Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11722397 \ UV EXPL 25-133
Vonnis in kort geding van 3 juli 2025
in de zaak van
de stichting met rechtspersoonlijkheid
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.P. Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Cazas.
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Cazas.
2.Waar het in deze zaak over gaat
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 11 september 2015 van Cazas de flatwoning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Op 9 mei 2025 is [gedaagde] aangehouden door de politie voor het rijden met valse kentekenplaten. Daarna heeft de politie de woning en de bijbehorende berging doorzocht. Uit de bestuurlijke rapportage volgt dat de politie daarbij onder meer drugs, goederen voor de productie van de harddrugs GHB, wapens, materialen om explosieven te maken, granaten en zwaar vuurwerk heeft aangetroffen. Diezelfde dag heeft de burgemeester van de gemeente Woerden (de burgemeester) besloten de woning met spoed te sluiten. [gedaagde] is sindsdien gedetineerd.
2.3.
Bij brief van 16 mei 2025 heeft de burgemeester het mondelinge besluit tot sluiting van 9 mei 2025 schriftelijk bevestigd. Dit besluit is gebaseerd op artikel 174a, lid 1 sub c van de Gemeentewet en is gegeven voor de periode tot en met 24 mei 2025.
2.4.
Cazas heeft bij brief van 21 mei 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW onder verwijzing naar het besluit van de burgemeester om de woning met spoed te sluiten. [gedaagde] heeft deze buitengerechtelijke ontbinding niet geaccepteerd.
2.5.
De burgemeester heeft op 21 mei 2025 aan [gedaagde] het voornemen bekend gemaakt de woning ook na 23 mei 2025 te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor een periode van zes maanden omdat in de woning een grote handelshoeveelheid harddrugs aanwezig was, het aannemelijk is dat het perceel onderdeel was van het drugshandelcircuit en dat [gedaagde] hiervan wist of in ieder geval kon weten. Bij besluit van 23 mei 2025 heeft de burgemeester besloten dat de door [gedaagde] hiertegen ingediende zienswijze geen aanleiding geeft om van het voornemen tot sluiting af te wijken. De woning is op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten met ingang van 23 mei 2025 voor de duur van zes maanden.
2.6.
[gedaagde] heeft op 11 juni 2025 bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester van 23 mei 2025.
3.Het geschil
3.1.
Cazas vordert samengevat – een verbod voor [gedaagde] om naar de woning terug te keren en de ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Cazas legt hieraan de volgende twee gronden ten grondslag. Cazas heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden vanwege de sluiting van de woning door de burgemeester. Dit heeft tot gevolg dat er een einde is gekomen aan de huurovereenkomst en [gedaagde] niet langer het recht of titel heeft om de woning te betreden. Daarnaast, indien en voor zover zou blijken dat de buitengerechtelijke ontbinding niet terecht is, zijn er volgens Cazas voldoende redenen om aan te nemen dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden vanwege ernstige tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde Algemene huurvoorwaarden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat Cazas misbruik maakt van haar bevoegdheid door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden omdat de openbare orde in of in de nabijheid van de woning niet ernstig is verstoord en er geen ernstige vrees is voor het ontstaan van een zodanige verstoring. Cazas heeft het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning ten onrechte niet meegewogen. Er is bovendien geen spoedeisend belang omdat [gedaagde] is gedetineerd en de woning voor zes maanden is gesloten. Er loopt in dat verband nog een bestuursrechtelijke en een strafrechtelijke procedure, zodat geen sprake is van een definitieve situatie. Omdat Cazas redelijkerwijs niet tot buitengerechtelijke ontbinding had mogen overgaan maakt [gedaagde] ook geen inbreuk op het eigendomsrecht van Cazas. Er is volgens [gedaagde] ook geen sprake van een zodanige tekortkoming op grond waarvan de ontruiming, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst, kan worden toegewezen.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang aanwezig
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat Cazas een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Door de buitengerechtelijke ontbinding heeft Cazas als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet belang de sociale huurwoning tot haar beschikking te krijgen zodat zij deze weer kan verhuren aan een woningzoekende op de wachtlijst. Van Cazas kan niet worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht om een ontruimingsvonnis te verkrijgen. Om opheffing van de sluiting van de woning door de burgemeester te bewerkstelligen zal Cazas een titel voor ontruiming moeten hebben. Daaraan doet niet af de stelling van [gedaagde] dat de drugs en wapens die voorafgaand aan de buitengerechtelijke ontbinding in de woning waren aangetroffen, door de politie in beslag zijn genomen en niet meer in de woning aanwezig zijn.
