Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11788348 \ UV EXPL 25-169 \ LHJ/63796
Vonnis in kort geding van 3 oktober 2025
in de zaak van
Monumentenvennootschap Immo Citadel B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Immo Citadel,
gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
tegen
[gedaagde partij],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. N. Lubach.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de betekende dagvaarding met 12 producties;
- de brief van Immo Citadel van 18 september 2025 met aanvullende producties 13 t/m 17;
- de brief van [gedaagde partij] van 18 september 2025 met 10 producties;
- de pleitaantekeningen van Immo Citadel;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde partij] .
- de pleitaantekeningen van [gedaagde partij] .
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 19 september 2025. Namens Immo Citadel is verschenen [A] , aandeelhouder en directeur, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde partij] is in persoon verschenen, vergezeld door [B] , collega, en bijgestaan door haar gemachtigde. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Immo Citadel wil met deze procedure – na vermindering van eis – bereiken dat [gedaagde partij] een door haar geplaatste haag verwijdert, op straffe van een dwangsom. Volgens Immo Citadel wordt het uitzicht vanuit en op haar pand door de haag belemmerd, en dat zou in strijd zijn met een op [gedaagde partij] rustende kwalitatieve verplichting (een verplichting om iets te dulden of na te laten ten gunste van een andere persoon). [gedaagde partij] is het daar niet mee eens. Volgens haar is de haag geplaatst op een plek waar de kwalitatieve verplichting niet voor geldt en wordt het uitzicht überhaupt niet belemmerd. Van schending van de kwalitatieve verplichting is volgens haar daarom geen sprake. De kantonrechter zal de vordering van Immo Citadel grotendeels toewijzen en zal hieronder uitleggen waarom.
3.De beoordeling
Vermindering van eis
3.1.
Op de mondelinge behandeling heeft Immo Citadel haar vordering om de rozentuin in de oorspronkelijke staat te herstellen, op straffe van een dwangsom, ingetrokken. Hierdoor resteert slechts de vordering tot verwijdering van de door [gedaagde partij] geplaatste haag, op straffe van een dwangsom.
Er is sprake van een spoedeisend belang
3.2.
In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of Immo Citadel een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van Immo Citadel niet kan worden verlangd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht.
3.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat sprake is van een dergelijk spoedeisend belang bij de verwijderingsvordering van Immo Citadel. Immo Citadel wil voorkomen dat de belemmering van het uitzicht van en op haar pand voortduurt en dat het restaurant, dat zich in haar pand bevindt, daardoor (voortdurende) schade ondervindt vanwege verslechterde vindbaarheid. Naar het oordeel van de kantonrechter is de spoedeisend hiermee gegeven.
Toewijzing van de vordering in een bodemprocedure is aannemelijk
3.4.
De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt hierbij dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
3.5.
Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter heeft de vordering tot verwijdering van de haag in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen dat het treffen van een voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. De kantonrechter is in dit kort geding namelijk van oordeel dat [gedaagde partij] door plaatsing van de haag in strijd met de op haar rustende kwalitatieve verplichting handelt. Toewijzing van de vordering is daarom in beginsel gerechtvaardigd. Dit zal hieronder worden uitgelegd.
De historie en huidige stand van zaken ten aanzien van de panden van partijen
3.6.
Het pand aan de [adres 1] (hierna: Pand [adres 1] ), tezamen met het pand aan de [adres 2] (hierna: Pand [adres 2] ) en het pand aan de [adres 3] (hierna: Pand [adres 3] ), allen gelegen in [woonplaats] , vormden (volgens Immo Citadel) tot 1967 tezamen het kadastrale perceel nummer [perceelnummer] . Dat perceel was in eigendom van de gemeente [gemeente] .
3.7.
Perceel [perceelnummer] is nadien meerdere malen kadastraal gesplitst, waardoor de Panden uiteindelijk op verschillende (nieuwe) kadastrale percelen zijn komen te liggen. Ook is er op enig moment een rozentuin gerealiseerd, die kadastraal is toebedeeld aan Pand [adres 2] . Door de kadastrale splitsing hebben alle panden inmiddels verschillende eigenaren. Immo Citadel is sinds 2006 eigenaar van Pand [adres 3] , dat zij verhuurt aan [naam] . [gedaagde partij] is sinds 2021 eigenaar van Pand [adres 2] , met bijbehorende rozentuin.
Situatieschets van de Panden [adres 1] , [adres 2] en [adres 3]
3.8.
[gedaagde partij] heeft eind maart/begin april 2025 een haag op haar perceel geplaatst. Die haag was oorspronkelijk circa 1 meter 60 cm, maar is in juni 2025 met circa 30 cm verlaagd. Deze haag is de aanleiding voor deze procedure. Zie de afbeeldingen hieronder.
De afbeeldingen zijn i.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen verwijderd.
Er rust vanuit de leveringsakte een kwalitatieve verplichting op [gedaagde partij]
3.9.
Immo Citadel voert aan dat [gedaagde partij] door het plaatsen van de haag in strijd handelt met een op haar rustende kwalitatieve verplichting. Bij de kadastrale splitsingen van het perceel [perceelnummer] is er namelijk voor gezorgd dat in de leveringsakte van elk pand een kwalitatieve verplichting is opgenomen die – voor zover relevant – als volgt luidt:
“Koper verplicht zich tussen het onroerend goed en het resterende gedeelte van het perceel gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [perceelnummer] nergens een afscheiding aan te brengen die het uitzicht vanuit laatstgenoemde perceel belemmert.”.
