Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7929 en UTR 24/7928
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.2
In de beschikkingen van 28 februari 2023 en van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) respectievelijk de waarde van de woning als volgt vastgesteld:
- voor het belastingjaar 2023 op € 1.792.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en
- voor het belastingjaar 2024 op € 1.629.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen de primaire besluiten bezwaar gemaakt. In de uitspraken op bezwaar, beide van 29 oktober 2024, heeft de heffingsambtenaar beide bezwaren van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 verlaagd naar € 1.504.000,- en voor het belastingjaar 2024 verlaagd naar € 1.519.000,-.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. De heffingsambtenaar heeft vlak voor de zitting een aanvullend stuk overgelegd, namelijk een pleitnota. De rechtbank heeft dat stuk met inachtneming van de goede procesorde geweigerd, met uitzondering van de daarin opgenomen foto’s.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 3 juli 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
1.6
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde van eiser heeft na het sluiten van het onderzoek nadere stukken ingediend bij de rechtbank waarin een verzoek wordt gedaan om het onderzoek te heropenen en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 5 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
Feiten en beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een 2 onder 1 kap woning uit 2007. De woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 241 m². De woning beschikt over een vrijstaande schuur van 28 m², meerdere dakkapellen en 750 m² aan grond. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023 en de waarde van de woning per 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2023 van € 1.504.000,- en voor het belastingjaar 2024 van € 1.519.000,-.
Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.099.000,- voor het belastingjaar 2023 en
€ 1.289.000,- voor het belastingjaar 2024.
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Om de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van drie woningen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 9 september 2021 voor € 1.791.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 december 2020 voor € 1.565.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 februari 2022 voor € 1.660.000,-.
4.2
Om de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van drie woningen in [plaats] , namelijk:
- [adres 5] , verkocht op 3 mei 2023 voor € 1.595.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 15 mei 2023 voor € 1.585.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 februari 2022 voor € 1.660.000,-.
Verzoek om heropening
5. Gemachtigde van eiser heeft in zijn brieven, die na het onderzoek ter zitting aan de rechtbank zijn gestuurd, verzocht om heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling omdat de rechtbank bij het verzenden van de zittingsuitnodiging de wettelijke drieweken-termijn [1] niet in acht heeft genomen. Het klopt dat de zittingsuitnodiging te laat aan gemachtigde van eiser is aangeboden, namelijk op 13 juni 2025. In reactie op de zittingsuitnodiging heeft gemachtigde van eiser aan de rechtbank per brief laten weten dat hij verhinderd is op de zittingsdatum. In diezelfde brief en daaropvolgende brieven heeft de gemachtigde van eiser echter om inhoudelijke stukken gevraagd met het oog op de geplande zitting. Een verzoek om uitstel is nooit gedaan. De gemachtigde is ook op de zitting verschenen en heeft enkel opgemerkt dat de drieweken-termijn niet in acht is genomen. Ter zitting heeft gemachtigde van eiser daar geen bezwaar tegen gemaakt en ook niet naar voren gebracht dat hij zich niet voldoende heeft kunnen voorbereiden. Gemachtigde van eiser heeft alleen een punt gemaakt van het feit dat hij persoonlijk is benadeeld omdat hij een privé-afspraak heeft moeten missen, omdat de zitting op donderdagmiddag was in plaats van op de gebruikelijke maandagmiddag, maar dat is geen processueel belang van eiser en bovendien niet het gevolg van het niet in acht nemen van de drieweken-termijn. Vervolgens heeft de gemachtigde van eiser op de voor hem gebruikelijke wijze deelgenomen aan de zitting. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat eiser in zijn processuele belangen is geschaad. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat gemachtigde van eiser zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op de zitting en wijst de rechtbank het verzoek om heropening af. [2]
Procedeergedrag
6. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [3]
7. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 18 april 2025 en doorgezonden op dezelfde dag) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandeld hierna alleen de gronden die voldoende concreet en tijdig zijn ingediend.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met beide taxatiematrixen en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor zowel belastingjaar 2023 als belastingjaar 2024 niet te hoog zijn vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de gehanteerde referentiewoningen goed bruikbaar zijn omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. Met de taxatiematrixen heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Onjuiste objectafbakening
9.1
Eiser stelt zich, zowel in de zaak ten aanzien van belastingjaar 2023 als in de zaak ten aanzien van belastingjaar 2024, op het standpunt dat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een onjuiste objectafbakening. Er zijn namelijk teveel vierkante meters aan de woning toegeschreven en er is, in tegenstelling tot wat in de taxatiematrix is gehanteerd, geen sprake van een kelder.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de objectafbakening wordt bepaald aan de hand van het perceel. Onderdelen, zoals een kelder, hebben daarom geen invloed op de objectafbakening.
