Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8289
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In de beschikking van 31 januari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning aan de [adres 1] in [plaats 2] voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 903.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 december 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een bruto kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overgelegd.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 8 september 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door H. van der Made (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
5. Het object aan de [adres 1] is een winkel/verkoopruimte. Het object is gebouwd in 1999 en heeft een gebruiksoppervlakte van in totaal 1200 m2.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiseres bepleit een waarde van minimaal 20% lager. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 903.000,-.
1 januari 2023. Eiseres bepleit een waarde van minimaal 20% lager. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 903.000,-.
Procedeergedrag
7. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. [1] De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing. De rechtbank behandelt hierdoor alleen de gronden die de gemachtigde in zijn verbijzonderingsbrief op schrift heeft gesteld en die zaakspecifiek zijn geconcretiseerd.
Beoordelingskader
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
10. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
11. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 97.200,- per jaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met twee vergelijkbare huurtransacties.
11. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 9,6. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met één, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbaar object. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,6 door middel van de top-downmethode afgeleid uit het verkoop- en huurcijfer van [adres 2] .
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als het object en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen verder binnen de bandbreedte van de referentieobjecten.
14. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De gebruiksoppervlakte
15. Eiseres stelt in haar verbijzonderingsbrief van 4 juli 2025 ten eerste dat de begane grond en de eerste verdieping niet allebei een oppervlakte van 600 m2 kunnen hebben. Daarnaast stelt eiseres in haar verbijzonderingsbrief van 29 augustus 2025 dat het onderhavige object ten aanzien van de winkelruimte 20% minder aan vierkante meters telt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat bij het bepalen van de oppervlakte van de winkelruimte wordt uitgegaan van de (openbaar te verkrijgen) bouwtekening. Daarnaast heeft de taxateur uitgelegd dat in de taxatiematrix wordt uitgegaan van het bruto vloeroppervlak. Volgens de taxateur zit er daarom geen verschil in de oppervlakte van de begane grond en de eerste verdieping. Bovendien is er bij de referentieobjecten ook uitgegaan van het bruto vloeroppervlak, waardoor het vaststellen van de oppervlaktes in taxatiematrix consistent is gebeurd. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft haar standpunt dat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte verder niet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de in de taxatiematrix gehanteerde oppervlakte van het onderhavige object. De beroepsgrond slaagt niet.
De huurwaarde van de eerste verdieping
16. Eiseres voert daarnaast aan dat de eerste verdieping enkel een huurwaarde gelijk aan 50% van de huurwaarde van de begane grond kan hebben. De eerste verdieping kan volgens eiseres dus maximaal een huurwaarde van € 46,- per m2 hebben. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat in dit kader een correctie op de huurwaarde van de eerste verdieping heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft dit in de taxatiematrix gedaan door de huurwaarde van de begane grond op € 92,- per m2 en de huurwaarde van de eerste verdieping op € 70,- per m2 te waarderen. Het referentieobject aan de [adres 3] heeft eveneens een winkelruimte op de eerste verdieping, met een huurwaarde van € 68,- per m2. Dit is volgens de rechtbank voldoende vergelijkbaar en onderbouwt de huurwaarde van de eerste verdieping van het onderhavige object. Gelet daarop is aannemelijk dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van de eerste verdieping niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft haar stelling, dat de huurwaarde van de winkelruimte op de eerste verdieping maximaal € 46,- per m2 zou kunnen bedragen, verder op geen enkele manier onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
17. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
18. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 7 februari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
19. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
20. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- Wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2025.
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.