Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11481153 \ AV EXPL 25-1 VL/58599
Vonnis in kort geding van 13 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.W. van Dalen,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS FLATGEBOUW [locatie] “ONEVEN” NUMMERS,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: De VvE,
gemachtigde: mr. C. Merkus.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft De VvE op 22 januari 2025 in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling bepaald waaraan voorafgaan De VvE op 28 januari 2025 zeven producties heeft overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 30 januari 2025 plaatsgevonden in Utrecht.
[eiser] was aanwezig, vergezeld door haar echtgenoot en bijgestaan door mr. Van Dalen. Namens De VvE was [A] , bestuurder, aanwezig, bijgestaan door mr. Merkus. Verder waren drie leden van De VvE aanwezig: [B] , [C] en [D] . Partijen hebben hun spreekaantekeningen voorgedragen en antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. De kantonrechter heeft bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] is sinds 2003 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] en hierdoor ook lid van De VvE. Tijdens de algemene ledenvergadering van 15 december 2005 heeft [eiser] toestemming gekregen om voor en achter op haar woning dakkapellen te plaatsen, onder de volgende voorwaarde:
”Alle onderhoudskosten (lekkage ter plaatse van aansluiting dakkapel, onderhoud kunststof kozijnen, glasbreuk, e.d.) ten gevolge van het plaatsen van de dakkapellen komen voor rekening van de eigenaar”(hierna: de voorwaarde).
2.2.
In 2007 laat [eiser] de dakkapellen plaatsen en in juni 2024 krijgt zij last van lekkages. De VvE heeft een noodreparatie laten uitvoeren, maar dit was slechts een tijdelijke oplossing. [bedrijf] dakbedekking heeft op 2 augustus 2024 onderzoek verricht op het dak en heeft geconcludeerd dat de lekkage mede wordt veroorzaakt door de dakbedekking (van de dakkapellen) die loslaat. De VvE vindt dat de herstelkosten op basis van de voorwaarde voor rekening komen van [eiser] . [eiser] is van mening dat de onderhoudskosten van de dakkapellen niet onder de voorwaarde vallen. Daarnaast stelt [eiser] dat de op 15 december 2005 vastgelegde voorwaarde in strijd is met de splitsingsakte en daarom nietig is. Tenslotte stelt [eiser] dat de lekkage het gevolg is van slecht onderhoud van het gemeenschappelijke dak en niet door slecht onderhoud van de dakkapellen. [eiser] vordert dat De VvE wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis opdracht te geven aan een deskundig bedrijf tot het verrichten van definitieve herstelwerkzaamheden aan het dak op kosten van De VvE, zodanig dat geen sprake meer is van lekkage bij de dakkapellen van [eiser] , op straffe van een dwangsom. De VvE voert verweer.
3.De beoordeling
Wettelijk kader
3.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] , zoals zij heeft gesteld, een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De noodreparatie die in juli 2024 is uitgevoerd was slechts een tijdelijke oplossing, want na anderhalve maand begon het weer te lekken in de woning van [eiser] . Hoe langer de lekkage voortduurt hoe groter de schade zal zijn voor [eiser] . Hiermee is de spoedeisendheid gegeven.
Uitleg van de voorwaarde
3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat het dak en de dakkapellen gemeenschappelijke gedeelten zijn. In beginsel komen de onderhouds- en herstelkosten van gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van De VvE. [1] Dit kan anders zijn als afwijkende afspraken zijn gemaakt over wie de kosten van onderhoud draagt van een gemeenschappelijk gedeelte. [2] In deze procedure moet dus beoordeeld worden of partijen een dergelijke andersluidende afspraak hebben gemaakt. Het komt dus aan op de uitleg van de voorwaarde zoals opgenomen in de notulen van de algemene ledenvergadering van 15 december 2005.
3.4.
[eiser] vindt dat de voorwaarde zo moet worden uitgelegd dat de onderhoudskosten die worden gemaakt
ten gevolge van het plaatsenvan de dakkapellen voor haar rekening komen en dus niet de onderhoudskosten die optreden
nadatde dakkapellen zijn geplaatst. De dakkapellen zijn 15 jaar geleden geplaatst en pas nu doet zich een lekkage voor. Dit zijn geen onderhoudskosten die worden gemaakt
ten gevolge van het plaatsenvan de dakkapellen.
ten gevolge van het plaatsenvan de dakkapellen voor haar rekening komen en dus niet de onderhoudskosten die optreden
nadatde dakkapellen zijn geplaatst. De dakkapellen zijn 15 jaar geleden geplaatst en pas nu doet zich een lekkage voor. Dit zijn geen onderhoudskosten die worden gemaakt
ten gevolge van het plaatsenvan de dakkapellen.
3.5.
