Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5078
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.279.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
2 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 16 juni 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (de taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde van eiser heeft na het sluiten van het onderzoek een brief gestuurd met het verzoek om heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 3 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en de rechtbank zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. In dit geval heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift benadrukt dat de gemachtigde van eiser in het beroepschrift slechts een opsomming heeft gegeven van een aantal niet concreet uitgewerkte beroepsgronden en een verwijzing naar het bezwaarschrift, dat er geen enkele opmerking over de woning in beroep is gemaakt, dat de gemachtigde van eiser zelfs het adres dat in geschil is niet heeft genoemd, en dat hiermee de waardebepaling niet gemotiveerd is betwist. De rechtbank begrijpt hieruit dat de heffingsambtenaar vindt dat de wijze van procederen door de gemachtigde van eiser, te weten het pas op de zitting naar voren brengen van concrete bezwaren tegen de waarde, in strijd komt met een goede procesorde. De rechtbank is het daarmee eens. Daarom laat de rechtbank de op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
2.1
Dat betekent dat de gemachtigde van eiser, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de ‘pinpointbrieven’, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
Verzoek om heropening
3. De rechtbank heeft in het verzoek van de gemachtigde van eiser (brief van
17 juni 2025) geen reden gezien om het onderzoek ter zitting te heropenen en een nadere zitting te houden. De gemachtigde van eiser heeft niet nader geconcretiseerd waarom het onderzoek heropend zou moeten worden. Het verzoek om heropening van de zaak wordt om deze reden toegewezen.
Beoordelingskader woningen
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld.
Het geschil
6. De woning is een in 1928 gebouwde vrijstaande woning met vijf dakkapellen van in totaal 16 m², een vrijstaande berging van 25 m², een zwembad van 40 m², een hobbykas van 8 m², een souterrain van 39 m² en een zomerhuisje van 49 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 224 m² en een perceeloppervlakte van 3.300 m².
7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.279.000,-.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 december 2021 voor € 1.325.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 juni 2021 voor € 998.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 8 april 2022 voor € 1.250.000,-.
Beoordeling van het geschil
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [woonplaats] zijn gelegen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning met betrekking tot de gebruiksoppervlakte, de ligging, de kwaliteit en het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
10. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
11. Het bezwaarschrift is ontvangen op 2 april 2024. Dat betekent dat er niet meer dan twee jaar is verstreken en dat de redelijke termijn niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 juli 2025.
de rechter is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.