Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4819
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. ten Dam).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 24 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 428.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 23 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 405.000,-.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de hybride zitting van 27 februari 2025. Eiser was fysiek aanwezig, de gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft digitaal deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een hoekwoning uit 1989. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 98 m². De woning heeft een dakkapel (1 m²), berging/schuur (4 m²), overkapping
(19 m²) en een perceel van 218 m².
(19 m²) en een perceel van 218 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 405.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 394.000,-.
1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 405.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 394.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep het eigen, recente aankoopbedrag gebruikt en deze geïndexeerd naar de waardepeildatum.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep het eigen, recente aankoopbedrag gebruikt en deze geïndexeerd naar de waardepeildatum.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar het eigen aankoopbedrag van de woning en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
Toezending gegevens
8. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om een grondstaffel van hoekwoningen in de wijk Nieuwoord, de KOUD [1] -factoren van de referentiewoning [adres 2] en het prijsstijgingspercentage over de periode van 1 april 2021 tot en met 31 december 2021. Eiser voert aan dat die gegevens in bezwaar ten onrechte niet aan hem zijn verstrekt. Dat in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde is verlaagd naar de waarde die eiser in zijn beroepschrift heeft genoemd maakt dat niet anders. Volgens eiser was dit namelijk slechts een pro-forma bezwaar, dat hij, na het krijgen van de opgevraagde gegevens, nader wilde uitwerken. De heffingsambtenaar heeft niet op het informatieverzoek gereageerd, maar het bezwaar wel gegrond verklaard. In de uitspraak wordt verder niet ingegaan op het verzoek van eiser. De door eiser in zijn pro-forma bezwaarschrift genoemde WOZ-waarde kwam voort uit een gebrek aan informatie.
9. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ beschikking heeft gekregen op diens verzoek de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. De door eiser in bezwaar verzochte gegevens zijn aan te merken als dergelijke, aan de waarde ten grondslag liggende gegevens. De heffingsambtenaar had die gegevens dus in de bezwaarfase aan eiser moeten verstrekken. Nu dat niet is gebeurd, is de uitspraak op bezwaar in zoverre gebrekkig.
10. De rechtbank staat vervolgens voor de vraag wat het gevolg moet zijn van dit gebrek. In dat kader is van belang dat de heffingsambtenaar bij email van 30 augustus 2023 en in het verweerschrift heeft onderbouwd dat de WOZ-waarde primair niet langer is gebaseerd op een vergelijking met referentiewoningen, maar op het eigen aankoopbedrag van de woning van eiser. Dat brengt mee dat de door eiser verzochte grondstaffel en KOUD factoren door de heffingsambtenaar in beroep niet langer aan de WOZ-waarde ten grondslag worden gelegd. Voor wat betreft het gehanteerde prijsstijgingspercentage heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift toegelicht dat hij is uitgegaan van 10,96% over de periode vanaf 15 januari 2021 (de aankoopdatum) tot aan de waardepeildatum. Daarmee is de eerder informatieachterstand van eiser in beroep hersteld. De rechtbank ziet daarom reden om het motiveringsgebrek te passeren op grond van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank ziet wel aanleiding om een vergoeding van het griffierecht van eiser toe te kennen. De heffingsambtenaar moet dit aan eiser betalen.
Eigen verkoopcijfer
11. Eiser heeft zijn woning op 1 april 2021 gekocht voor € 365.000,-. De prijs die hij heeft betaald, is volgens vaste rechtspraak de beste indicatie voor de marktwaarde van de woning op dat moment. [2] Er hoeft dan immers niet te worden vergeleken met andere woningen. De prijs die eiser heeft betaald, is ook het beste aanknopingspunt voor de WOZ-waarde op de waardepeildatum, die slechts acht maanden na de aankoopdatum ligt. Dit zou alleen anders zijn als er iets bijzonders aan de hand zou zijn rondom de aankoop, waaruit blijkt dat eiser niet de marktwaarde heeft betaald. Dat is niet het geval. Door naar de eigen aankoop te verwijzen en te indexeren naar de waardepeildatum maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Stijgingspercentage
12. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift onderbouwd dat met een WOZ-waarde van € 405.000,- voor de woning per de waardepeildatum, afgezet tegen het aankoopbedrag van € 365.000,-, wordt uitgegaan van een prijsstijging van 10,96% sinds de datum van aankoop van de woning. Dit terwijl de waardeontwikkeling voor soortgelijke woningen als die van eiser op een vergelijkbare locatie over die periode circa 18% bedroeg.
13. Eiser voert ter zitting aan dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde stijgingspercentage van 10,96% onjuist is. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar het taxatieverslag, en de daarin genoemde gegevens met betrekking tot de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] . Als de verkoopprijzen van die referentiewoningen (van
€ 460.250,- respectievelijk € 450.000,-) worden afgezet tegen de WOZ-waarden van die woningen (beiden van € 431.000,-), rekening houdend met de overdrachtsdatum (van
31 maart 2022 respectievelijk 2 juni 2022), dan volgt daar volgens eiser uit dat het prijsstijgingspercentage in werkelijkheid lager ligt, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser.
€ 460.250,- respectievelijk € 450.000,-) worden afgezet tegen de WOZ-waarden van die woningen (beiden van € 431.000,-), rekening houdend met de overdrachtsdatum (van
31 maart 2022 respectievelijk 2 juni 2022), dan volgt daar volgens eiser uit dat het prijsstijgingspercentage in werkelijkheid lager ligt, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser.
14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Dat de prijsstijging van het verkoopcijfer van een tweetal referentiewoningen ten opzichte van de WOZ-waarde van die woningen lager ligt, maakt nog niet dat het voor de woning van eiser gehanteerde prijsstijgingspercentage onjuist is. Dat geldt temeer nu de gestelde prijsstijging van deze referenties ziet op een andere (en kortere) periode (namelijk 1 januari 2022 tot 31 maart 2022 respectievelijk 2 juni 2022) dan waar het prijsstijgingspercentage voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van eiser op ziet. In wat eiser heeft gesteld ziet de rechtbank dan ook geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid van het door de heffingsambtenaar gehanteerde prijsstijgingspercentage. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Gelet op wat hierboven onder 10 is overwogen, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiser vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juni 2025.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juni 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.