Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6177
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 776.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiseres is niet verschenen
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2018 gebouwde helft van een dubbele woning met een garage van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m2 en ligt op een kavel van
252 m².
252 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 700.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 776.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 6 augustus 2021 voor € 860.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 april 2021 voor € 870.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 juni 2021 voor € 750.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook helft van dubbel of twee-onder één-kapwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere het voorzieningenniveau, de ligging en de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning opnieuw berekend door uit te gaan van de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. Daaruit komt een taxatiewaarde van € 827.197,-. Er zit ongeveer € 51.000,- tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde van de woning.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De primaire objectkenmerken
9. Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat de heffingsambtenaar in het taxatierapport uitgaat van een gebruiksoppervlakte van de woning van 160 m² en van een garage van 18 m². Eiseres heeft een officieel meetrapport ingediend dat ten tijde van de aankoop van de woning is opgesteld. Na de aankoop zijn de gebruiksoppervlakten niet meer veranderd. Uit het meetrapport blijkt dat de gebruiksoppervlakte van de woning niet 160 m², maar 137,40 m² is. De garage is niet 18 m², maar 16 m². Volgens eiseres is op basis van deze gegevens de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft in het verweerschrift aan dat het hem ten zeerste bevreemdt dat dit pas in de beroepsfase is aangevoerd, aangezien het meetrapport uit 2018 dateert en dus al beschikbaar was. De maten uit het meetrapport zijn desondanks overgenomen in de taxatiematrix. Hieruit blijkt volgens de heffingsambtenaar dat, ook met deze oppervlakten, de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9.2
Eiseres geeft in reactie op het verweerschrift aan dat het volgens haar niet geloofwaardig is dat de verandering van de primaire kenmerken geen invloed heeft op de WOZ-waarde. Eiseres gaat ervan uit dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet zonder reden te laag heeft vastgesteld bij de beslissing in de bezwaarfase. Het feit dat er ineens 16 m² gebruiksoppervlakte verdwenen zijn heeft volgens eiseres tot noodzakelijk gevolg dat de woning minder waard moet zijn dan eerder gedacht.
9.3
In het aanvullende verweer verwijst de heffingsambtenaar naar punt 5.1 van het verweerschrift en naar de matrix. Uiteindelijk is de vraag of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Niet of de gegevens die daartoe hebben geleid juist zijn. Volgens de heffingsambtenaar is door middel van het taxatierapport en de matrix aangetoond dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daar het volgende aan toe. Dat er minder m² gebruiksoppervlakte bij de woning en de garage zijn dan waar aanvankelijk mee is gerekend, heeft als gevolg dat de m²-prijs van de woning hoger is vastgesteld in de matrix. Ook met de hogere m²-prijs van de woning valt deze echter nog onder de gemiddelde, op basis van de staffel gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
10. Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat de woning een objectief nadelige ligging heeft waar een correctie van de WOZ-waarde voor toegepast moet worden. De referentiewoningen hebben volgens eiseres niet dezelfde nadelige ligging. Het argument van de heffingsambtenaar dat de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen niet dusdanig slechter is dat hier een negatief effect vanuit kan gaan gaat volgens eiseres dan ook niet op. De woning ligt in de buurt van een base- en softbalvereniging. Het veld ligt op een afstand van nog geen 25 meter. Volgens eiseres geeft het VNG aan dat dit veld constante geluidsoverlast tot 50 meter veroorzaakt. De woning heeft dus zeker last van geluidsoverlast. De referentiewoningen hebben volgens eiseres een betere ligging in een rustige woonwijk.
10.1
De heffingsambtenaar geeft in het verweerschrift aan dat er wel degelijk rekening gehouden is met de ligging. Zowel ten opzichte van de initieel gebruikte referentiewoningen als bij de referentiewoningen die in de matrix zijn gebruikt. Referentiewoning [adres 2] ligt 27 meter van de woning af en kent exact dezelfde ligging als de woning. Daarnaast merkt de heffingsambtenaar op dat een referentiewoning niet identiek hoeft te zijn om als referentiewoning te kunnen dienen, zolang er maar met de verschillen rekening gehouden wordt.
