Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5077
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] (incl. [adres] ) in [plaats] (hierna: het object), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.504.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 14 juli 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (de taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank snapt dan ook dat de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep niets kan met dergelijke geschriften. Zeker niet als er geen toelichting wordt gegeven in het kader van een hoorzitting. De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. In dit geval heeft de heffingsambtenaar benadrukt dat eiseres in het beroepschrift en de aanvullingen geen enkel specifiek op deze zaak betrekking hebbend punt heeft ingebracht. De rechtbank begrijpt hieruit dat de heffingsambtenaar vindt dat de wijze van procederen door eiseres, te weten het pas op de zitting naar voren brengen van concrete bezwaren tegen de waarde, in strijd komt met een goede procesorde. De rechtbank is het daarmee eens. Daarom laat de rechtbank de op de zitting aangevoerde beroepsgronden buiten beschouwing.
2.1
Dat betekent dat de gemachtigde van eiseres, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de ‘pinpointbrieven’, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
Feiten
3. Het object aan de [adres] (incl. [adres] ) is een winkel/verkoopruimte. Het object is gebouwd in 2013 en heeft een gebruiksoppervlakte van 2.440 m².
Geschil
4. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een waarde van 25 % lager. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.504.000,-.
Beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
7. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
8. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 161.772,- per jaar (huurwaarde per m²: € 66,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met zes vergelijkbare huurtransacties. Het eigen huurcijfer is van 1 december 2013 en bedroeg € 158.535,-.
9. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 9,3. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,3 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het object van eiseres vergeleken met vier, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen op een bedrijventerrein/woonboulevard in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Ook zou een lagere brutohuurwaarde zich niet goed verhouden met het eigen huurcijfer van het object, dat eind 2013 al op vergelijkbaar niveau lag met de bruto huurwaarde waar de heffingsambtenaar voor de waardepeildatum 1 januari 2023 vanuit is gegaan.
11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Objectafbakening
12. Eiseres heeft in haar verbijzonderingsbrief van 3 juli 2025 aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening niet juist is.
12.1
De rechtbank is van oordeel dat de stelling van eiseres, dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening, van onvoldoende gewicht is. Eiseres heeft geen nadere informatie verstrekt over de (feitelijke) situatie en wat dit voor gevolgen heeft voor de WOZ-waarde.
Overschrijding van de opbrengstlimiet
13. Eiseres heeft in haar brief van 4 juli 2025 aangevoerd dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de ramingen van baten en lasten. Hierdoor kan eiseres niet vaststellen of de opbrengstlimieten al dan niet zijn overschreden. In het kader hiervan verwijst eiseres naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [1] Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging en de eerste zin van haar bezwaarschrift.
13.1
De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat de beroepsgrond tardief is en dat er niet eerder in de procedure gronden zijn aangevoerd die betrekking hebben op de opbrengstlimiet.
13.2
De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met haar brief van 4 juli 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, [2] is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
14. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
15. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 29 januari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
16. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
17. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.