelstelling van het in kaart brengen van de knelpunten inzake ligplaatsen van woonboten en met als lange termijn doel om het aantal woonboten in de Vecht te verminderen. Door ingenieursbureau Arcadis is een knelpunteninventarisatie opgesteld. In het gebied tussen Weesp en Breukelen kregen 16 woonarken via een puntensysteem een knelpunt-indicatie, waaronder de Woonboot van [D] ter plaatse van de [adres 1] .

4.10.

Het Waterschap heeft voorts toegelicht dat de gemeente Stichtse

Vecht op 26 september 2023 het bestemmingplan “Verzamelplan Stichtse Vecht 2022” heeft vastgesteld. Dit plan is inmiddels in werking getreden. Uit de in deze procedure overgelegde stukken volgt dat in het bestemmingsplan de woonschepenligplaats ter hoogte van de [adres 1] wordt wegbestemd en heeft het Waterperceel de functieaanduiding ‘woonschepenligplaats’ gekregen. Uit de door het Waterschap overgelegde stukken volgt tevens dat aan [D] een omgevingsvergunning is verleend voor het plaatsen van een woonboot in het Waterperceel ter hoogte van de [adres 2] .

4.11.

De voorzieningenrechter overweegt dat het door het Waterschap gehanteerde beleid (RVP) dateert van oktober 1996 en dus van ver voordat het Waterschap [D] heeft aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor het Waterperceel. Het betreft openbaar beleid dat nog steeds actueel is nu onder andere het doel is om alle daarin geformuleerde knelpunten op te lossen. Voor de Woonboot is een alternatieve locatie gevonden ter hoogte van de [adres 2] in [plaats] . De beoogde locatie maakt onderdeel uit van een ligplaatsenstrook waar al zes woonboten liggen en waar in totaal zeven woonboten zijn toegestaan. Onlangs is een vergunning verleend aan een woonboot aan de noordwestzijde net buiten de ligplaatsenstrook. Hierdoor is ruimte beschikbaar gebleven voor een zevende woonboot in de ligplaatsenstrook. Deze ligplaats betreft het Watersperceel. [D] is sinds 2021 eigenaar van een perceel grond, gelegen aan de [adres 2] . Dit perceel grond grenst direct aan het Waterperceel.

4.12.

Uit de door het Waterschap overgelegde stukken volgt dat de voorgenomen verhuur van het Waterperceel aan [D] gekoppeld kan worden aan vastgesteld beleid (RPV). De stelling van [eiseres] dat dit beleid niet voldoende zou zijn om een schaarse onroerende zaak – het Waterperceel – toe te wijzen aan één partij, kan niet slagen. Uit het onder 4.6 opgenomen Didam II-arrest volgt tenslotte dat de Didam-regels de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten, maar dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Dat heeft het Waterschap naar het oordeel van de voorzieningenrechter in de onderhavige zaak op juiste wijze gedaan. Door het Waterperceel aan [D] te verhuren wordt immers één van de knelpunten opgelost en geeft het Waterschap daarmee uitvoering aan het voornoemde RPV, wat als één de selectiecriteria in de Publicatie is geformuleerd. Dat ook andere mogelijkheden bestaan om knelpunten in de Vecht op te lossen, zoals [eiseres] betoogt, betekent bovendien niet dat het Waterschap in redelijkheid niet heeft kunnen kiezen voor de optie van verplaatsing van de Woonboot ter verwezenlijking van haar beleid betreffende het RPV en waarmee het aantal ligplaatsen gelijk blijft.

4.13.

