Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6688
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (het object), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 930.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 16 juni 2025. De gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde van eiseres heeft na het sluiten van het onderzoek een brief gestuurd met het verzoek om heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 3 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en de rechtbank zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. [1] De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. In dit geval heeft de heffingsambtenaar benadrukt dat de gemachtigde van eiseres in het beroepschrift en de aanvullingen geen enkel specifiek op deze zaak betrekking hebbend punt heeft ingebracht. Het is op basis van dit beroepschrift niet mogelijk voor de heffingsambtenaar om verder inhoudelijk verweer te voeren. De heffingsambtenaar wijst in dit kader op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 21 januari 2025. [2] De rechtbank begrijpt hieruit dat de heffingsambtenaar vindt dat de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres, te weten het pas op de zitting naar voren brengen van concrete bezwaren tegen de waarde, in strijd komt met een goede procesorde. De rechtbank is het daarmee eens. Daarom laat de rechtbank de pas op de zitting aangevoerde beroepsgronden buiten beschouwing.
2.1
Dat betekent dat de gemachtigde van eiseres, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de ‘pinpointbrieven’, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
Verzoek om heropening
3. De rechtbank heeft in het verzoek van de gemachtigde van eiseres (brief van
17 juni 2025) geen reden gezien om het onderzoek ter zitting te heropenen en een nadere zitting te houden. De gemachtigde van eiseres heeft niet nader geconcretiseerd waarom het onderzoek heropend zou moeten worden. Het verzoek om heropening van de zaak wordt om deze reden afgewezen.
Het geschil
4. Het object aan de [adres] is een in 1955 gebouwde bedrijfsruimte met een entree van 152 m², een technische installatieruimte van 25 m², een kantoor van 469 m², een studio van 545 m², een opslag van 120 m², een café van 360 m², een werkplaats van 20 m², een pantry van 51 m², een sanitair ruimte van 25 m², nog een opslag van 724 m² en nog een studio van 496 m². De totale oppervlakte van het object is 1.515 m².
5. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 699.000,-. Op de zitting heeft eiseres een waarde bepleit van € 499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 930.000,-.
Beoordelingskader niet-woningen
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden. [3] De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar benadrukt dat ook gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
7.1
De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van het object berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een onroerende zaak vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van het object zelf of van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van de onroerende zaak mee te bepalen.
7.2
De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 112.084,- per jaar (huurwaarde van gemiddeld € 74,- per m²). De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van dit object niet onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 8,3. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 8,3 voor het object vastgesteld aan de hand van een
bottom-upmethode. Bij die berekening is gebruik gemaakt van het “Rekenblad Bruto Huurwaardekapitalisatiefactor” (het rekenblad). Dit rekenblad is uitgewerkt en toegelicht in de “Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2024”.
bottom-upmethode. Bij die berekening is gebruik gemaakt van het “Rekenblad Bruto Huurwaardekapitalisatiefactor” (het rekenblad). Dit rekenblad is uitgewerkt en toegelicht in de “Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2024”.
7.3
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de huurwaarde van het object is gebaseerd op de huurwaardes van referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft de gegevens waarop deze huurwaardes zijn gebaseerd niet aangeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank mag de heffingsambtenaar een geschatte huurwaarde van een referentieobject als onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde hanteren, mits deze in lijn ligt met de huurwaardes van referentieobjecten waarvan gerealiseerde huurcijfers bestaan. De heffingsambtenaar heeft echter geen enkele huurwaarde van soortgelijke onroerende zaken aangeleverd. Dat betekent dat de heffingsambtenaar aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
8. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van het object ook onderbouwd
met behulp van de vergelijkingsmethode. Daarbij heeft hij gewezen op drie objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn ter onderbouwing dat een WOZ-waarde van € 930.000,- voor een object van in totaal circa 3.000 m² niet te hoog is.
8.1
De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk gemaakt wat de (waardebepalende) kenmerken van deze referentieobjecten zijn, zoals type, bouwjaar en ligging. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende informatie verstrekt om na te kunnen gaan in hoeverre deze referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De rechtbank vindt de onderbouwing, met slechts verkoopcijfers en (grote verschillen in de) oppervlakte, onvoldoende om daaraan de conclusie te verbinden dat de waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarom ook met de vergelijkingsmethode niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
9. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar zowel met de huurwaardekapitalisatiemethode als met de vergelijkingsmethode onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond.
9.1
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres haar bepleite waarde van
€ 669.000,- (op de hoorzitting in bezwaar) of de op zitting bepleite waarde van € 499.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres daarvoor geen enkele onderbouwing heeft gegeven.
€ 669.000,- (op de hoorzitting in bezwaar) of de op zitting bepleite waarde van € 499.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres daarvoor geen enkele onderbouwing heeft gegeven.
9.2
De rechtbank zal, nu beide partijen niet aan hun bewijslast hebben voldaan, de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 900.000,-.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
11. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 14 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
12. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep gegrond. Dit betekent dat eiseres gelijk krijgt. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak.
13. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De kosten van rechtsbijstand worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een bedrag van € 161,76 voor de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- vermenigvuldigd met een factor 0,125 [4] ) en € 453,50 voor de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en vermenigvuldigd met een factor 0,25 [5] ). De totale proceskostenvergoeding is dan (€ 161,76 + € 453,50 =) € 615,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2024 vast op € 900.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 615,26 aan proceskosten aan eiseres;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 juli 2025.
de rechter is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.