Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5212041 EA VERZ 16-799
beschikking van: 12 mei 2017
func.: 811
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[Verzoeker],
wonende te [Woonplaats],
verzoeker,
nader te noemen: [Verzoeker],
procederend in persoon,
t e g e n
[De VvE],
gevestigd te [ Woonplaats ],
verweerster,
nader te noemen: De VvE,
gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 5 juli 2016 heeft [Verzoeker] bij verzoekschrift met producties een verzoek gedaan als bedoeld in artikel 5:130 BW Pro.
De VvE heeft hiertegen een verweerschrift met producties ingediend. Op 27 januari 2017 [Verzoeker] bij brief aanvullende producties toegestuurd.
Ter terechtzitting van 30 januari 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [Verzoeker] is in persoon verschenen. De VvE is verschenen bij [voorzitter en lid], [tweede lid], [derde lid] en [beheerder], vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, [Verzoeker] aan de hand van twee pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
Ter zitting heeft de kantonrechter met hun instemming partijen verwezen naar mediation en de zaak tot nader bericht aangehouden.
Bij brief van 20 februari 2017 heeft [Verzoeker] medegedeeld niet verder deel te willen nemen aan mediation en verzocht om voortprocederen. Nadat De VvE hierop heeft gereageerd, heeft de kantonrechter bepaald dat wordt voortgeprocedeerd en dat [Verzoeker] en daarna De VvE nog aanvullingen mogen geven op hetgeen is besproken ter comparitie. Bij brief van 4 april 2017, ontvangen op 6 april 2017, heeft [Verzoeker] een nadere toelichting ingediend. Hierop heeft De VvE bij fax van 13 april 2017 gereageerd.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1.1.
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken van de panden aan het [adres] en [adres] en aan [adres] en [adres] te [woonplaats] (hierna: het gebouw). Het gebouw is opgesplitst in 14 appartementsrechten. [Verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de woning aan het [adres].
1.2.
De VvE heeft een bestuur, waarvan [naam 1] [voorzitter] is.
1.3.
In artikel 7 van Pro het splitsingsreglement dat deel uitmaakt van de splitsingsakte is opgenomen dat eigenaars zonder toestemming van De VvE geen veranderingen in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou kunnen worden gebracht of waardoor het architectonische uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd wordt en het uiterlijk van het gebouw moet gehandhaafd blijven overeenkomstig de eisen van monumentenzorg. In artikel 8 is Pro bepaald dat De VvE het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten voert en in artikel 12 is Pro bepaald dat iedere eigenaar tegenover de andere eigenaars aansprakelijk is voor schade toegebracht aan het gebouw. Verder is in artikel 17 bepaald Pro dat de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars als verweerder optreden worden gerekend tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars en in artikel 23 dat Pro de eigenaars verplicht zijn bij te dragen in de in de splitsingsakte genoemde breukdelen in de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars.
1.4.
In het gebouw bevinden zich boven elkaar aan de zijde van de [woonplaats] twee ronde ornamenten. Eén daarvan (de bovenste) bevindt zich in de gevel van het privé gedeelte van het appartementsrecht van [Verzoeker].
1.5.
Vanaf begin januari 2015 heeft [Verzoeker] zich ingespannen om een omgevingsvergunning te verkrijgen om (zoals het vroeger ook was) opnieuw een raam in het ornament te laten plaatsen. Hij heeft De VvE van de voortgang hiervan op de hoogte gebracht.
1.6.