In dit kader is tevens van belang dat [D] over een omgevingsvergunning beschikt die het plaatsen van de Woonboot in het Waterperceel mogelijk maakt, wat eveneens een in de Publicatie opgenomen selectiecriterium is. Dat ook de van rechtswege aan [eiseres] op basis van een oud bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning zou zien op het Waterperceel, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld, blijkt uit niets. Nu dit wel een van de selectiecriteria is had het op de weg van [eiseres] gelegen haar stelling op dit punt nader te onderbouwen. Nu zij dat niet heeft gedaan moet dat voor haar risico blijven. In dit verband heeft [eiseres] nog gesteld dat er een beroepsprocedure tegen het onder 4.10 genoemde bestemmingsplan – eveneens een in de Publicatie opgenomen selectiecriterium – loopt mede nu daarin haar eigen woonbootligplaats niet positief is bestemd. Ook loopt er een bezwaarprocedure tegen de omgevingsvergunning van [D] . Omdat zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning niet onherroepelijk zijn zou [D] niet aan deze door het Waterschap gestelde selectiecriteria voldoen, aldus [eiseres] . De voorzieningenrechter overweegt dat bestuursrechtelijke bezwaren tegen de handelwijze van de gemeente Stichtse Vecht die over het vaststellen van het bestemmingsplan en het afgeven van de omgevingsvergunning gaat, thuishoren in een bestuursrechtelijke procedure. Het Waterschap is naar het oordeel van de voorzieningenrechter daarom op goede gronden uitgegaan van de situatie dat er op dit moment sprake is van een in werking getreden bestemmingsplan en verleende omgevingsvergunning aan [D] en mocht zij dit ook als zodanig als selectiecriterium hanteren en toetsen. Zij volgt daarin het huidige vastgestelde beleid van de gemeente Stichtse Vecht.

4.14.

Volgens [eiseres] heeft [D] het voortouw genomen voor gesprekken met de gemeente Stichtse Vecht voor aanpassing van het bestemmingsplan. Aanleiding zou de opzegging van de huurovereenkomst van het (oever)perceel aan de [adres 1] zijn geweest (de voormalige ligplaats van [D] ). Verplaatsing van de Woonboot en daarmee een opheffing van een knelpunt uit het RPV zou aanvankelijk voor het Waterschap niet de hoogste prioriteit hebben gehad, aldus [eiseres] . Maar ook indien dat zo is, laat dat onverlet dat het Waterschap haar beleid en de wijze waarop zij daar uitvoering aan geeft door particuliere initiatieven mag laten beïnvloeden. In dat kader heeft het Waterschap tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij bij verhuur van een perceel water standaard als selectiecriteria hanteert dat de verhuur in overeenstemming moet zijn met het geldende bestemmingsplan en een gegadigde moet beschikken over een geldige omgevingsvergunning. Verhuur bij het niet voldoen aan deze criteria zou immers zinloos zijn. Van achteraf geconstrueerd of naar [D] toegeschreven beleid en selectiecriteria, zoals [eiseres] stelt, is in het licht van het voorgaande dus niet gebleken.

Belangenafweging in het kader van de inspanningsverplichting uit de Huurovereenkomst

4.15.

Zoals onder 3.2 is opgenomen, is in de Huurovereenkomst een inspanningsverplichting opgenomen om een alternatieve locatie aan te bieden wanneer de Huurovereenkomst wordt opgezegd. Dan dient te worden beoordeeld of het Waterschap met het nakomen van de door haar aangegane afspraken bij het sluiten van de Huurovereenkomst heeft beoogd de door de Hoge Raad geformuleerde Didam-regels te omzeilen. Voormelde inspanningsverplichting is door het Waterschap in de Publicatie ook als selectiecriterium gehanteerd. Het vertrouwensbeginsel botst in dit geval dan met het gelijkheidsbeginsel, zodat een belangenafweging dient plaats te vinden. Los van de vraag of [D] vertrouwen mag ontlenen aan een inspanningsverplichting die is opgenomen eerdere huurovereenkomst die ziet op een ander perceel, valt de belangenafweging naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit in het voordeel van [D] , zoals hierna zal worden toegelicht.

4.16.