Volgens De VvE moet de voorwaarde zo worden gelezen dat niet alleen de onderhoudskosten die voortvloeien uit het
plaatsenvan de dakkapellen voor rekening van [eiser] komen, maar dat alle onderhoudskosten van de dakkapellen, dus ook ná het plaatsen, voor haar rekening komen. Dit strookt ook met artikel 37 lid 8 MR Pro 1973 welk artikel bepaalt dat eigenaren die geen voordeel trekken aan besluiten tot verbouwing niet verplicht zijn om in de kosten hiervan bij te dragen, aldus De VvE.
plaatsenvan de dakkapellen voor rekening van [eiser] komen, maar dat alle onderhoudskosten van de dakkapellen, dus ook ná het plaatsen, voor haar rekening komen. Dit strookt ook met artikel 37 lid 8 MR Pro 1973 welk artikel bepaalt dat eigenaren die geen voordeel trekken aan besluiten tot verbouwing niet verplicht zijn om in de kosten hiervan bij te dragen, aldus De VvE.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de voorwaarde zo moet worden uitgelegd dat de onderhouds- en herstelkosten van de dakkapellen, zowel ten tijde van het plaatsen als daarna, voor rekening komen van [eiser] . De voorwaarde is door de zinsnede
‘ten gevolge van het plaatsen van de dakkapellen’weliswaar wat ongelukkig geformuleerd, maar het is voldoende duidelijk dat de bedoeling is geweest dat de onderhoudskosten die voortkomen uit het plaatsen van dakkapellen die vervolgens onderhouden moet worden, voor rekening komen van de eigenaar die de dakkapellen wil plaatsen. Deze uitleg vindt ook steun in de voorbeelden die tussen haakjes zijn geformuleerd
‘(lekkage ter plaatse van aansluiting dakkapel, onderhoud kunststof kozijnen, glasbreuk, e.d.)’. Het onderhouden van de kunststof kozijnen gebeurt niet tijdens het plaatsen van de dakkapellen, maar juist in de jaren na het plaatsen van de dakkapellen. Dit onderhoud brengt extra kosten met zich mee die niet voor rekening van De VvE behoren te komen. Deze voorwaarde is niet onredelijk, aangezien het aanwezig hebben van dakkapellen extra kosten met zich meebrengt en [eiser] de enige eigenaar is die voordeel heeft van de dakkapellen. Bovendien heeft De VvE tijdens de zitting aannemelijk gemaakt dat – anders dan [eiser] had aangevoerd - ook aan een later verleende toestemming voor een dakkapel dezelfde voorwaarde is verbonden.
‘ten gevolge van het plaatsen van de dakkapellen’weliswaar wat ongelukkig geformuleerd, maar het is voldoende duidelijk dat de bedoeling is geweest dat de onderhoudskosten die voortkomen uit het plaatsen van dakkapellen die vervolgens onderhouden moet worden, voor rekening komen van de eigenaar die de dakkapellen wil plaatsen. Deze uitleg vindt ook steun in de voorbeelden die tussen haakjes zijn geformuleerd
‘(lekkage ter plaatse van aansluiting dakkapel, onderhoud kunststof kozijnen, glasbreuk, e.d.)’. Het onderhouden van de kunststof kozijnen gebeurt niet tijdens het plaatsen van de dakkapellen, maar juist in de jaren na het plaatsen van de dakkapellen. Dit onderhoud brengt extra kosten met zich mee die niet voor rekening van De VvE behoren te komen. Deze voorwaarde is niet onredelijk, aangezien het aanwezig hebben van dakkapellen extra kosten met zich meebrengt en [eiser] de enige eigenaar is die voordeel heeft van de dakkapellen. Bovendien heeft De VvE tijdens de zitting aannemelijk gemaakt dat – anders dan [eiser] had aangevoerd - ook aan een later verleende toestemming voor een dakkapel dezelfde voorwaarde is verbonden.
Nietigheid van de voorwaarde
3.7.
[eiser] heeft nog gesteld dat de voorwaarde nietig zou zijn, omdat die de splitsingsakte opzij zou zetten en in strijd zou zijn met de staturen. Een vordering om een besluit nietig te verklaren moet worden ingesteld bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter en kan niet in kort geding worden gevraagd. De kantonrechter is van oordeel dat niet waarschijnlijk is dat een dergelijke vordering zal worden toegewezen, omdat de kantonrechter niet inziet hoe de afspraken over de kosten van onderhoud wijziging brengen in de splitsingsakte en evenmin in strijd zijn met de statuten.
Oorzaak van de lekkage
3.8.
Voor zover [eiser] heeft willen betogen dat de lekkage geen verband houdt met de dakkapellen maar komt door slecht onderhoud van het dak, gaat deze stelling niet op. Uit het rapport van [bedrijf] volgt dat een oorzaak van de lekkage de dakbedekking op de dakkapellen is die loslaat. De kosten van herstel van de dakbedekking en de daarmee gepaard gaande lekkage komen dus voor rekening van [eiser] . Overigens leest de kantonrechter in het rapport ook dat wordt aanbevolen om de hemelwaterafvoer te vervangen en de dakgoten schoon te maken. Deze kosten hebben niets met de dakkapellen te maken en zullen dus voor rekening van De VvE moeten komen.
Conclusie
3.9.
De kosten voor het verhelpen van de lekkage bij de dakkapellen komen, op grond van de voorwaarde die is vastgelegd in de notulen van de algemene ledenvergadering van 15 december 2025, niet voor rekening van De VvE. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
3.10.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
Uitvoerbaar bij voorraad
3.11.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.3.
verklaart de beslissing onder 4.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2025.