In de vergadering van eigenaars van 28 mei 2015 is hier over gesproken en in de notulen van de vergadering is daarover onder meer het volgende vastgelegd:
1.7. “(…)[
“(…)[Verzoeker] heeft een aanvraag ingediend bij de gemeente voor het plaatsen van ramen in de zijgevel. Dit heeft de gemeente afgewezen maar wellicht dat het plaatsen van ronde kozijnen en ramen wel doorgang krijgt. De aanwezige leden vinden het plaatsen van ramen in de gevel geen noodzaak en hebben hun twijfels of dit wel uitgevoerd zou moeten worden daar het pand al oud is en het een behoorlijke ingreep is. De voorzitter vraagt of er leden aanwezig zijn die geïnteresseerd zijn in het plaatsen van een raam in de zijgevel. Geen van de aanwezigen is hierin geïnteresseerd. [Verzoeker] was van mening dat de leden wel geïnteresseerd waren omdat [verzoeker]j hierover al eerder een mail had verstuurd. [Verzoeker] heeft de aanvraag ingediend namens de vereniging. De leden geven aan dat het hen niet duidelijk was. [Verzoeker] had in zijn e-mail aangegeven dat [verzoeker]j dit aan het onderzoeken was en heeft niet gevraagd aan de leden of zij ook geïnteresseerd waren in het plaatsen van een raam. Het plaatsen van ramen in de gevel is geen VvE-aangelegenheid. Het behoort niet tot het reguliere onderhoud van het pand. De kosten voor het plaatsen en het onderhoud van de ramen komen voor laste van de eigenaren die deze willen plaatsen. De vereniging dient hiervoor wel akkoord te geven”.
1.8.
Bij besluit van 14 maart 2016 heeft de gemeente Amsterdam aan [Verzoeker] een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een raam op zijn verdieping in het ornament van de gevel van het gebouw.
1.9.
Op 14 maart 2016 heeft [Verzoeker] zijn plannen met betrekking tot het ornament op zijn verdieping voorgelegd aan de Commissie voor Welstand en Monumenten Amsterdam. De commissie heeft het voornemen tot het plaatsen van een raam akkoord bevonden omdat het kortgezegd aan redelijke eisen en toetsingscriteria van welstand voldoet.
1.10.
De notulen van de vergadering van 28 mei 2015 zijn goedgekeurd op de vergadering van eigenaars van 7 juni 2016. In de notulen van deze laatste vergadering is verder onder meer vastgelegd:
“(…[[Verzoeker] wil de kosten voor de aanvraag vergunning voor het plaatsen van een raam in de zijgevel declareren bij de vereniging. Inmiddels heeft de [Verzoeker] een vergunning ontvangen van de gemeente voor het plaatsen van een rond raam in de gevel. De vergadering geeft aan dat de vergunning niet namens de vereniging is aangevraagd maar door [Verzoeker] zelf. Géén van de aanwezige eigenaren is van plan een raam te plaatsen. De vergadering geeft tevens aan dat er géén toestemming van de vergadering ligt om een raam te plaatsen.[Verzoeker] mag het raam in de gevel niet plaatsen.[Verzoeker] geeft aan dat hij het raam in de gevel toch gaat plaatsen. De vergadering meldt [Verzoeker] dat zonder akkoord van de vereniging het niet geoorloofd is om wijzigingen in de gevel te maken”.
1.11.
In de besluitenlijst van deze vergadering is onder meer vermeld:
“(…)
9.2
Raam zijgevel
De ledenvergadering geeft géén toestemming aan [Verzoeker] om een raam in de zijgevel te laten plaatsen.”
1.12.
Bij brief van 1 juli 2016 heeft de gemachtigde van De VvE aan [Verzoeker] bericht dat De VvE geen toestemming heeft verleend voor het laten plaatsen van een raam, maar dat zij desondanks heeft vernomen dat [Verzoeker] voornemens is om een raam te laten plaatsen. De gemachtigde verzoekt [Verzoeker] daarom aan hem te bevestigen dat hij zonder toestemming geen raam zal laten plaatsen.
1.13.
Op 5 juli 2016 heeft [Verzoeker] onderhavig verzoekschrift ingediend.
1.14.
Op 24 december 2016 heeft [Verzoeker] door een aannemer het raam laten plaatsen.
