Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/757
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 712.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
7 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
7 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1997 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met een inpandige garage van 18 m², een overkapping/luifel van 10 m², twee dakkapellen en 20 zonnepanelen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 173 m2 en ligt op een kavel van 321 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 712.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 september 2021 voor € 616.616,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 juli 2021 voor 560.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2 onder 1 kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de kwaliteit, de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woning een waarde per m² onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Artikel 40 van de Wet WOZ
9. Eiser voert aan dat zij op basis van artikel 40 Wet WOZ de grondstaffel, de indexering van de verkoopcijfers, de objectonderdelen, de KOUDV- en liggingsfactoren heeft opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet verstrekt volgens eiser. Door het niet verstrekken van deze gegevens, is eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. Hierdoor is de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag [2] en een uitspraak van de Hoge Raad [3] .
9.1
De heffingsambtenaar licht toe dat eiser bij de uitspraak op bezwaar een uitgebreid taxatieverslag heeft ontvangen. Hierin zijn de grondstaffels, de invloed van de KOUDV-factoren, de toegepaste indexering (stijgingspercentages) en de objectonderdelen opgenomen. De heffingsambtenaar verwijst naar bijlage E, bladzijde 17 van het taxatierapport. Deze gegevens zijn dus inzichtelijk gemaakt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ is geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een nieuwe referentiewoning gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoning pas in de uitspraak op bezwaar is genoemd, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [4] .
10.1
De heffingsambtenaar licht toe dat in de bezwaarfase een taxatieverslag, grondstaffels, de invloed van KOUDV-factoren en de toegepaste indexering aan eiser zijn verzonden. Daarnaast zijn in de uitspraak op bezwaar van de daarin opgenomen referentiewoningen de oppervlakte, het bouwjaar, de inhoud, kwaliteit, staat van onderhoud en de ligging genoemd. In de uitspraak op bezwaar is verder volgens de heffingsambtenaar gemotiveerd ingegaan op de in het bezwaarschrift en de hoorzitting naar voren gebrachte gronden. Hiermee is in voldoende mat onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning wordt gehandhaafd. Dat in de bezwaarfase andere referentiewoningen zijn gehanteerd, doet daar niet aan af. Aan de hand van de in de bezwaarfase verstrekte gegevens, waaronder het taxatieverslag en aan de hand van de uitspraak op bezwaar, kan eiser volgens de heffingsambtenaar wel degelijk beoordelen of de voor de woning vastgestelde waarde wel of niet te hoog is vastgesteld. Een dergelijke beoordeling heeft eiser immers ook kunnen vellen na ontvangst van alleen het taxatieverslag. Na ontvangst van het taxatieverslag is namelijk een taxatierapport door eiser ingediend, waarin tot een ander waardeoordeel is gekomen. De heffingsambtenaar ziet dan ook niet in dat eiser genoodzaakt was om beroep in te stellen om de waarde op juistheid in te kunnen schatten. Daarnaast is het de heffingsambtenaar toegestaan om in iedere fase van de procedure nieuwe en/of andere referentiewoningen aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
11. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is verouderd en de badkamer is meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de foto’s die eiser heeft aangeleverd geenszins aantonen dat het voorzieningenniveau van de woning onder gemiddeld is. De keuken ziet er volgens de heffingsambtenaar goed uit en het toilet is vernieuwd. De badkamer is gemiddeld en vergelijkbaar met de referentiewoning [adres 2] . De heffingsambtenaar is dan ook van mening dat de woning terecht een gemiddeld voorzieningenniveau heeft. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de zinken dakgoten en het dak van de dakgoot wat vervangen moet worden. De staat van onderhoud is daarmee te hoog gekwalificeerd. De heffingsambtenaar moet volgens eiser de kwalificatie van de staat van onderhoud verlagen en zodoende de waarde van de woning naar beneden corrigeren.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de staat van onderhoud van de woning is gekwalificeerd als matig (factor 2). Bij de waardebepaling is hier dus voldoende rekening mee gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen
13. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 3] in tegenstelling tot de woning aan het water ligt en een steiger heeft. Dit heeft een positief effect op de ligging van deze referentiewoning en daarmee moet de kwalificatie voor de ligging naar factor 4 gewijzigd worden. De referentiewoning krijgt daarmee een lagere prijs per m². Daarbij heeft deze referentiewoning volgens eiser een betere staat van onderhoud en een hoger kwaliteitsniveau wat ook een lagere prijs per m² onderbouwt. Volgens eiser onderbouwt deze referentiewoning een lagere WOZ-waarde.
13.1
Eiser heeft ook nog gronden ingediend tegen de in de uitspraak op bezwaar gehanteerde referentiewoningen [adres 5] , deze is echter in beroep niet meer als referentiewoning gebruikt, waardoor deze gronden onbesproken blijven.
13.2
De heffingsambtenaar licht toe dat in de beroepsfase is geconstateerd dat de referentiewoning [adres 3] een goede ligging heeft (kwalificatie 4) vanwege de ligging aan het water. Referentiewoning [adres 2] heeft ook een goede ligging (kwalificatie 4) vanwege de ligging aan het water. De woning heeft ook een goede ligging (kwalificatie 4) vanwege de ligging nabij de [locatie 1] en het [locatie 2] . Daarnaast heeft referentiewoning [adres 3] een gemiddelde kwaliteit en een gemiddelde staat van onderhoud. Volgens de heffingsambtenaar wordt er rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Dit sluit ook aan op de verstrekte foto’s van de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.