Maatstaf voor toetsing in kort geding
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste rechtspraak - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, vaak onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Buitengerechtelijke ontbinding is mogelijk
4.3.
In artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten. In dit geval staat vast dat de burgemeester de woning op
9 mei 2025 heeft gesloten op grond van artikel 174a Gemeentewet. Cazas hoeft niet met ontbinding te wachten tot dit besluit onherroepelijk is geworden en de civiele rechter dient niet te treden in de beoordeling van het bestuursrechtelijke besluit tot sluiting. Dit betekent dat Cazas in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Ontruiming is proportioneel
4.4.
De kantonrechter moet (vooruitlopend op een definitief oordeel in de bodemzaak) beoordelen, mede gelet op het bepaalde in artikel 8 lid 2 EVRM, of de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerd op het besluit van de burgemeester proportioneel is. Is dat niet het geval, dan is een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dan wel is sprake van misbruik van bevoegdheid en moet de gevorderde ontruiming worden afgewezen. Dit is een terughoudende toets. Daarbij moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van Cazas en [gedaagde] tegen elkaar afwegen.
4.5.
Cazas legt aan de buitengerechtelijke ontbinding ten grondslag dat de woning is gesloten op grond van artikel 174a van de Gemeentewet. Cazas dient aan al haar huurders het rustig huurgenot te verschaffen. Bij omwonenden is een gevoel van onveiligheid ontstaan toen bleek dat er vuurwapens en verdovende middelen in de woning waren aangetroffen. Dit blijkt ook uit verklaringen die omwonenden tegenover de politie hebben afgelegd. Verder is gebleken dat de woning is gebruikt voor criminele activiteiten, waardoor [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [gedaagde] heeft tegen het besluit van 16 mei 2025 geen bezwaar gemaakt. Het bezwaar tegen het besluit van 23 mei 2025 bevat volgens Cazas geen steekhoudende argumenten en er is geen verzoek om voorlopige voorziening tegen dit besluit ingediend.
4.6.
[gedaagde] betwist dat de in de dagvaarding genoemde spullen (drugs, wapens, materialen om explosieven te maken, granaten en zwaar vuurwerk) in de woning aanwezig waren. Ook betwist hij de ernst van het eventuele bezit van deze spullen. Nergens blijkt uit dat sprake was van een zeer ernstige en onveilige situatie. Er is niet aangetoond dat er onrust in de buurt was. [gedaagde] betwist verder dat sprake is van drugshandel. Hij is daarvoor niet strafrechtelijk veroordeeld. De openbare orde in en in de nabijheid van de woning is dan ook niet verstoord en er is geen ernstige vrees voor het ontstaan van een zodanige verstoring. Ook is het bestuursrechtelijke besluit tot sluiting nog niet definitief. De buitengerechtelijke ontbinding was daarom onnodig. [gedaagde] komt na bijna 10 jaar daardoor op straat en gezien zijn geringe inkomen heeft hij geen kans op het vinden van een andere woning.