Verzoek en verweer
2. [ [Verzoeker] verzoekt, voor zover De VvE in de vergadering van eigenaars van 7 juni 2016 op dit punt al een besluit heeft genomen, het beweerde besluit geen toestemming te verlenen tot het plaatsen van een raam in de gevel te vernietigen alsmede het op deze vergadering genomen besluit om de door [Verzoeker] gemaakte vergunningskosten ad € 700,-- niet aan hem te (hoeven) voldoen. Na vermeerdering, verzoekt [Verzoeker] tevens De VvE te veroordelen om binnen één week na de datum van de beschikking pro rato € 291,30 aan hem terug te betalen voor de uit De VvE-kas betaalde advocaatkosten van € 3.236,75. Verder vordert hij De VvE (exclusief hemzelf) te veroordelen in de proceskosten.
3. [ [Verzoeker] stelt hiertoe dat De VvE in redelijkheid toestemming voor het plaatsen van het raam niet had kunnen weigeren. Verder stelt hij dat hij niet voor de advocaatkosten in deze procedure tegen hem kan worden aangeslagen.
4. De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de ornamenten in de gevel gerekend dienen te worden tot de gemeenschappelijke gedeelten. Uit het splitsingsreglement volgt dat voor wijzigingen aan het architectonische uiterlijk van het gebouw en/of wijzigingen waardoor de hechtheid of de constructie van het gebouw wijzigt, toestemming van De VvE is vereist. Op grond hiervan is voor het plaatsen van een raam in het ornament in de gevel van het gebouw toestemming van De VvE vereist.
6. [ [Verzoeker] heeft weliswaar voor zijn plan een omgevingsvergunning van de gemeente Amsterdam verkregen en akkoord van de Commissie Welstand en Monumenten Amsterdam, maar daarmee nog geen toestemming van De VvE. De toestemming van De VvE is in dat geval nog steeds vereist, aangezien de rechten en belangen van eigenaren het meest omvattend zijn en niet gelijk zijn aan die van de gemeente en/of de Commissie.
7. Uit de overgelegde tekst van de notulen van de vergadering van eigenaars van 28 mei 2015 en van 7 juni 2016 en de daarbij horende besluitenlijst volgt klip en klaar dat De VvE geen toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van een raam. [Verzoeker] stelt evenwel dat hij uit de vergadering van 28 mei 2015 heeft opgemaakt dat zolang hij zelf de kosten voor het plaatsen van het raam zou dragen en dit werd vergund, hij de toestemming van De VvE had. Nu [Verzoeker] niet verder concreet heeft toegelicht dat op de vergaderingen van 28 mei 2015 en 7 juni 2016 anders is besproken en besloten dan neergelegd in de notulen, wordt van deze notulen uitgegaan en wordt geconcludeerd dat De VvE ter vergadering van 7 juni 2016 heeft beslist geen toestemming te verlenen. Anders dan [Verzoeker] stelt is dus geen sprake van een negatief besluit (het niet nemen van een beslissing) maar van een genomen besluit dat voor [Verzoeker] negatief uitvalt.
8. [ [Verzoeker] verzoekt dit besluit en het besluit om de kosten voor de vergunningsaanvraag niet aan hem te vergoeden te vernietigen. Ingevolge artikel 5:130 BW Pro is een besluit van De VvE vernietigbaar als deze in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is genomen en de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht. Onbetwist is gebleven dat het verzoek tot vernietiging van de besluiten tijdig is gedaan. [Verzoeker] is dan ook ontvankelijk in zijn verzoek.
9. De VvE voert als verweer onder meer aan dat zij niet heeft ingestemd omdat zij de architectonisch wijziging alleen in het ornament op de tweede verdieping in de gevel van het gebouw een aantasting vindt van het uniforme uiterlijk. Verder voert De VvE aan dat geen overeenstemming is bereikt over de wijze van plaatsing en het onderhoud van het raam en dat het ornament door plaatsing van een kozijn en raam veel onderhoudsgevoeliger is geworden. Nu de gevel gemeenschappelijk is, drukken deze kosten zonder nadere afspraken op De VvE.
