Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6884
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de
WOZwaarde van de onroerende zaken aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 2.177.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 september 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. De heffingsambtenaar heeft vlak voor de zitting een aanvullend stuk overgelegd, namelijk een pleitnota. De rechtbank heeft dat stuk met inachtneming van de goede procesorde geweigerd, met uitzondering van de daarin opgenomen foto’s.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 3 juli 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
1.6
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde van eiser heeft na het sluiten van het onderzoek nadere stukken ingediend bij de rechtbank waarin een verzoek wordt gedaan om het onderzoek te heropenen en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 5 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
Feiten en beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1938. De woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 350 m². De woning beschikt over een vrijstaande garage van 23 m² en 3805 m² aan grond. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 2.174.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.499.000,-.
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van drie woningen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 21 september 2022 voor € 2.350.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 februari 2022 voor € 2.175.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 2.550.000,-.
Verzoek om heropening
5. Gemachtigde van eiser heeft in zijn brieven, die na het onderzoek ter zitting aan de rechtbank zijn gestuurd, verzocht om heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling omdat de rechtbank bij het verzenden van de zittingsuitnodiging de wettelijke drieweken-termijn [1] niet in acht heeft genomen. Het klopt dat de zittingsuitnodiging te laat aan gemachtigde van eiser is aangeboden, namelijk op 13 juni 2025. In reactie op de zittingsuitnodiging heeft gemachtigde van eiser aan de rechtbank per brief laten weten dat hij verhinderd is op de zittingsdatum. In diezelfde brief en daaropvolgende brieven heeft de gemachtigde van eiser echter om inhoudelijke stukken gevraagd met het oog op de geplande zitting. Een verzoek om uitstel is nooit gedaan. De gemachtigde is ook op de zitting verschenen en heeft enkel opgemerkt dat de drieweken-termijn niet in acht is genomen. Ter zitting heeft gemachtigde van eiser daar geen bezwaar tegen gemaakt en ook niet naar voren gebracht dat hij zich niet voldoende heeft kunnen voorbereiden. Gemachtigde van eiser heeft alleen een punt gemaakt van het feit dat hij persoonlijk is benadeeld omdat hij een privé-afspraak heeft moeten missen, omdat de zitting op donderdagmiddag was in plaats van op de gebruikelijke maandagmiddag, maar dat is geen processueel belang van eiser en bovendien niet het gevolg van het niet in acht nemen van de drieweken-termijn. Vervolgens heeft de gemachtigde van eiser op de voor hem gebruikelijke wijze deelgenomen aan de zitting. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat eiser in zijn processuele belangen is geschaad. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat gemachtigde van eiser zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op de zitting en wijst de rechtbank het verzoek om heropening af. [2]
Procedeergedrag
6. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [3]
7. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 16 april 2025 en doorgezonden op dezelfde dag) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandeld hierna alleen de gronden die voldoende concreet en tijdig zijn ingediend.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Onjuiste objectafbakening
9.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een onjuiste objectafbakening. Er zijn namelijk teveel vierkante meters aan de woning toegeschreven en er is, in tegenstelling tot wat in de taxatiematrix is gehanteerd, geen sprake van een garage.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de objectafbakening wordt bepaald aan de hand van het perceel. Onderdelen, zoals een garage, hebben daarom geen invloed op de objectafbakening.
9.2
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar over de objectafbakening, en dat het daarbij gaat om het perceel en niet om de verschillende onderdelen van de woning, volgen. Een eventueel niet bestaande garage doet niets af aan de objectafbakening. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen zijn niet goed vergelijkbaar
10.1
Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn omdat ze beschikken over extra’s zoals een tennisbaan, een vrijstaande garage en een vrijstaande schuur, een hobbykas en dakkapellen. Deze onderdelen zijn ook te laag gewaardeerd.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de zogenoemde extra’s van woningen altijd op dezelfde manier gewaardeerd worden. In de taxatiematrix wordt aan de woningwaarde per vierkante meter een prijs toegekend. Rekening houdend met de waardeerbare verschillen, is de woningwaarde per vierkante meter van de woning het laagst. Daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de zogenoemde extra’s van woningen altijd op dezelfde manier gewaardeerd worden. In de taxatiematrix wordt aan de woningwaarde per vierkante meter een prijs toegekend. Rekening houdend met de waardeerbare verschillen, is de woningwaarde per vierkante meter van de woning het laagst. Daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbare referentiewoningen heeft gebruikt. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval duidelijk aangegeven in de taxatiematrix. Het is de rechtbank daarnaast niet gebleken dat de heffingsambtenaar deze onderdelen te laag heeft gewaardeerd. Daarvoor is de blote stelling van eiser onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
11.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 7 maart 2024. Dat betekent dat er nog geen twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om schadevergoeding wordt ook afgewezen. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 augustus 2025.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.