10.2
Eiseres geeft in reactie op het verweerschrift aan dat uit de matrix blijkt dat er inderdaad voldoende rekening is gehouden met de nadelige ligging ten opzichte van het sportveld. De referentiewoningen hebben allemaal echter een betere ligging dan de woning, met name door (een soort van) vrij uitzicht. [adres 2] heeft volgens eiseres een relatief vrij uitzicht langs de straat aan de voorkant van de woning. [adres 4] heeft een goede ligging doordat de woning aan het einde van de rij ligt. Daardoor heeft deze referentiewoning een vrij uitzicht langs de naastliggende straat en minder blind uitzicht als de woning doordat er meer ruimte overblijft tussen deze referentiewoning en de omliggende objecten. Hiermee is onvoldoende rekening gehouden. Volgens eiseres kan een gemiddelde woning beschreven worden als een woning, gelegen met een uitzicht van minstens een aantal tientallen meters (en dus niet blind), met moderne voorzieningen die tegemoetkomen aan de verwachtingen van de huidige tijd. De woning heeft echter blind uitzicht aan de voorkant, waarmee volgens eiseres geen van de drie referentiewoningen te maken heeft. Daarnaast zijn de drie referentiewoningen volgens eiseres voor uitzonderlijke hoge bedragen verkocht ten opzichte van andere, volgens eiseres, beschikbare referentiewoningen.
10.3
In het aanvullend verweer geeft de heffingsambtenaar aan dat alle referentiewoningen in dezelfde wijk liggen. Referentiewoning [adres 2] heeft een identieke ligging. De stelling van eiseres dat er vrij uitzicht zou zijn bij deze referentiewoning in tegenstelling tot de woning is volgens de heffingsambtenaar niet te volgen. De heffingsambtenaar verwijst naar de bij het aanvullend verweer gevoegde luchtfoto. De ligging wijkt in elk geval niet dusdanig af dat het aan te nemen valt dat er een waardeverschil uit zou voortvloeien. Uit de verkoopprijs van referentiewoning [adres 2] blijkt ook dat de ligging geen negatieve invloed heeft ten opzichte van de andere referentiewoningen. De ligging van referentiewoning [adres 4] is volgens de heffingsambtenaar vergelijkbaar doordat er zowel aan de voor- als aan de zijkant een straat loopt. De ligging van referentiewoning [adres 3] is wel beter en daarom ook gecorrigeerd door de ligging op factor 8 te zetten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het eigen aankoopcijfer
11. Eiseres voert aan dat uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde baseert op een indexering van de verkoopprijs van de woning met transactiedatum 9 november 2018. Een indexering vanaf een transactiedatum meer dan drie jaar voor de waardepeildatum lijk eiseres geen geloofwaardig standpunt. De waarde dient gebaseerd te worden op vergelijkingen met recent verkochte woningen.
11.1
De heffingsambtenaar geeft in zijn aanvullend verweer aan dat de waarde is onderbouwd met drie vergelijkbare verkopen rond de waardepeildatum. De indexering is alleen genoemd als indicatie van het marktverloop tussen de koopdatum en de waardepeildatum. De koop is dus niet als uitgangspunt genomen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiseres aangedragen referentiewoningen
12. Eiseres reageert in de reactie op het verweerschrift op de stelling van de heffingsambtenaar dat de door eiseres in een eerdere fase van de procedure aangedragen referentiewoningen niet bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat vier van de aangedragen adressen hoekwoningen zijn, die in een geheel andere objectklasse liggen en daardoor minder goed bruikbaar zijn dan de gebruikte referentiewoningen. Van de overige aangedragen verkopen heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat deze zijn verkocht buiten het jaar rondom de waardepeildatum en daardoor ook minder goed bruikbaar. Eiseres voert aan dat de door haar aangedragen adressen vrijwel identiek zijn aan de door het bestuursorgaan aangedragen objecten. Ze liggen in dezelfde wijk, zijn van dezelfde soort en hebben een vergelijkbaar bouwjaar. Eiseres ziet dan ook geen reden om deze vergelijkingen niet mee te nemen in de beoordelen. Volgens eiseres betekent het enkele feit dat de heffingsambtenaar een aantal referentiewoningen heeft gevonden die zeer hoog in de markt zijn verkocht niet dat de goedkopere woningen niet meer vergelijkbaar zijn.
12.1
De heffingsambtenaar wijst in zijn aanvullende verweer naar zijn eerdere reactie, die is opgenomen onder overweging 13. De stelling van eiseres dat twee-onder-één-kapwoningen gelijk zijn te schakelen met hoekwoningen is onjuist. Dit blijkt volgens de heffingsambtenaar ook uit de verkoopcijfers die eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat woningen die meer dan een jaar van de waardepeildatum af zijn verkocht, alleen in uitzonderlijke gevallen worden gebruikt als referentiewoning, als er bijvoorbeeld geen vergelijkbare woningen dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht. Nu dat, gezien de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen, niet het geval is, is er geen reden om woningen als vergelijking te gebruiken die verder van de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.