Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3132
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C. Vael).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 24 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 578.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 552.000,-.
17 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 552.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Naar aanleiding van het beroep heeft de heffingsambtenaar door de taxateur een nader onderzoek laten doen naar de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft daarom een schikkingsvoorstel gestuurd aan eiser en voorgesteld om de waarde van de woning te verlagen naar € 535.000,-. De waarde was ook in de bezwaarfase niet genoeg verlaagd. Op dit schikkingsvoorstel is niet gereageerd door eiser. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het schikkingsvoorstel een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 mei 2025. De gemachtigde van eiser heeft deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Overwegingen
Geschil
2. De woning is een in 2005 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een vrijstaande berging van 9 m², een overkapping van 8 m² en een inpandige berging van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m² en een perceeloppervlakte van 244 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 484.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de voorgestelde waarde van € 535.000,-.
3. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 535.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 december 2022 voor € 570.114,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 juni 2021 voor € 577.500,-; en
- [adres 4] , verkocht op 11 april 2022 voor € 657.500,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kapwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Houtstookoverlast
9. Eiser bepleit een waarde van € 484.000,-. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat de houtkachel van zijn buurman een waardedrukkend effect heeft. De rook van de houtstook wordt, in het stookseizoen en bij een bepaalde windrichting, door de inlaat van het warmteterugwin-balansventilatiesysteem in de woning gezogen. Eiser en zijn gezinsleden ondervinden van de houtkachel gezondheidsklachten. Eiser heeft veel kosten moeten maken, onder meer door het laten plaatsen van een (industrieel) filtersysteem, om de overlast die hij ondervindt van de houtkachel enigszins te beperken. De woning is zo gebouwd dat het warmteterugwin-balansventilatiesysteem niet vervangen kan worden door een ventilatiesysteem. Eiser heeft een kostenoverzicht overgelegd waaruit blijkt dat met de installatie van het filtersysteem een bedrag van € 12.811,41 is gemoeid, verspreid over een periode van tien jaar. Eiser bestrijdt dat voldoende rekening is gehouden met de overlast van het hout stoken. Volgens eiser kon de heffingsambtenaar niet volstaan met een korting van
€ 20.000,- en had hij ook een correctie moeten toepassen op de ligging van de woning.
9.1
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de houtstookoverlast door een correctie van € 20.000,- te hanteren op de eindwaarde.
9.2
De rechtbank is van oordeel dat door de houtstookoverlast sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van de woning. Partijen zijn het daar ook over eens. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat dit waardedrukkend effect in de ligging of in een algemene korting te verwerken, als de eindwaarde maar voldoende gecorrigeerd wordt. De heffingsambtenaar heeft voor een algemene korting van € 20.000,- gekozen. De rechtbank is het dus niet met eiser eens dat het in zowel de ligging als in een algemene korting verwerkt moest worden. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar, door een korting van € 20.000,- toe te passen, voldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van de houtstookoverlast. De heffingsambtenaar is daarmee boven de genoemde kosten van eiser gaan zitten. Het maken van kosten is niet hetzelfde als het waardedrukkend effect van de houtstookoverlast, maar ze liggen wel in elkaars verlengde. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank bovendien geen aanknopingspunten gegeven dat dit bedrag te laag is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Onder rechtsoverweging 3 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 535.000,-.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
11. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht. De hoogte van de proceskostenvergoeding is nog in geschil. Eiser heeft verzocht om proceskostenvergoeding waarbij een wegingsfactor van 1 wordt toegepast.
12. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [1] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [2] In het kort houdt dat in dat bij het gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze in WOZ-zaken over de waardering van woningen, dat wil zeggen met een algemeen geformuleerd beroepschrift voor vrijwel iedere procedure, de gewichtscategorie ‘zeer licht’ (wegingsfactor 0,25) wordt gebruikt. Bij een niet gestandaardiseerde werkwijze hanteert de rechtbank wegingsfactor 0,5. De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [3] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.
13. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde van eiser heeft geen gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,5 hanteert.
14. De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar geen proceskosten heeft gemaakt, omdat hij zelf het bezwaarschrift heeft ingediend. Hij heeft daarbij geen gebruik gemaakt van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar wel in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Voor de beroepsfase worden twee punten toegekend (voor het indienen van het beroepschrift en het bijwonen van de zitting), met een waarde per punt van € 907,-. De vergoeding voor rechtsbijstand bedraagt in totaal € 907,-.
15. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 50,- aan eiser betalen (artikel 8:41 Awb).
16. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2022, voor het belastingjaar 2023, tot € 535.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de [adres 1] tot een bedrag van € 535.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 907,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.