Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/1315, UTR 24/1318, UTR 24/1320 t/m UTR 24/1324 en UTR 24/1326 t/m UTR 24/1328
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats 1], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (de woningen) in [plaats 2] en [plaats 1] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum
1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Vastgestelde waarde
UTR 24/1315
[adres 1] in [plaats 1]
€ 567.000,-
UTR 24/1318
[adres 2] in [plaats 1]
€ 551.000,-
UTR 24/1320
[adres 3] in [plaats 1]
€ 461.000,-
UTR 24/1321
[adres 5] in [plaats 1]
€ 275.000,-
UTR 24/1322
[adres 6] in [plaats 1]
€ 266.000,-
UTR 24/1323
[adres 7] in [plaats 1]
€ 252.000,-
UTR 24/1324
[adres 7] in [plaats 1]
€ 694.000,-
UTR 24/1326
[adres 8] in [plaats 1]
€ 433.000,-
UTR 24/1327
[adres 9] in [plaats 1]
€ 318.000,-
UTR 24/1328
[adres 10] ) in [plaats 2]
€ 229.000,-
1.2
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning in [plaats 2] ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woningen in [plaats 1] ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes eveneens als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
4 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de woningen gehandhaafd.
1.4
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5
Het beroep is behandeld op de zitting van 28 juli 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiser heeft na het sluiten van het onderzoek een brief gestuurd met het verzoek om heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 3 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] Nadat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiser op 17 juli 2024 een ‘verbijzonderingsbrief’ gestuurd. Deze brief is de enige brief die inhoudelijke en op de objecten toegespitste standpunten bevat over waarom eiser het niet eens is met de vastgestelde waardes. De rechtbank zal daarom enkel de in de ‘verbijzonderingsbrief’ genoemde gronden bespreken in deze uitspraak. De overige beroepsgronden die ter zitting naar voren worden gebracht, laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. In deze zaak betekent dat, dat de gronden, die zien op de hondenbelasting, de belastingaanslag rioolheffing en de Kovelstraat 7 bs, onbesproken blijven.
Heropeningsverzoek
3. Gemachtigde van eiseres heeft met zijn brief van 28 juli 2025 een verzoek ingediend om heropening van deze zaak, omdat hij niet alles heeft kunnen horen en gezien het grote belang van de zaak. De rechtbank ziet in het verzoek van gemachtigde van eiseres geen reden om het onderzoek ter zitting te heropenen en een nadere zitting te houden. De gemachtigde van eiseres heeft op zitting normaal mee kunnen doen. Op geen enkel moment heeft hij laten blijken dat hij iets niet goed heeft verstaan. De rechtbank ziet daarom geen reden om het onderzoek te heropenen en om een nieuwe zitting te plannen. Het verzoek om heropening van de zaak wordt om deze reden afgewezen.
Beoordelingskader woningen
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen
De gehanteerde gebruiksoppervlakten
6. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix bij de referentiewoningen niet overeenkomen met de gegevens uit de iWOZ-kaarten.
6.1
Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de op de vastgoedkaart vermelde oppervlakten onjuist kunnen zijn. Verder heeft de taxateur toegelicht dat deze onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De taxateur kijkt naar de oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.
Akten van levering
7. Eiser heeft over alle op de woningen betrekking hebbende referentiewoningen aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de akten van transport heeft verstrekt, waardoor eiser deze niet kan controleren. Eiser wijst hierbij op zijn pinpointbrief. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep (op het motiveringsbeginsel) gezien de algemene strekking van de pinpointbrieven van eiser. Het enkele feit dat daarin, tussen niet op de zaak betrekking hebbende opmerkingen, ook ergens staat dat hij de aktes wil ontvangen maakt nog niet dat de pinpointbrieven een concreet verzoek inhouden waar de heffingsambtenaar op had moeten reageren. Daarnaast zijn de aktes openbare gegevens en is de heffingsambtenaar alleen daarom al niet verplicht om deze over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 1] en [adres 2] in [plaats 1] (UTR 24/1315 en UTR 24/1318)
8. De woning aan de [adres 1] is een in 1934 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m² en een perceeloppervlakte van 98 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 567.000,-.
9. De woning aan de [adres 2] is een in 1934 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m² en een perceeloppervlakte van 120 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 551.000,-.
10. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 11] , verkocht op 10 februari 2021 voor € 563.000,-;
- [adres 12] , verkocht op 8 december 2021 voor € 636.141,-;
- [adres 13] , verkocht op 1 december 2021 voor € 685.685,-;
- [adres 14] , verkocht op 21 november 2021 voor € 675.000,-; en
- [adres 15] , verkocht op 20 juni 2021 voor € 625.000,-.