In de kern genomen gaat het om een noodzakelijke verplaatsing van de Woonboot. Niet enkel vanwege de opzegging van de huur van de oeverlocatie ter hoogte van de [adres 1] is verplaatsing noodzakelijk, maar het is eveneens noodzakelijk om te voldoen aan het RPV. Een knelpunt kan tenslotte alleen worden opgelost wanneer een alternatieve locatie wordt aangeboden. De stelling van [eiseres] dat bij verhuur van het Waterperceel aan haar het aantal ligplaatsen ook gelijk zal blijven kan daarom niet slagen. In dit verband is het van belang dat [D] sinds 2021 al eigenaar is van het perceel grond grenzend aan het Waterperceel ter hoogte van [adres 2] met als doel de Woonboot naar het Waterperceel te verplaatsen omdat de oude ligplaats als knelpunt was aangemerkt. [D] was alleen nog in afwachting tot de verplaatsing ook bestuursrechtelijk was geformaliseerd. Zowel het algemeen belang als het belang van [D] zou onevenredig worden geschaad indien het Waterperceel aan een andere partij zou worden verhuurd. Het belang van [D] dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter daarom te prevaleren boven het belang van [eiseres] . Dat belang is er enkel in gelegen om een groter woonschip aan te kunnen leggen, waarvoor een deel van het Waterperceel nodig is. Daarnaast zou het Waterperceel zijn gelegen binnen de hindercontouren van haar bedrijf waardoor zij wellicht in haar bedrijfsactiviteit wordt belemmerd. Uit niets blijkt echter dat dit ook daadwerkelijk het geval is wanneer het Waterperceel aan een derde zou worden verhuurd.

Tussenconclusie

4.17.

Gezien al hetgeen hiervoor is overwogen kon het Waterschap [D] in redelijkheid aanmerken als enige serieuze gegadigde voor van de huur van het Waterperceel. De door het Waterschap in de onder 3.5 opgenomen Publicatie gehanteerde selectiecriteria zijn objectief, toetsbaar en redelijk en de beslissing in de Publicatie is tevens voldoende gemotiveerd. Het Waterschap heeft daarin immers goed en toetsbaar uitgelegd dat er slechts één serieuze gegadigde is. De ratio van de Didam-regels is dat een (derde) belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld om na te gaan
waarom het overheidslichaam van plan is om in dit geval een onroerende zaak aan een bepaalde partij te verhuren in plaats van een openbare selectieprocedure te organiseren en om tegen dat voornemen op te kunnen komen als die redenen volgens die derde de toets der kritiek op grond van het Didam-arrest niet kunnen doorstaan. Die gelegenheid is hier geboden. De uitleg in de Publicatie is voldoende duidelijk en [eiseres] is ook in staat gebleken om op basis van de Publicatie haar bezwaren tegen het voornemen van het Waterschap in dit kort geding naar voren te brengen.

ii.)
Heeft de Publicatie conform de Didam-regels plaatsgevonden?

4.18.

Nu hiervoor is geconcludeerd dat het Waterschap [D] in redelijkheid heeft kunnen aanmerken als enige serieuze gegadigde voor de huur van het Waterperceel moet worden beoordeeld of de aankondiging daarvan door het Waterschap volgens de Didam-regels heeft plaatsgevonden. In dit verband heeft [eiseres] gesteld dat het Waterschap in strijd met voornoemde Didam-regels heeft gehandeld door voor de Publicatie een huurovereenkomst met [D] voor het Waterperceel te sluiten. Volgens [eiseres] had [D] het Waterperceel namelijk al voor de Publicatie in gebruik genomen.

4.19.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in het onder 4.6 opgenomen Didam II-arrest de Hoge Raad nader uiteen heeft gezet dat wanneer bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop
tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Zoals onder 4.7 is vermeld gelden deze zogenaamde Didam-regels ook voor verhuur door een overheidslichaam waar in deze zaak sprake van is.

4.20.

Uit de door [eiseres] overgelegde correspondentie volgt dat het Waterschap [eiseres] op 28 mei 2024 bericht dat wanneer het voornemen tot het aangaan van een huurovereenkomst voor het Waterperceel concreet wordt zij dat voornemen in het Waterschapsblad zal publiceren. Op 8 november 2024 bericht [eiseres] het Waterschap dat zij heeft geconstateerd dat het Waterperceel inmiddels in gebruik is genomen en publicatie van het voornemen tot verhuur is uitgebleven. Bij brief van

5 december 2024 erkent het Waterschap dat het Waterperceel door [D] in gebruik is genomen en zij mondeling met [D] is overeengekomen dat er een huurovereenkomst voor het Waterperceel zal worden gesloten. Op 9 december 2024 volgt vervolgens de Publicatie.