4.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Tegen het besluit van 9 mei 2025, waarop de buitengerechtelijke ontbinding is gebaseerd, is door [gedaagde] geen bezwaar gemaakt. Van belang is ook dat de sluiting niet is opgeheven of geëindigd na het verstrijken van de termijn op 24 mei 2025, maar bij het besluit van 23 mei 2025 is verlengd, op grond van artikel 13b van de Opiumwet en voor de duur van zes maanden. Dit wijst op de ernst van de aanwezigheid van de aangetroffen spullen en de overtreding in de woning en de berging. [gedaagde] heeft in onderhavige procedure het bezwaarschrift tegen het besluit van 23 mei 2025 overgelegd. De kantonrechter dient echter niet te treden in de beoordeling van het bestuursrechtelijke besluit tot sluiting van de woning. De stelling van [gedaagde] dat de volgens Cazas in de woning aangetroffen spullen, niet in de woning aanwezig waren dan wel dat eventuele aanwezigheid minder ernstig is dan het lijkt, kan de kantonrechter voorshands niet volgen. In het besluit van 9 mei 2025, dat is gebaseerd op een bestuurlijke rapportage van de politie, zijn de in de woning aangetroffen goederen (wapens, verdovende middelen en middelen om explosieven mee te maken), gedetailleerd beschreven. De omstandigheid dat [gedaagde] daarvoor nog niet strafrechtelijk is veroordeeld doet er niet aan af dat de goederen in de woning en mogelijke betrokkenheid van [gedaagde] bij een groter crimineel netwerk aanleiding waren voor de sluiting door de burgemeester.
4.8.
Cazas heeft een zwaarwegend belang om op te treden tegen verstoringen van de openbare orde in en rondom de woning. Zij moet als woningstichting instaan voor een rustig woongenot voor al haar huurders en omwonenden. Cazas heeft gesteld dat omwonenden verklaard hebben dat zij zich onveilig voelen. Daarvoor heeft zij verwezen naar de rapportage van de politie. De enkele stelling van [gedaagde] dat er geen onrust in de buurt is en dat deze niet is aangetoond, is onvoldoende om aan te nemen dat omwonenden zich niet onveilig voelen.
4.9.
De omstandigheid dat [gedaagde] na ontruiming van de woning moeilijk een andere woning kan vinden, is onvoldoende om zijn belang zwaarder te laten wegen dan dat van Cazas.
Conclusie
4.10.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Cazas de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden of dat dit misbruik van recht zou opleveren. Naar het oordeel van de kantonrechter is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Cazas de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag van de vordering tot ontruiming komt de kantonrechter dan ook niet toe. Cazas heeft gevorderd dat het [gedaagde] wordt verboden naar de woning terug te keren om deze in gebruik te nemen. De buitengerechtelijke ontbinding biedt hiervoor echter geen juridische grondslag. Bovendien heeft het verbod, waaraan geen einddatum is verbonden, een definitief karakter, waarvoor een kort geding procedure zich niet leent. De gevorderde ontruiming zal wel worden toegewezen. De kantonrechter geeft daarbij aan Cazas de gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis om tot ontruiming over te gaan, waarbij de betekening zodanig dient plaatsvinden dat de ontruimingstermijn valt in de periode waarin de sluiting van de woning door of namens de burgemeester (tijdelijk) is opgeheven. Ingeval Cazas in de periode waarin de woning ontruimd moet worden nog in (voorlopige) hechtenis zal zitten, ligt het op zijn weg om iemand in te schakelen om de woning voor hem te ontruimen en aan zijn opleveringsverplichtingen te voldoen.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cazas worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.228,47
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [plaats] te (doen) ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, de sleutels af te geven aan Cazas en de woning ter vrije beschikking van Cazas te stellen, indien en zodra de burgemeester de mogelijkheid biedt de woning vrijelijk te betreden voor een ontruiming dan wel uiterlijk binnen veertien dagen na de definitieve opheffing van de sluiting van de woning door de burgemeester,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel
6:119 BW over de nakosten, waaronder de eventuele betekeningskosten, als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2025.
40160