Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11213551 \ UC EXPL 24-4788 ABK 62937
Vonnis van 12 februari 2025
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [handelsnaam] ,
gemachtigde: mr. M. Siebers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- aanvullende productie van [handelsnaam]
1.2.
Op 9 januari 2025 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. De heer [A] , bestuurder en aandeelhouder van [eiseres] , en [handelsnaam] waren daarbij aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] verhuurt aan [handelsnaam] bedrijfsruimte in Utrecht voor een bedrag van € 3.768,58 per maand. Er is nu vier jaar lang sprake van structurele betalingsachterstanden. [handelsnaam] heeft op dit moment een betalingsachterstand van iets minder dan zeven maanden. [eiseres] vordert in deze zaak ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] toe. De kantonrechter legt dat hieronder uit.
3.De beoordeling
De huurovereenkomst waar deze zaak over gaat
3.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2007. [handelsnaam] exploiteert in het gehuurde een [horeca gelegenheid] . De actuele huurprijs (na indexering) is € 3.768,58 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
Ontbinding en ontruiming
3.2.
Als de huurder zijn verplichting om de huur op tijd te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uitgangspunt is dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. [1]
3.3.
De huurachterstand van [handelsnaam] was op de datum van de dagvaarding € 31.106,62, wat neerkomt op een achterstand van meer dan acht maanden huur. Ten tijde van de mondelinge behandeling heeft [handelsnaam] een deel van die achterstand afgelost. De huurschuld is op dat moment € 25.856,62, wat neerkomt op een achterstand van iets minder dan zeven maanden. Dat betekent dat de huurachterstand nog steeds zo groot is, dat deze op zichzelf al tot beëindiging van de huurovereenkomst (ontbinding) en ontruiming van het gehuurde leidt. Daar komt nog bij dat al vier jaar lang sprake is van structurele betalingsachterstanden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [handelsnaam] bovendien verteld dat zij de huurachterstand niet (op korte termijn) kan aflossen, onder meer omdat [handelsnaam] ook nog een belastingschuld heeft.
3.4.
[handelsnaam] heeft toegelicht dat de betalingsmoeilijkheden zijn ontstaan ten tijde van de coronapandemie. Bovenop de gevolgen van de coronapandemie heeft [handelsnaam] vanaf 2023 te maken gekregen met verschillende persoonlijke problemen. Door staar zag [handelsnaam] steeds slechter. Ook haar partner, chef-kok van [handelsnaam] , kreeg te maken met gezondheidsproblemen. Daarbij is een dierbare naaste komen te overlijden en nog een andere dierbare naaste ziek geworden. Door al deze omstandigheden heeft [handelsnaam] de grip op haar exploitatie verloren, waardoor zij ook de huur niet tijdig heeft betaald.
3.5.
De kantonrechter overweegt dat deze financiële en persoonlijke omstandigheden – hoe vervelend en verdrietig ook – de beslissing van de kantonrechter over de ontbinding en ontruiming niet anders maken. Deze omstandigheden liggen namelijk in de risicosfeer van [handelsnaam] en ontslaan haar niet van haar betalingsverplichtingen. De verhuurder heeft op zijn beurt weer verplichtingen die hij moet nakomen en waarvoor hij de huuropbrengst uit het pand nodig heeft.
3.6.
Dit betekent dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en dat [handelsnaam] de bedrijfsruimte moet ontruimen. Dit wil zeggen dat zij de bedrijfsruimte moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [handelsnaam] krijgt hiervoor tot 1 mei 2025 de tijd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] namelijk aangegeven dat zij [handelsnaam] in ieder geval tot 1 mei 2025 de tijd gunt om de ontruiming van het gehuurde voor te bereiden. Ook kan deze periode worden gebruikt om verder met elkaar in gesprek te gaan over een eventuele regeling.
[handelsnaam] moet de huurachterstand en contractuele boete betalen
3.7.
De vordering (na eisvermindering) tot betaling van € 25.856,62 aan huurachterstand zal de kantonrechter toewijzen. [handelsnaam] heeft erkend dat zij de achterstallige huurtermijnen moet betalen.
3.8.
[handelsnaam] moet ook de over de huurachterstand gevorderde contractuele boete betalen. Over de huurachterstand is [handelsnaam] een contractuele boete verschuldigd op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen. [handelsnaam] heeft een beroep gedaan op matiging van die boete, maar de kantonrechter gaat daar niet in mee. De kantonrechter moet bij een beroep op matiging in de zin van artikel 6:94 BW Pro terughoudend zijn. Volgens vaste rechtspraak kan de kantonrechter een boete alleen matigen als toepassing van een boetebeding zou leiden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. [2] Bij de beoordeling van de vraag of de boete gematigd moet worden neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiseres] pas vanaf 1 september 2023 aanspraak maakt op een boete, terwijl daarvóór al betalingsachterstanden waren ontstaan. Bovendien maakt [eiseres] geen aanspraak op het volledige boetebedrag waar zij volgens de huurovereenkomst aanspraak op kan maken (namelijk 2% van het verschuldigde per maand), maar heeft [eiseres] haar aanspraak beperkt tot een boetebedrag van € 2.500,- over de periode vanaf 1 september 2023 tot datum dagvaarding. In die zin is de boete dus al door [eiseres] gematigd. Een boete van € 2.500,- over de periode vanaf 1 september 2023 staat ook niet in wanverhouding tot de opgelopen achterstand van € 31.106,62 (op de datum van de dagvaarding). Daarbij is van belang dat [eiseres] naast de boete geen aanspraak kan maken op wettelijke (handels)rente over de huurachterstand, als schadevergoeding voor late betaling. De boete treedt namelijk in de plaats van wettelijke rente (zie hierna 3.11). [3]
3.9.
