ECLI:NL:RBMNE:2025:4359

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/8259

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: J.R. Stellingwerff).

Inleiding

1.1

In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (het object), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 470.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

1.3

Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatieadvies ingediend.

1.4

Het beroep is behandeld op de zitting van 14 juli 2025. De gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar (zijnde de taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Procedeergedrag

2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank snapt dan ook dat de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep niets kan met dergelijke geschriften. Zeker niet als er geen toelichting wordt gegeven in het kader van een hoorzitting. De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. In dit geval heeft de heffingsambtenaar benadrukt dat eiseres in het beroepschrift en de aanvullingen geen enkel specifiek op deze zaak betrekking hebbend punt heeft ingebracht en slechts algemene beroepsgronden aanvoert. De rechtbank begrijpt hieruit dat de heffingsambtenaar vindt dat de wijze van procederen door eiseres, te weten het pas op de zitting naar voren brengen van concrete bezwaren tegen de waarde, in strijd komt met een goede procesorde. De rechtbank is het daarmee eens. Daarom laat de rechtbank de op de zitting aangevoerde beroepsgronden buiten beschouwing.

2.1

Dat betekent dat de gemachtigde van eiseres, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de ‘pinpointbrieven’, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.

Feiten

3. Het object is een in 1999 gebouwde winkel/verkoopruimte met oppervlakte van 720 m².

Geschil

4. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. Eerst op zitting heeft eiseres een waarde van 25 % lager bepleit. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 470.000,-.

Beoordelingskader niet-woningen

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden.^[1]De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar benadrukt dat ook gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode.

6. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de objecten aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende heeft onderbouwd. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Beoordeling van het geschil

Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatieadvies en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld en dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Uit het taxatieadvies blijkt dat het object is vergeleken met verkoopcijfers van soortgelijke objecten. Daartoe neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Deze verkopen zijn door de taxateur van de heffingsambtenaar geanalyseerd en de taxatiematrix is daarvan een weergave. Vervolgens is de koopsom van de referentieobjecten gedeeld door het aantal m² om tot de prijs per m² te komen. Deze analyse is door eiseres niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van deze analyse.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde van de opslag aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende heeft onderbouwd. Omdat de onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode in dit geval voldoende is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie. De beroepsgrond slaagt niet.

Overschrijding van de opbrengstlimiet

9. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de ramingen van baten en lasten. Hierdoor kan eiseres niet vaststellen of de opbrengstlimieten al dan niet zijn overschreden. In het kader hiervan verwijst eiseres naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025.^[2]Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging en de eerste zin van haar bezwaarschrift.

9.1

De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat de beroepsgrond tardief is en dat er niet eerder in de procedure gronden zijn aangevoerd die betrekking hebben op de opbrengstlimiet.

9.2

De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan op de zitting en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt,^[3]is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.

Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade

10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

11. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 26 februari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

12. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van

mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

12 augustus 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde winkelruimte op basis van vergelijkingsmethode