Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11907174 \ UV EXPL 25-246
Vonnis in kort geding van 8 oktober 2025
in de zaak van
[eiser] , handelende onder de naam [handelsnaam],
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. ing. S. Springer,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de producties van [gedaagde] ;
- de aanvullende producties van [eiser] .
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 8 oktober 2025. [eiser] was aanwezig met zijn gemachtigde mr. ing. S. Springer en met de heer [A] (hierna: [A] ). Namens [gedaagde] waren aanwezig de heer [B] , directeur/eigenaar van [gedaagde] , en mr. C.A. Gobbens, de gemachtigde van [gedaagde] . Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota. Zij hebben op elkaar kunnen reageren en vragen beantwoord van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter besloten dat uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] vordert in deze procedure schorsing van de executie van een in een proces-verbaal van een zitting vastgelegde vaststellingsovereenkomst en wil daarmee ontruiming van het pand dat hij van [gedaagde] huurt voorkomen. Hij wil ook dat [gedaagde] een (potentiële) koper van zijn bedrijf als nieuwe huurder in overweging neemt. De kantonrechter wijst deze vordering af, omdat niet aan de vereisten voor schorsing van de tenuitvoerlegging van het proces-verbaal is voldaan.
3.De beoordeling
Inleiding
3.1.
[eiser] is huurder van een pand aan de [adres] in [plaats 1] . Hij exploiteerde daar tot voor kort een restaurant en betaalde huur aan [gedaagde] . [gedaagde] is in april 2025 een procedure bij de kantonrechter van deze rechtbank gestart tegen [eiser] vanwege een betalingsachterstand. [eiser] en [gedaagde] hebben op 17 juli 2025 een vaststellingsovereenkomst gesloten. De rechtbank heeft hiervan op 25 juli 2025 een proces-verbaal opgemaakt.
3.2.
Partijen zijn in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst uiterlijk 1 november 2025 met wederzijds goedvinden is beëindigd, met de mogelijkheid voor [eiser] om de huurovereenkomst ook nog voor die datum op te zeggen.
[eiser] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
3.3.
In de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat [eiser] de huur over de maand augustus 2025 uiterlijk 1 augustus 2025 moest betalen. Zo niet, dan zou de huurovereenkomst per 1 september 2025 eindigen. [eiser] heeft de huur pas - na herinnering door [gedaagde] - op 15 augustus 2025 betaald. [gedaagde] heeft [eiser] op 11 augustus 2025 schriftelijk meegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 september 2025 is geëindigd en dat [eiser] het gehuurde uiterlijk op 31 augustus 2025 moest ontruimen.
3.4.
[eiser] heeft ook de huur/de gebruiksvergoeding over september 2025 niet tijdig betaald en heeft het gehuurde niet ontruimd. [gedaagde] heeft daarom een gedwongen ontruiming aangezegd tegen 9 oktober 2025.
3.5.
[eiser] heeft [gedaagde] in september 2025 meegedeeld dat hij een koper had gevonden voor zijn restaurant en gevraagd deze koper als potentiële huurder te beoordelen. [eiser] deed hierbij een beroep op artikel 2.2. van de vaststellingsovereenkomst. In dit artikel is het volgende bepaald:
“In geval van overdracht door [eiser] aan een derde van het in het Gehuurde door [eiser] uitgeoefende bedrijf, kunnen [eiser] en de derde desgewenst aan [gedaagde] een verzoek doen strekkende tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met deze derde. Als [gedaagde] daartoe bereid is en met die derde tot overeenstemming wordt gekomen, zal dat niet als indeplaatsstelling in de zin van art. 7:307 BW Pro worden vormgegeven, maar zal met die derde een nieuwe huurovereenkomst worden aangegaan. [gedaagde] zal een voorkomend verzoek in redelijkheid beoordelen.”
3.6.
[gedaagde] heeft geweigerd om aan dit verzoek van [eiser] te voldoen. Zij stelt dat deze afspraak niet meer geldt omdat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd.
De vordering en de onderbouwing daarvan
3.7.
[eiser] vordert in deze procedure [gedaagde] op straffe van een dwangsom:
1. te verbieden de gerechtelijke schikking van 25 juli 2025 ten uitvoer te leggen voor zover het ontruiming van het door [eiser] gehuurde betreft;
2. te veroordelen binnen 24 uur artikel 2.2. van de vaststellingsovereenkomst na te komen, waarbij [gedaagde] de voorgedragen kandidaat naar redelijkheid zal beoordelen en in geval van afwijzing deze afwijzing schriftelijk en geadstrueerd motiveert;
3. te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.8.