De vordering tot vergoeding van wettelijke handelsrente [4] over de contractuele boete is niet toewijsbaar. Voor wettelijke handelsrente is onder meer een vereiste dat een betalingsverplichting uit een handelsovereenkomst niet op tijd wordt nagekomen. De handelsrente is niet van toepassing op te late nakoming van een verplichting tot schadevergoeding en de contractuele boeterente is een gefixeerde schadevergoeding voor te late huurbetaling.
3.10.
De reguliere wettelijke rente [5] is wel verschuldigd, maar niet al vanaf 1 september 2023, zoals [eiseres] heeft gevorderd. De schadevergoeding, verschuldigd vanwege te laat betalen, bestaat uit de wettelijke rente over het verschuldigde bedrag. De rente is verschuldigd over de tijd dat [handelsnaam] in verzuim is geweest. [6] De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding. Dat [handelsnaam] met betrekking tot de gevorderde boete op een eerder tijdstip in verzuim is komen te verkeren, is door [eiseres] niet gesteld en is de kantonrechter ook niet uit de overgelegde stukken gebleken.
[handelsnaam] moet vanaf 10 juli 2024 wettelijke rente over de huurachterstand betalen
3.11.
De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand vanaf 1 september 2023 tot de datum van de dagvaarding wordt afgewezen, omdat over die periode al een contractuele boete wordt gevorderd. Het bedrag dat op grond van een boetebeding is verschuldigd, treedt in de plaats van een schadevergoeding op grond van de wet. [7] Over deze periode kan dus niet zowel de contractuele boete als de wettelijke rente worden toegewezen.
3.12.
Over de periode vanaf de datum van de dagvaarding wordt geen contractuele boete gevorderd en is de wettelijke rente over de huurachterstand dus wel toewijsbaar.
Huurtermijnen tot de ontbinding
3.13.
[eiseres] heeft betaling van de toekomstige huurtermijnen vanaf 1 juli 2024 gevorderd. Tijdens de mondelinge behandeling is over en weer erkend dat [handelsnaam] sinds de dagvaarding (naast aflossingen op de huurschuld) de maandelijkse huur heeft betaald. Sinds de mondelinge behandeling is alleen nog de huur over de maand februari 2025 verschuldigd geworden. Als [handelsnaam] dat nog niet heeft gedaan, moet zij de huur over februari 2025, dat is € 3.768,58, naar rato betalen, berekend tot de datum van de ontbinding, namelijk 12 februari 2025.
Vergoeding tot de ontruiming
3.14.
Na de ontbinding van de huurovereenkomst moet [handelsnaam] , tot zij de gehuurde bedrijfsruimte heeft ontruimd, aan [eiseres] dezelfde maandelijkse vergoeding van € 3.768,58 betalen die [handelsnaam] ook vóór de ontbinding maandelijks aan [eiseres] betaalde. Omdat de huurovereenkomst is beëindigd (ontbonden) noemen we dit bedrag geen huur, maar een vergoeding.
[handelsnaam] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
3.15.
De vordering van [eiseres] van een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen voor een bedrag van € 1.096,06. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [handelsnaam] heeft dat weliswaar betwist, maar uit de door [eiseres] overgelegde correspondentie volgt dat zij verschillende incassohandelingen heeft verricht.
3.16.
De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Voor de berekening van de incassokostenvergoeding heeft [eiseres] kennelijk de huurachterstand op 19 juni 2024 tot uitgangspunt genomen. De huurachterstand was op dat moment € 32.106,62 (zie de sommatiebrief van [eiseres] van die datum, overgelegd als productie 13 bij dagvaarding, waarin voor het geval betaling uitblijft aanspraak wordt gemaakt op de incassokostenvergoeding). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 1.096,06 toegewezen.
3.17.
Over de incassokostenvergoeding is [handelsnaam] vanaf de datum van de dagvaarding wettelijke rente verschuldigd. Dat [handelsnaam] met betrekking tot de incassokosten op een eerder tijdstip in verzuim is komen te verkeren, is door [eiseres] niet gesteld en is de kantonrechter ook niet uit de overgelegde stukken gebleken.
[handelsnaam] moet de proceskosten betalen
3.18.
[handelsnaam] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
116,39
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.746,39
Uitvoerbaar bij voorraad
3.19.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte in [plaats] , aan de [adres] ;
4.2.
veroordeelt [handelsnaam] om voormelde bedrijfsruimte met al het hare en de haren te ontruimen en verlaten, uiterlijk op 1 mei 2025, onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] ;
4.3.
veroordeelt [handelsnaam] om aan [eiseres] te betalen:
a. € 25.856,62 aan huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 10 juli 2024 tot de dag van volledige betaling;
b. € 2.500,00 aan contractuele boete over de periode van 1 september 2023 tot 10 juli 2024, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 10 juli 2024 tot de dag van volledige betaling;
c. € 1.096,06 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 10 juli 2024 tot de dag van volledige betaling;
d. De maandelijkse huur van € 3.768,58 voor de periode van 1 februari 2025 tot 12 februari (de datum van ontbinding), naar rato;
e. € 3.768,58 per maand aan vergoeding over de periode van 12 februari 2025 (de datum van ontbinding)) tot en met de dag van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.
4.4.
veroordeelt [handelsnaam] in de proceskosten van € 2.746,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [handelsnaam] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.