ECLI:NL:RBMNE:2025:4035

• Datum uitspraak: 29 juli 2025
• Publicatiedatum: 29 juli 2025
• Zaaknummer: 24/842
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.M. Henderson
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak en gelijkheidsbeginsel

In deze zaak heeft eiseres beroep ingesteld tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], die de WOZ-waarde van haar woning op € 885.000,- heeft vastgesteld voor het belastingjaar 2023. Eiseres was het niet eens met deze waarde en heeft bezwaar aangetekend, maar dit bezwaar werd ongegrond verklaard. Tijdens de zitting op 26 mei 2025 heeft eiseres haar standpunt toegelicht, waarbij zij een lagere waarde van € 645.000,- bepleitte. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in [plaats]. De rechtbank heeft beoordeeld of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, en dat het beroep van eiseres ongegrond is. Eiseres voerde ook aan dat er sprake was van schending van het gelijkheidsbeginsel, maar de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar de woningen op een andere manier heeft ingedeeld, waardoor er geen sprake was van verwaarloosbare verschillen. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/842

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2025 in de zaak tussen

[eiseres] ., uit [plaats] , eiseres

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: B.A. Schras).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 885.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
24 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 26 mei 2025. Eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 2021 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 193 m². De woning ligt op een perceel van 100 m².

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 645.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 885.000,-.

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 945.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 10 juli 2021 voor € 921.416,-;

- [adres 4] verkocht op 15 augustus 2022 voor € 1.465.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal twee-onder-één-kapwoningen zijn die in dezelfde buurt ( [plaats] ) zijn gelegen, waarbij [adres 2] in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

12. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgronden ten aanzien van de ingebrekestelling en het niet ontvangen van het taxatieverslag ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

Het gelijkheidsbeginsel

13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, heeft gehandeld. Eiseres geeft aan dat haar woning onderdeel uitmaakt van het project [project] . De hoekwoningen van dit project zijn volgens eiseres identiek aan de twee-onder-een-kapwoningen. Wanneer op detailniveau naar de woningen wordt gekeken, blijkt volgens eiseres dat de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] volledig identiek zijn aan de woning van eiseres. De hoekwoningen hebben allemaal een WOZ-waarde van € 645.000,- in tegenstelling tot de WOZ-waarde van de twee-onder-één-kapwoning van eiseres die is vastgesteld op € 885.000,-.

13.1.

De rechtbank overweegt als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 ^[1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 ^[2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres.

13.2.

De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat het gelijkheidsbeginsel niet is geschonden, omdat de gemeente [gemeente] de rij- en hoekwoningen anders typeert en indeelt dan de twee-onder-één-kapwoningen waardoor van onderlinge vergelijkbaarheid geen sprake is. Daarmee is er volgens de heffingsambtenaar geen sprake van verwaarloosbare verschillen. Daarnaast heeft taxateur van de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat er in de markt onderscheid wordt gemaakt tussen rij- en hoekwoningen en twee-onder-één-kapwoningen.

13.3.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Uit de bijlage die eiseres heeft ingediend, blijkt weliswaar dat de objectkenmerken van de woningen nagenoeg identiek zijn, maar volgens de rechtbank betekent dit niet dat daarmee wordt voldaan aan het strenge criterium van de Hoge Raad bij een beroep op de meerderheidsregel. De rechtbank is namelijk van oordeel dat het gaat om verschillende woningtypen. Hoekwoningen hebben te maken met meerdere directe buren en nabijgelegen achtertuinen. De twee-onder-één-kapwoning van eiseres heeft daarentegen enkel te maken met één directe buurwoning en achtertuin. Daar komt bij dat uit de overgelegde verkoopcijfers uit 2019 blijkt dat er verschil bestond in de verkoopprijzen van de woning van eiseres en de hoekwoningen. De vraagprijs voor de woning van eiseres en de hoekwoningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] waren respectievelijk € 687.000,-, € 665.000,-, € 665.000,- en € 685.000. Doordat de hoekwoningen aan de [adres 6] en [adres 7] oorspronkelijk € 22.000,- goedkoper op de markt zijn gebracht, concludeert de rechtbank dat de hoekwoningen en de twee-onder-één-kapwoning van eiseres ook bij de verkoop verschillend werden gewaardeerd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan haar woning. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.

13.4.

De rechtbank merkt hierbij op dat zij wel een groot verschil ziet tussen de WOZ-waardes van de hoekwoningen en de twee-onder-één-kapwoning van eiseres. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat mocht er al een vergelijking gemaakt moeten worden, dat eerder de conclusie is dat de hoekwoningen
te laag zijn gewaardeerd in de context van de verkoop van [adres 2] . De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank moet echter de vraag beantwoorden of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van eiseres niet
te hoog is vastgesteld. Dat voor de hoekwoningen een mogelijk te lage WOZ-waarde is vastgesteld, doet volgens de rechtbank niet af aan haar antwoord op deze vraag en ligt ook niet ter beoordeling voor.

Conclusie en gevolgen

14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Henderson, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2025.

griffier

de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-

Voetnoten

1. Hoge Raad van 5 juli 2005, HR 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.

2. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHALR:2022:5408.