[eiser] stelt ter onderbouwing van zijn vorderingen in de eerste plaats dat niet [gedaagde] maar [onderneming] B.V. verhuurder van het pand is. Volgens [eiser] is de vaststellingsovereenkomst daarom niet rechtsgeldig dan wel onrechtmatig tot stand gekomen. [eiser] stelt verder dat de geringe termijnoverschrijdingen bij de betaling van de huur over augustus en september 2025 niet de onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en dat het beroep van [gedaagde] op ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit betekent volgens [eiser] dat de huur per 1 november 2025 eindigt, zodat de ontruiming die per 9 oktober 2025 is aangezegd onrechtmatig is. [eiser] meent dat [gedaagde] , ook als de huurovereenkomst al wel is geëindigd, nog steeds artikel 2.2. van de vaststellingsovereenkomst moet nakomen. Zij handelt onrechtmatig door dit niet te doen. [eiser] stelt ten slotte dat hij een zwaarwegend belang heeft bij de verkoop van zijn onderneming aan een opvolgend huurder. Door de gedwongen voortijdige ontruiming van het gehuurde wordt zijn onderneming feitelijk onverkoopbaar en [gedaagde] maakt zich daarmee schuldig aan misbruik van recht, aldus [eiser] .
Het verweer
3.9.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij stelt dat zij wel degelijk verhuurder van het pand is en dat niet aan de criteria voor schorsing van de executie van het proces-verbaal van 25 juli 2025 is voldaan.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen
3.10.
[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat op 9 oktober 2025 ontruiming van het gehuurde is aangezegd.
[gedaagde] is verhuurder van het pand
3.11.
De kantonrechter gaat er in het kader van deze kortgedingprocedure van uit dat [gedaagde] de verhuurder van het pand is. [gedaagde] heeft namelijk gesteld dat [onderneming] B.V. aanvankelijk de huurovereenkomst met [eiser] heeft gesloten, dat zij dit contract op enig moment heeft overgenomen en dat [eiser] hier stilzwijgend mee heeft ingestemd door de huur voortaan aan [gedaagde] te betalen en de hoedanigheid van [gedaagde] als verhuurder ook niet eerder ter discussie te stellen. [eiser] heeft niet weersproken dat hij de huur aan [gedaagde] is gaan betalen en tot aan de mondelinge behandeling nooit het standpunt heeft ingenomen dat [gedaagde] niet de verhuurder van het pand was. Ook de vaststellingsovereenkomst heeft hij met [gedaagde] in haar hoedanigheid van verhuurder gesloten. De kantonrechter vindt het daarom aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat [eiser] heeft ingestemd met de contractsoverneming en daaraan heeft meegewerkt en dat [gedaagde] dus voor [onderneming] B.V. als verhuurder in de plaats is getreden. Dit verweer van [eiser] kan dus niet slagen.
[eiser] moet het gehuurde op grond van de vaststellingsovereenkomst ontruimen en [gedaagde] hoeft artikel 2.2. niet meer na te komen
3.12.
Tussen partijen staat vast dat [eiser] de huur over augustus 2025 niet tijdig heeft betaald. Dat betekent dat de huurovereenkomst per 1 september 2025 is geëindigd en dat [eiser] het gehuurde uiterlijk 31 augustus 2025 had moeten ontruimen. Onder die omstandigheden komt [eiser] geen beroep meer toe op artikel 2.2 van de vaststellingsovereenkomst. De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn stelling dat de verplichting van artikel 2.2 ook nog op [gedaagde] blijft rusten als de huurovereenkomst inmiddels al is geëindigd. [eiser] moet het gehuurde dan immers ontruimen omdat hij anders zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De consequentie daarvan is dat een koper dan niet meer het bedrijf kan overnemen dat hij in het gehuurde exploiteerde. Het enkele feit dat [eiser] het gehuurde nog niet heeft ontruimd, maakt dat niet anders. Hij kan hiermee niet afdwingen dat [gedaagde] alsnog een potentiële koper als nieuwe huurder in overweging neemt.
Het beoordelingskader voor de ontruiming
3.13.