Beoordeling van het geschil
11
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat vier van de vijf de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussen- en hoekwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat vier van de vijf de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussen- en hoekwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
13. Eiser heeft met betrekking tot deze woningen enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak). Verder heeft eiser bepleit dat de kwaliteit een ‘2’ had moeten zijn en dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de tweede referentiewoning minder goed vergelijkbaar is en daarom vervalt. Gelet op de overige vier referentiewoningen is nog steeds voldoende onderbouwd dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank kan die uitleg volgen en stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de resterende vier referentiewoningen (respectievelijk € 5.858,-,
€ 5.455,-, € 6.429,-, en € 6.110,- / 4 = € 5.963,-) hoger is dan de prijs per m² van de woningen (€ 5.136,-).
Conclusie [adres 1] en [adres 2] in [plaats 1]
14. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
[adres 3] in [plaats 1] (UTR 24/1320)
15. De woning is een in 1904 gebouwde eindwoning met een opstal van 71 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 80 m² en een perceeloppervlakte van 321 m².
16. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 461.000,-.
17. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 16] , verkocht op 18 mei 2022 voor € 440.000,-;
- [adres 17] , verkocht op 15 maart 2021 voor € 458.000,-; en
- [adres 18] , verkocht op 10 november 2021 voor € 465.000,-.
Beoordeling van het geschil
18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
19. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
20. Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak. Op de zitting heeft eiser gesteld dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen geschikt zijn als vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 5.765,-, € 6.089,- en € 6.462,- / 3 = € 6.105,-) hoger is dan de prijs per m² van de woning (€ 3.634,-). De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen met de onderbouwing uit de taxatiematrix.
Conclusie [adres 3] in [plaats 1]
21. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
[adres 7] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [plaats 1]
Objectafbakening
22. De heffingsambtenaar heeft [adres 7] als eindwoning getaxeerd. Verder heeft hij de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] als appartementen getaxeerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Er zijn volgens eiser vier appartementen, namelijk de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 7] D. Om dat standpunt te onderbouwen heeft eiser per brief, ontvangen door de rechtbank op 16 juli 2025, 9 foto’s overgelegd van de woningen en de huisnummers. Daarnaast zou de gebruiksoppervlakte van de [adres 7] niet kloppen. De heffingsambtenaar betwist dit en heeft op de zitting een oblieke foto laten zien. Volgens de heffingsambtenaar blijkt daaruit dat [adres 7] de woning aan de straatzijde is en dat de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] aan de achterzijde zijn gelegen.
22.1
De rechtbank volgt niet het standpunt van eiser, dat hier sprake zou zijn van vier gelijksoortige appartementen. Uit de door eiser overgelegde foto’s van de woningen blijkt dit niet. Dat er bij de voordeuren een andere aanduiding staat, te weten: “ [adres 5] en “ [adres 7] achterom”, maakt niet dat de objectafbakening onjuist is. Het standpunt dat het de gebruiksoppervlakte van [adres 7] niet zou kloppen heeft eiser pas ter zitting naar voren gebracht. De rechtbank is van oordeel dat dit te laat is. De heffingsambtenaar heeft daar geen verweer op kunnen voeren door middel van het overleggen van bouwkundige gegevens. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
[adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [plaats 1] (UTR 24/1321 tot en met UTR 24/1323)
23. De woning aan de [adres 5] is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 44 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 275.000,-.
24. De woning aan de [adres 6] is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 41 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 266.000,-.
25. De woning aan de [adres 7] is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 37 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 252.000,-.
26. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 19] , verkocht op 16 maart 2022 voor € 352.019,-;
- [adres 20] , verkocht op 15 augustus 2022 voor € 285.000,-;
- [adres 21] , verkocht op 18 februari 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 22] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 420.000,-; en
- [adres 23] , verkocht op 7 april 2021 voor € 250.030,-.
Beoordeling van het geschil
27. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat KOUDV-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
28. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
29. Eiser heeft met betrekking tot deze woningen enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat de referentiewoningen nieuwbouwappartementen zijn en daarom niet vergelijkbaar. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de woningen in 2010 zijn gesplitst tot appartementen. De referentiewoningen zijn gebouwd tussen 1997 en 2016 en zijn daarom voldoende vergelijkbaar. De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 9.156,-, € 6.620,-, € 7.127,-,
€ 6.980,-, en € 7.275,- / 5 = € 7.432,-) hoger is dan de prijs per m² van de woningen (respectievelijk € 6.267,-, € 6.493,- en € 6.835,-). De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen met de onderbouwing uit de taxatiematrix.