10. Enkel op grond van het eerste argument, moet worden geconcludeerd dat De VvE in redelijkheid toestemming heeft kunnen weigeren. Als eigenaars van het gebouw hebben de leden van De VvE (mede ingevolge het splitsingsreglement) inspraak op het wijzigen van het architectonisch aanzicht van het gebouw. Dat de Commissie Welstand en Monumenten Amsterdam heeft ingestemd met de wijziging, maakt nog niet dat dit ook per definitie gevraagd kan worden van De VvE. Dit geldt te meer nu maar in één ornament een raam geplaatst zou worden en niet ook in het daaronder gelegen ornament. De uniformiteit van de uitstraling van het gebouw die daardoor wordt doorbroken is op zichzelf in redelijkheid redengevend om toestemming te weigeren.
11. Verder geldt dat nu geen afspraken zijn gemaakt over het onderhoud en onvoldoende is betwist dat het onderhoud van een raam en kozijn meer omvat dan het onderhoud van slechts een stenen ornament, ook daarin in redelijkheid voldoende grond kan worden gevonden voor weigering van de toestemming. Ditzelfde geldt nu geen overeenstemming is bereikt over de wijze van plaatsen van het raam en kozijn alsmede over de eventuele daaruit voortvloeiende schade. Daarbij is aanmerking genomen dat deze, zonder nadere afspraken, die niet zijn gemaakt, als gemeenschappelijke delen voor rekening van De VvE komen.
12. Gelet hierop hoeven de overige weren op dit punt geen nadere bespreking en wordt het verzoek tot vernietiging van het besluit tot het niet verlenen van toestemming tot het plaatsen van een raam in de gevel van het gebouw afgewezen. Ditzelfde lot treft het verzoek tot vernietiging van het besluit om de kosten van de vergunningsaanvraag niet door De VvE te laten voldoen. Onbetwist is gebleven dat [Verzoeker] op eigen naam de vergunningsaanvraag heeft gedaan en tegenover de betwisting van De VvE heeft [Verzoeker] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen concluderen dat hij was gemachtigd om dit namens De VvE te doen. Dit lijkt gelet op de door partijen geschetste gang van zaken ook overigens onwaarschijnlijk.
13. Tot slot verzoekt [Verzoeker] terugbetaling van zijn deel in de kosten van juridische bijstand van De VvE. Hij stelt daartoe dat De VvE niet bevoegd was om juridische bijstand in te schakelen en dat hij, als verzoeker, in deze procedure niet ook moet opdraaien voor de kosten van De VvE.
14. Het bestuur van De VvE beheert echter ingevolge artikel 5:131 BW Pro de middelen der vereniging en draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering. Op grond van dit artikel is de het bestuur dan ook zonder besluit van de vergadering van eigenaars eigenmachtig bevoegd in een procedure als deze rechtsbijstand in te roepen. De kosten hiervan komen dan in beginsel voor De VvE. Nu verder in het splitsingsreglement is bepaald dat deze kosten gemeenschappelijk door de leden van De VvE worden gedragen, is de consequentie van het aanhangig maken van een procedure door een lid van De VvE tegen De VvE inderdaad dat dit lid zowel zijn eigen kosten als zijn deel in de kosten van De VvE dient te dragen. Het verzoek tot terugbetaling in de kosten van De VvE wordt dan ook afgewezen.
15. [ [Verzoeker] wordt als de in het ongelijk gestelde partij gelet op het bovenstaande veroordeeld in de proceskosten van De VvE.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de verzoeken af;
veroordeelt [Verzoeker] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De VvE begroot op € 545,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. veroordeelt [Verzoeker] tot betaling van een bedrag van € 50,-- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [Verzoeker] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
IV. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 mei 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.