4.21.

Gezien dit tijdsverloop is de voorzieningenrechter van oordeel dat het Waterschap haar voornemen tot verhuur van het Waterperceel aan [D] niet tijdig voorafgaand aan de verhuur op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat eenieder daarvan kennis kon nemen. [eiseres] moest immers uit de feitelijke situatie ter plaatse afleiden dat het Waterperceel aan [D] zou worden verhuurd nu [D] voor de Publicatie de Woonboot naar het Waterperceel had verplaatst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het Waterschap erkend dat wanneer de informatie over de verplaatsing van [D] naar het Waterperceel intern meteen de juiste afdeling had bereikt zij eerder tot bekendmaking van haar voornemen tot verhuur van het Waterperceel was overgegaan. Dat is niet gebeurd en moet daarom voor haar risico blijven. Bovendien blijkt uit de onder 4.20 weergegeven correspondentie dat voor de Publicatie met [D] al was overeengekomen dat voor het Waterperceel een huurovereenkomst zal worden gesloten. De stelling van het Waterschap dat deze huurovereenkomst in afwachting van de uitkomst van deze procedure nog niet is ondertekend kan haar niet baten. Uit de geschetste feiten en omstandigheden volgt immers dat de plannen tot verhuur aan [D] voor de Publicatie al ver waren geconcretiseerd en dit niet slechts een voornemen betrof. Nu het Waterschap haar voornemen tot verhuur van het Waterperceel niet tijdig voorafgaand aan de verhuur op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat een ieder daarvan kennis kon nemen handelt zij in strijd met de Didam-regels en daarmee onrechtmatig jegens [eiseres] . Conform het onder 4.6 opgenomen Didam II-arrest kan het Waterschap op die grond (onder meer) schadeplichtig zijn jegens [eiseres] . Een dergelijke (schadevergoedings)vordering is in deze procedure door [eiseres] echter niet ingesteld, waardoor dit punt verder onbesproken zal blijven.

4.22.

Het voormelde onrechtmatig handelen van het Waterschap jegens [eiseres] maakt het oordeel dat het Waterschap [D] in redelijkheid kon aanmerken als enige serieuze gegadigde voor de huur van het Waterperceel overigens niet anders. Geconcludeerd is immers dat door het Waterschap in de onder 3.5 opgenomen Publicatie gehanteerde selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn en de beslissing in de Publicatie tevens voldoende is gemotiveerd. Ook is in dit kader van belang dat uit de Didam-arresten volgt dat een overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels op die grond niet nietig of vernietigbaar is. Er is bovendien geen sprake van aan de Woonboot gelijke of vergelijkbare gevallen nu, naar vragen van de voorzieningenrechter daarover, het Waterschap te kennen heeft gegeven dat naar aanleiding van de Publicatie - op [eiseres] na - geen andere gegadigden zich hebben gemeld bij het Waterschap. Daarmee is uitgesloten dat naast [eiseres] andere potentiële gegadigden door de te late Publicatie in hun belangen zijn geschaad.

Slotsom

4.23.

Gezien al hetgeen hiervoor is overwogen heeft het Waterschap naar het oordeel van de voorzieningenrechter redelijkerwijs mogen aannemen dat [D] is aan te merken als enige serieuze gegadigde voor de huur van het Waterperceel. De conclusie is dat niet aannemelijk is geworden dat het Waterschap met het verhuren van het Waterperceel aan [D] in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat het Waterschap een beroep toekomt op de uitzondering van het Didam-arrest. Het Waterschap hoeft voor de verhuur van het Waterperceel niet (alsnog) mededingingsruimte in de vorm van een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest te organiseren. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.24.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het Waterschap worden begroot op:

- griffierecht € 714,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten €
178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.999,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal, als niet weersproken, eveneens worden toegewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van het Waterschap begroot op € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.

Dit vonnis is gewezen door J.P. Killian en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door mr. R.J. Praamstra op 5 juni 2025.

type: BEv / 4998

coll: