ECLI:NL:RBMNE:2025:5507

• Datum uitspraak: 14 oktober 2025
• Publicatiedatum: 22 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/793
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 14 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een appartement in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 360.000,- per 1 januari 2022, wat door de eiser werd betwist. Eiser, vertegenwoordigd door D. van der Locht, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar het bezwaar werd ongegrond verklaard. Hierop volgde beroep bij de rechtbank.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft onderbouwd met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in de buurt. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, ondanks de argumenten van eiser over de staat van onderhoud en de verouderde voorzieningen in de woning. Eiser voerde aan dat de keuken en badkamer gedateerd waren en dat de staat van onderhoud matig was, maar de rechtbank volgde de heffingsambtenaar in zijn beoordeling.

De rechtbank concludeerde dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd bleef en verklaarde het beroep ongegrond. Eiser had geen recht op vergoeding van proceskosten of griffierecht. De uitspraak werd openbaar gemaakt en partijen werden geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/793

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser], uit [plaats], eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. [gemachtigde]).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 360.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2006 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van
84 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 360.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats], te weten:

- [adres 2], verkocht op 15 maart 2022 voor € 431.551,-;

- [adres 3], verkocht op 9 september 2021 voor € 398.500,-;

- [adres 4], verkocht op 20 september 2021 voor € 360.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser geen foto’s van de voorzieningen heeft aangeleverd in het woningwaarderapport en gelet op het arrest van de Hoge Raad van
12 april 2024 ^[2] is het voorzieningenniveau op 3, normaal, gekwalificeerd. Als de voorzieningen toch gedateerd zijn ten opzichte van de voorzieningen van de referentiewoningen in de matrix, is daar voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van onderhoud

10. Eiser geeft aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is in de waardering door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden volgens eiser verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij de staat van onderhoud op peil is. De investeringskosten om een woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt de scheurvorming in de binnenmuren, lekkages, schimmelvorming en het slechte voegwerk. Volgens eiser hebben de referentiewoningen hier geen last van. Omdat de heffingsambtenaar hier volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden heeft, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar acht de stellingen van eiser ten aanzien van de staat van onderhoud onwaarschijnlijk gezien het bouwjaar van de woning en de oblieke foto’s. Op de foto’s in het woningwaarderapport is door de heffingsambtenaar alleen een scheur in het stucwerk nabij een deurkozijn waar te nemen. Gelet op het onder 9.1 genoemde arrest van de Hoge Raad heeft eiser onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Aandeel VVE

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix is opgenomen welke bedragen aan VVE reserve zijn begrepen in de koopsommen van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de verkoopcijfers zijn geschoond van het aandeel in het VVE reserve. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging / de etage

13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.

13.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoningen appartementen zijn die in soortgelijke appartementencomplexen in [plaats] liggen. De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiser, dat hoe hoger een appartement ligt, hoe meer er voor betaald wordt, is niet onderbouwd. De verdieping waarop een appartement is gelegen is subjectief. De één zal liever op de begane grond wonen en de ander op een verdieping. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

2. ECLI:NL:HR:2024:571.