Conclusie [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [plaats 1]
30. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
[adres 7] in [plaats 1] (UTR 24/1324)
31. De woning is een in 1904 gebouwde eindwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 145 m² en een perceeloppervlakte van 133 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 694.000,-.
32. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 24] , verkocht op 21 februari 2022 voor € 680.000,-;
- [adres 25] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 655.000,-;
- [adres 26] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 876.000,-; en
- [adres 27] , verkocht op 30 mei 2021 voor € 885.000,-.
Beoordeling van het geschil
33. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde buurt gelegen woningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
34. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
35. Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak. De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 6.844,-,
€ 3.715,-, € 4.512,- en € 5.381,- / 4 = € 5.113,-) hoger is dan de prijs per m² van de woning
(€ 3.468,-). De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen met de onderbouwing uit de taxatiematrix.
Conclusie [adres 7] in [plaats 1]
36. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
[adres 8] en [adres 9] in [plaats 1] (UTR 24/1326 en UTR 24/1327)
37. De woning aan de [adres 8] is een in 1904 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m² en een perceeloppervlakte van 159 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 433.000,-.
38. De woning aan de [adres 9] is een in 1904 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van [adres 9] m² en een perceeloppervlakte van 124 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 318.000,-.
39. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 28] , verkocht op 16 februari 2022 voor € 455.000,-;
- [adres 29] , verkocht op 29 juni 2022 voor € 457.000,-; en
- [adres 18] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 450.000,-.
Beoordeling van het geschil
40. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
41. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
42. Eiser heeft met betrekking tot deze woningen enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat de prijs per vierkante meter voor beide woningen € 3.648,- moet zijn. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de waardes met de referenties voldoende zijn onderbouwd. De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 6.174,-, € 6.461,-, en € 6.341,- / 3 = € 6.325) hoger is dan de prijs per m² van de woningen (respectievelijk € 3.648,- en € 4.304,-). Uit de matrix volgt dat [adres 8] meer gebruiksoppervlak en meer grond heeft dan nummer [adres 9] . De rechtbank kan dan ook de heffingsambtenaar volgen met de onderbouwing uit de taxatiematrix waarin dit verschil tot uitdrukking komt.
Conclusie [adres 8] en [adres 9] in [plaats 1]
43. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
[adres 10] in [plaats 2] (UTR 24/1328)
44. De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande recreatiebungalow met een tuinhuis van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 47 m² en een perceeloppervlakte van 853 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 229.000,-.
45. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 30] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 426.000,-;
- [adres 31] , verkocht op 17 september 2022 voor € 382.500,-; en
- [adres 32] , verkocht op 13 juni 2022 voor € 408.000,-.
Beoordeling van het geschil
46. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde straat gelegen vrijstaande recreatiebungalows zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat KOUDV-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
47. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
48. Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat in de iWOZ-kaart een verkoopprijs van € 299.000,- staat. De taxateur heeft op de zitting gecontroleerd of dit klopt. Uit de akte van transport is gebleken dat de transactieprijs van € 426.000,-, zoals deze in de taxatiematrix staat, juist is. Verder zouden de referentiewoningen volgens eiser niet goed vergelijkbaar zijn, omdat dit veel mooiere woningen zijn. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen wel goed vergelijkbaar zijn en dat er rekening is gehouden met het verschil tussen de woning en de referentiewoningen, omdat de woning een stuk lager is gewaardeerd. De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 6.778,-,
€ 6.328,- en € 5.449,- / 3 = € 6.185,-) hoger is dan de prijs per m² van de woning (€2.787,-). De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen met de onderbouwing uit de taxatiematrix.
Conclusie [adres 10] in [plaats 2]
49. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
50. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. [2]
51. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 15 maart 2023 en de dag van deze uitspraak zit – naar boven afgerond – 2 jaar en 5 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met 5 maanden.
52. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 [3] heeft De Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [4] Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. [5] In dit geval bepleitte belanghebbende dat de waarde van de woningen 20 % lager moest zijn dan in de uitspraak op bezwaar was beslist. De heffingsambtenaar heeft betwist dat de bagatelgrens van € 1.000,- is gehaald. Bij betwisting ligt het op de weg van eiser om de feiten te stellen en aannemelijk te maken op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. [6] Eiser heeft geen feiten gesteld op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
53. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waardes van woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
54. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
28 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Fomulieren en inloggen op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.