3.10.
[gedaagde partij] heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat deze verplichting ook is opgenomen in de leveringsakte uit 2021 waarmee het Pand [adres 2] destijds aan haar is geleverd. Niet ter discussie staat daarom dat de kwalitatieve verplichting ook op haar van toepassing is en dat zij zich daaraan moet houden.
De uitleg van een in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve verplichting
3.11.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van de kwalitatieve verplichting. Zo verschillen partijen allereerst over de plaats waar geen afscheiding mag worden geplaatst. Daarnaast verschillen partijen van mening over wat onder een belemmering van het uitzicht moet worden verstaan.
3.12.
Omdat tussen Immo Citadel en [gedaagde partij] geen (obligatoire) overeenkomst is gesloten, komt het bij de uitleg van de hier voorliggende leveringsakte aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. [1]
3.13.
Gelet op dit criterium, legt de kantonrechter de in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve verplichting in de context van de akte(s) waarin deze is opgenomen als volgt uit:
“Koper verplicht zich tussen het onroerend goed(bedoeld: Pand [adres 2] , inclusief rozentuin)en het resterende gedeelte van het perceel gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [perceelnummer](bedoeld: Pand [adres 3] )nergens een afscheiding aan te brengen die het uitzicht vanuit laatstgenoemde perceel(bedoeld: Pand [adres 3] )belemmert.”.
[gedaagde partij] mag nergens een afscheiding plaatsen waarmee uitzicht van Pand [adres 3] wordt belemmerd
3.14 De voorgaande uitleg leidt ertoe dat [gedaagde partij] nergens een afscheiding op haar perceel mag plaatsen waarmee het uitzicht van Pand [adres 3] wordt belemmerd. [gedaagde partij] heeft betoogd dat zij alleen geen afscheiding mag plaatsen op de erfgrens, die direct voor Pand [adres 3] ligt (zie de roze lijn op de foto hiernaast). Voor de stelling dat dat bedoeld is, zijn in de bewoordingen in de leveringsakte geen aanknopingspunten te vinden. Er staat in de akte namelijk dat ‘nergens’ een afscheiding mag worden aangebracht die het uitzicht belemmert. Deze uitleg wordt daarom niet gevolgd.
De door [gedaagde partij] voorgestane plaats waar de kwalitatieve verplichting op zou zien.
[gedaagde partij] belemmert met haar haag het uitzicht van Pand [adres 3]
3.15.
De kantonrechter dient vervolgens de vraag te beantwoorden wat op grond van de leveringsakte onder een belemmering van het uitzicht (van Pand [adres 3] ) moet worden verstaan. Ook hiervoor wordt teruggegrepen op het in 3.11 genoemde criterium.
3.16.
De kantonrechter is van oordeel dat onder een belemmering van het uitzicht naar objectieve maatstaven moet worden verstaan
elkobject dat op enige wijze het uitzicht (van Pand [adres 3] ) beperkt. Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet de door [gedaagde partij] geplaatste haag daar aan en handelt zij daardoor in strijd met de op haar rustende kwalitatieve verplichting. Op afbeelding 3 valt namelijk te zien dat door de haag het uitzicht op en van Pand [adres 3] wordt beperkt. [gedaagde partij] heeft ook aangegeven dat de haag door haar juist is geplaatst met als doel om uitzicht te ontnemen en meer privacy te realiseren. Daarmee staat vast dat het uitzicht op en van Pand [adres 3] wordt belemmerd.
elkobject dat op enige wijze het uitzicht (van Pand [adres 3] ) beperkt. Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet de door [gedaagde partij] geplaatste haag daar aan en handelt zij daardoor in strijd met de op haar rustende kwalitatieve verplichting. Op afbeelding 3 valt namelijk te zien dat door de haag het uitzicht op en van Pand [adres 3] wordt beperkt. [gedaagde partij] heeft ook aangegeven dat de haag door haar juist is geplaatst met als doel om uitzicht te ontnemen en meer privacy te realiseren. Daarmee staat vast dat het uitzicht op en van Pand [adres 3] wordt belemmerd.
3.17.
Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde partij] naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter in strijd handelt met de op haar rustende kwalitatieve verplichting en dat de vordering tot verwijdering van de door [gedaagde partij] geplaatste haag in beginsel toewijsbaar is. Gelet op de omstandigheden van het geval en wat met partijen op de mondelinge behandeling is besproken, wordt de vordering in zoverre slechts toegewezen dat de gehele haag moet worden verlaagd tot een hoogte van 45 cm (de hoogte van het rechterdeel van de haag zoals op afbeelding 3 is te zien). De gehele haag hoeft dus niet door [gedaagde partij] te worden verwijderd. De kantonrechter ziet hierbij ook aanleiding om de gevorderde dwangsom van € 2.000,00 per dag toe te wijzen, maar deze wel in redelijkheid te maximeren tot € 25.000,00. De kantonrechter ziet aanleiding om de termijn waarbinnen de haag moet zijn verlaagd te bepalen op zeven dagen na betekening.
3.18.
[gedaagde partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Immo Citadel worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,38
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.204,38
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard
3.19.
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de gehele haag te verlagen tot een hoogte van 45 cm;
4.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Immo Citadel een dwangsom te betalen van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;
4.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 1.204,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2025
LHJ/63796