Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/4734, UTR 24/4856 t/m UTR 24/4858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 15 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats 2] , gemeente [gemeente] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde
UTR 24/4734
Niet-woning
[adres 1] [plaats 2]
€ 353.000,-
UTR 24/4856
Woning
[adres 2]
€ 92.000,-
UTR 24/4857
Woning
[adres 3]
€ 92.000,-
UTR 24/4858
Woning
[adres 4]
€ 84.000,-
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 3 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 september 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 15 mei 2025 en op 16 mei 2025 doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader niet-woningen
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [adres 1] (UTR 24/4734)
7. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] , gemeente [gemeente] is een winkel met een magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1960. Het object en heeft een oppervlakte van 200 m².
8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 353.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 32.720,- per jaar (huurwaarde per m²: € 205,- voor de winkel en € 67,- voor het magazijn). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie verglijkbare huurtransacties en het eigen huurcijfer.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,8. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt boven de getaxeerde huurwaarden van de referentieobjecten maar aanzienlijk lager dan de voor het object zelf gerealiseerde huur. De kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De gebruiksoppervlakte
13. Eiseres voert aan dat de gebruiksoppervlakte niet klopt. De winkel is slechts 120 m² en het magazijn is non-existent. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van 200 m² overeenkomt met de gebruiksoppervlakte op de kadastrale kaart. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar de bijlage bij de uitspraak op bezwaar met de indicatieve oppervlakte berekening. De pantry en het toilet maken onderdeel uit van de 200 m² gebruiksoppervlakte. Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat als het magazijn als winkelruimte was meegenomen, de WOZ-waarde juist hoger was uitgevallen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiseres heeft haar stelling ook niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar
14. Eiseres voert op de zitting aan dat de WOZ-waarde van het object voor waardepeildatum 1 januari 2023 lager is vastgesteld dat de WOZ-waarde voor waardepeildatum 1 januari 2022. Alleen daardoor is eiseres al van mening dat de WOZ-waarde niet kan kloppen, aangezien de waarden volgens eiseres alleen maar gestegen zijn. De heffingsambtenaar heeft hier op de zitting op gereageerd en aangegeven dat de waarden van niet-woningen aan de [straat] zijn gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Aangezien deze grond pas op de zitting is aangevoerd, kan de heffingsambtenaar hier, naar oordeel van de rechtbank, mee volstaan. De rechtbank voegt hier nog aan toe dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw vastgesteld moet worden op basis van recente transactiegegevens van vergelijkbare (huur- en koop) referentieobjecten. Een vergelijking met een WOZ-waarde van een eerder jaar past niet in de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
De huurinformatieformulieren en (zakelijke) vastgoedkaarten
15. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de op de referentieobjecten betrekking hebbende huurinformatieformulieren en (zakelijke) vastgoedkaarten niet heeft verstrekt, waardoor eiseres deze niet kan controleren. Eiseres wijst op de diverse brieven waarin zij hierom heeft verzocht. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep (op het motiveringsbeginsel) gezien de algemene strekking van de brieven van eiseres. Het enkele feit dat daarin, tussen niet op de zaak betrekking hebbende opmerkingen, ook ergens staat dat hij de huurinformatieformulieren en de (zakelijke) vastgoedkaarten wil ontvangen maakt nog niet dat de brieven een concreet verzoek inhouden waar de heffingsambtenaar op had moeten reageren. De beroepsgrond slaagt niet.
Beoordelingskader woningen
16. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
17. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over de woning aan de [adres 2] /B en C (UTR 24/4856 t/m UTR 24/4858)
18. De woningen zijn bovenwoningen. De woningen aan de [adres 5] hebben een oppervlakte van 46 m² en de woning aan de [adres 4] heeft een oppervlakte van 42 m².
19. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
20. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 6] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 150.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 31 december 2021 voor € 150.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 19 juli 2023 voor € 195.000,-.
Beoordeling van het geschil
21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen of flats zijn die in dezelfde wijk in [plaats 2] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
22. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoning [adres 6]
23. Eiseres voert aan dat er voor de waardebepaling van de woningen aansluiting gezocht moet worden bij de prijs per m² van de referentiewoning [adres 6] . Deze referentiewoning is volgens eiseres veel beter vergelijkbaar met de woningen dan de overige referentiewoningen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Naar het oordeel van de rechtbank zijn alle drie de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. De prijs per m² van de woningen ligt ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, waarmee de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
24. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
25. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 26 februari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
26. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten voor belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.