Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5604
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 703.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
29 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
29 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 mei 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2017 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een dakkapel en vrijstaande garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 136 m² en een perceeloppervlakte van 268 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 598.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 703.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] en een verkoop in [plaats] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 2 juni 2021 voor € 750.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 29 april 2022 voor € 925.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 6 augustus 2021 voor € 860.000,-; en
- [adres 5] in [plaats] , verkocht op 3 februari 2022 voor € 1.070.000,-
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kap woningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
9. Eiser heeft de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar zijn verplichting tot het verstrekken van stukken heeft geschonden en dat er geen iWOZ-kaarten zijn overgelegd op de zitting ingetrokken. Datzelfde geldt voor de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar onjuiste gegevens van de referentiewoningen heeft gebruikt, dat er geen informatiebeschikking zou zijn afgegeven, dat de heffingsambtenaar de indexering onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en dat hij geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Daarom hoeft hierover geen beslissing meer te worden genomen.
10. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kenmerken van de woning. Eiseres begrijpt niet wat de heffingsambtenaar heeft bedoeld met de ‘aanbouw woonruimte plat dak’ in het taxatieverslag en waar die aanbouw zich bevindt.
10.1
De heffingsambtenaar licht de ‘aanbouw woonruimte plat dak’ in zijn verweerschrift als volgt toe. De aanbouw die staat weergegeven op het taxatieverslag betreft het uitstekende gedeelte achter de woning met plat dak. Dit kan in principe worden gezien als onderdeel van het hoofdgebouw, maar is (ondanks realisatie tijdens de bouw) als onderdeel opgevoerd om het vergelijk te vergemakkelijken. Zo is het buurpand nummer 16 in basis gelijkwaardig qua grootte maar zit er een verschil in de grootte in het ‘aangebouwde’ deel met plat aan de achterzijde.
10.2
De rechtbank overweegt hierover dat eiser op de zitting heeft aangegeven deze uitleg van de heffingsambtenaar te begrijpen. Dit staat verder ook niet meer ter discussie.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de wezenlijke verschillen die bestaan tussen de woning en de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. De [adres 5] is luxer dan de woning van eiseres. De [adres 4] heeft een hoger afwerkingsniveau dan de woning. De hoogwaardige materialen en installaties in deze referentiewoning maken deze waardevoller dan de woning van eiseres. De referentiewoning [adres 3] is volgens eiseres aantoonbaar luxer. Deze referentiewoning heeft een rieten kap, een sunshower, uitgebreide keukenapparatuur en een betere uitstraling door overkappingen en een luxe afwerking binnen. Eiseres is van mening dat alleen de referentiewoning aan de [adres 2] enigszins vergelijkbaar is, maar dat deze voor een aanzienlijk lagere prijs is verkocht.
11.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat in de taxatiematrix is aangegeven hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Uitgangspunt hierbij is het verkoopniveau van de referentiewoningen. Bij de waardering is rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onderhavige woning, zoals perceelgrootte, woonoppervlakte, staat van onderhoud en ligging.
11.2
De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen door [adres 3] een 8 te scoren op uitstraling vanwege de rieten kap en de [adres 4] een 7 voor voorzieningen. Omdat eiser geen inzicht heeft gegeven in de eigen staat van de woning is het moeilijk om vast te stellen dat de voor de referentiewoningen gehanteerde KOUDV-factoren te laag zijn in verhouding tot de woning van eiseres. Daarom heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Daarbij neemt de rechtbank ook in overweging dat de woning is getaxeerd op € 813.735,-, terwijl de vastgestelde WOZ-waarde € 703.000,- is. Ook als de woning van eiseres daadwerkelijk van een minder niveau zou zijn ten opzichte van de referentiewoningen, dan is er voldoende ruimte in de matrix om dat op te vangen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.