Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/739
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 708.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 708.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1996 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met een aanbouw van 41 m², een vrijstaande garage van 16 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en ligt op een kavel van 335 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 708.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 18 december 2021 voor € 526.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 juni 2021 voor € 675.000,-;
- [adres 4] verkocht op 15 juni 2021 voor € 575.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2 onder 1 kapwoningen zijn in hetzelfde waardegebied in [plaats] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer
9. Eiser voert aan dat de badkamer gedateerd is. De badkamer is meer dan 16 jaar oud. Een verouderde badkamer heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen foto’s in het woningwaarderapport zijn opgenomen. Gelet op arrest van de Hoge Raad [2] van 12 april 2024 heeft eiser onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt dat de badkamer moet worden aangemerkt als gedateerd, anders dan gemiddeld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [3] .
10.1
De heffingsambtenaar licht toe dat conform vaste jurisprudenties nieuwe referentiewoningen mogen worden aangevoerd zonder dat dit leidt tot de verschuldigdheid van proceskosten.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar ook vrij staat om in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren en te bepalen of zij daartegen beroep wilde instellen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt in een andere wijk dan de gebruikte referentiewoningen. Deze hebben een andere markt en daardoor andere verkoopprijzen. Doordat de heffingsambtenaar de waarde van de woning probeert te onderbouwen met referentiewoningen uit een andere wijk zijn deze referentiewoningen volgens eiser niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het niet noodzakelijk is dat referentiewoningen in dezelfde wijk liggen. Bij onvoldoende verkopen in de wijk mag er ook verder in de gemeente worden gekeken. De referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbaar qua bouwjaar, woningtype, gebruiksoppervlakte en grootte van het perceel.
11.2
De rechtbank overweegt als volgt. Zowel de woning als de referentiewoningen liggen in de wijk [wijk] . De rechtbank kan deze grond van eiser dan ook niet volgen. De rechtbank merkt nog op dat de door eiser in het woningwaarderapport genoemde referenties in drie verschillende wijken liggen, waardoor deze minder goed vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
12. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel A heeft. Dat is niet onder gemiddeld. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning voorzien is van zonnepanelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
griffier
rechter
(de griffier is buiten staat de uitspraak mede te ondertekenen)
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.