9.2
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar over de objectafbakening, en dat het daarbij gaat om het perceel en niet om de verschillende onderdelen van de woning, volgen. Een eventueel niet bestaande kelder doet niets af aan de objectafbakening. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen zijn niet goed vergelijkbaar
10.1
Daarnaast voert eiser, zowel in de zaak ten aanzien van belastingjaar 2023 als in de zaak ten aanzien van belastingjaar 2024, aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn omdat ze beschikken over extra’s zoals een vrijstaande schuur of garage en een overkapping of aanbouw. Deze onderdelen zijn ook te laag gewaardeerd.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de zogenoemde extra’s van woningen altijd op dezelfde manier gewaardeerd worden. In de taxatiematrix wordt aan de woningwaarde per vierkante meter een prijs toegekend. Rekening houdend met de waardeerbare verschillen, is de woningwaarde per vierkante meter van de woning het laagst. Daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de zogenoemde extra’s van woningen altijd op dezelfde manier gewaardeerd worden. In de taxatiematrix wordt aan de woningwaarde per vierkante meter een prijs toegekend. Rekening houdend met de waardeerbare verschillen, is de woningwaarde per vierkante meter van de woning het laagst. Daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbare referentiewoningen heeft gebruikt. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval duidelijk aangegeven in de taxatiematrix. Het is de rechtbank daarnaast niet gebleken dat de heffingsambtenaar deze onderdelen te laag heeft gewaardeerd. Daarvoor is de blote stelling van eiser onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
Belastingjaar 2023
11.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Dat is het geval als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
11.2
De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad [4] van 14 juni 2024 dat eiser geen recht heeft op immateriële schadevergoeding, ondanks dat de redelijke termijn met afgerond vijf maanden overschreden is. Het bezwaarschrift gericht aan de beschikking van 28 februari 2023 is namelijk ontvangen op 14 maart 2023. Volgens de heffingsambtenaar is de bagatelgrens van € 1.000,- van toepassing en wordt deze grens niet gehaald. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op overweging 3.3.3 van eerder genoemd arrest waarin staat: “Het financiële effect van een of meer door de belanghebbende ingenomen standpunten wordt buiten beschouwing gelaten indien en voor zover hij deze standpunten tegen beter weten in heeft ingenomen.”
11.3
De rechtbank moet eerst beoordelen of genoemd arrest van de Hoge Raad van toepassing is op deze zaak. Uit overweging 3.5 van het arrest volgt dat de weergegeven wijzigingen niet gelden voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep) op de datum van dit arrest is overschreden.
(i) Eiser heeft in zijn bezwaarschrift van 10 maart 2023 (door de heffingsambtenaar ontvangen op 14 maart 2023) voor het eerst verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. (ii) De redelijke termijn voor bezwaar en beroep is overschreden twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar, dus op 14 maart 2025. Het arrest van de Hoge Raad is van 14 juni 2024. Hieruit volgt dat op de datum van het arrest de redelijke termijn nog niet was overschreden en dat het arrest van toepassing is op deze zaak.
11.4
Uit het arrest volgt verder dat de bagatelgrens niet meer op € 15,- wordt gesteld, maar op € 1.000,-. De rechtbank moet dan ook vervolgens beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.
11.5
Uit overweging 3.3.3 volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat.
11.6
De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar vastgesteld op
€ 1.504.000,-. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 1.099.000,-. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de bepleite waarde is € 405.000,-. Het financiële voordeel dat eiser had kunnen bereiken als hij gelijk had gekregen bestaat uit de percentages uit dit verschil dat wordt gerekend voor de OZB (0,0790%) en de watersysteemheffing gebouwd (0,020920%). Dat zijn de enige heffingen op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde worden berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 404,68. Dit is minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-.
€ 1.504.000,-. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 1.099.000,-. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de bepleite waarde is € 405.000,-. Het financiële voordeel dat eiser had kunnen bereiken als hij gelijk had gekregen bestaat uit de percentages uit dit verschil dat wordt gerekend voor de OZB (0,0790%) en de watersysteemheffing gebouwd (0,020920%). Dat zijn de enige heffingen op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde worden berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 404,68. Dit is minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-.
11.7
Zoals onder 11.2 overwogen, is de redelijke termijn in deze zaak met 5 maanden overschreden. Uit overweging 3.4.3 van het arrest van het Hoge Raad volgt dat wanneer het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000,- bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, de belastingrechter kan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dit in deze zaak dan ook doen en wijst daarmee het verzoek om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Belastingjaar 2024
12. Het bezwaarschrift gericht aan de beschikking van 29 februari 2024 is ontvangen op 29 mei 2024. Dat betekent dat er nog geen twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn hier niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De redelijke termijn is overschreden maar de rechtbank ziet geen aanleiding om daarvoor een schadevergoeding toe te wijzen. De heffingsambtenaar hoeft daarom het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 augustus 2025.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.