[eiser] verzet zich in kort geding op grond van artikel 438 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tegen de executie van de vaststellingsovereenkomst die in het proces-verbaal van 25 juli 2025 is vastgelegd. Dit proces-verbaal levert een executoriale titel voor de ontruiming op en [eiser] wil deze ontruiming tegenhouden.
3.14.
De Hoge Raad heeft voor de executie op basis van vonnissen een kader gegeven [1] . De Hoge Raad maakt daarbij onderscheid tussen de executie van een vonnis waartegen een rechtsmiddel is ingesteld of nog openstaat en de executie van een vonnis waartegen geen gewoon rechtsmiddel meer openstaat. Dit geval, de executie door een partij van een in een proces-verbaal van een zitting vastgelegde vaststellingsovereenkomst ter beëindiging van tussen partijen al spelende gerechtelijke procedures, sluit aan bij de executie van een vonnis waartegen geen rechtsmiddel meer openstaat. [2] Met de in het proces-verbaal vastgelegde vaststellingsovereenkomst hebben partijen immers beoogd een (definitief) einde te maken aan tussen hen lopende procedures, wat ook blijkt uit de in de vaststellingsovereenkomst opgenomen finale kwijting en uitsluiting van de mogelijkheid om de vaststellingsovereenkomst te vernietigen of te ontbinden.
3.15.
De kantonrechter zal daarom - voorlopig, omdat het hier om een kort geding gaat - beoordelen in hoeverre aannemelijk is dat [gedaagde] , mede gelet op de belangen aan de zijde van [eiser] , misbruik maakt van haar bevoegdheid om vooruitlopend op de uitslag van een eventuele bodemprocedure tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal bijvoorbeeld het geval kunnen zijn indien het te executeren proces-verbaal met de daarin opgenomen vaststellingsovereenkomst klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de ontruiming op grond van na dit proces-verbaal voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de [eiser] een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.
Er is geen sprake van een juridische of feitelijke misslag
3.16.
[eiser] heeft niet gesteld dat het proces-verbaal met de vaststellingsovereenkomst op een juridische of feitelijke misslag berust. Dat is ook verder niet gebleken.
Er is geen sprake van een noodtoestand
3.17.
Van een noodtoestand is ook geen sprake. [eiser] stelt dat hij zijn bedrijf aan [A] heeft verkocht en dat hij failliet zal gaan als [gedaagde] weigert artikel 2.2 van de vaststellingsovereenkomst na te komen. [gedaagde] heeft echter betwist dat [eiser] failliet zal gaan en [eiser] heeft deze stelling ook verder niet onderbouwd. Hij heeft ook niet onderbouwd dat een faillissement bij hem onvermijdelijk tot een noodtoestand zal leiden.
Ook verder is niet gebleken van misbruik van bevoegdheid
3.18.
Ook verder is niet gebleken dat [gedaagde] zich tegenover [eiser] schuldig maakt aan misbruik van haar bevoegdheid om de in het proces-verbaal vastgelegde vaststellingsovereenkomst te executeren door de heer [A] niet als nieuwe huurder in overweging te willen nemen en de ontruiming niet tijdelijk op te schorten. [gedaagde] heeft uitgelegd dat zij geen vertrouwen meer in heeft in een goede afloop omdat [eiser] de huur over augustus en september 2025 te laat heeft betaald en [eiser] weliswaar heeft gesteld dat hij zijn bedrijf aan [A] heeft verkocht, maar niet is gebleken dat dit daadwerkelijk het geval is. De koopovereenkomst die [eiser] in het geding heeft gebracht is namelijk niet getekend en de makelaar heeft ook bevestigd dat er nog geen ondertekende koopovereenkomst is. [eiser] heeft niet gesteld dat er wel ondertekende koopovereenkomst is. Dit kan ook niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat [A] is meegekomen naar de mondelinge behandeling. De kantonrechter overweegt dat [eiser] er belang bij heeft dat het pand nog niet wordt ontruimd om zo meer tijd te krijgen om een definitieve koopovereenkomst aan te gaan, maar [gedaagde] heeft haar belang bij ontruiming voldoende onderbouwd. Het kan haar daarom niet worden tegengeworpen dat zij geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de tenuitvoerlegging van het proces-verbaal en dat sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid.
De vordering wordt afgewezen
3.19.
De conclusie is dat de vorderingen worden afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
3.20.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.