Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/3515 en UTR 23/3523
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de staatssecretaris voor Rechtsbescherming)
Inleiding
1.1
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (de objecten) voor het belastingjaar 2022 in [plaats 2] en [plaats 1] naar de waardepeildatum
1 januari 2021 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Vastgestelde waarde
UTR 23/3515
[adres 1] in [plaats 2] (woning)
€ 405.000,-
UTR 23/3523
[adres 2] in [plaats 2] (niet-woning)
€ 310.000,-
UTR 23/3525
[adres 3] in [plaats 1] (niet-woning)
€ 178.000,-
1.2
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van het object in [plaats 1] ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de objecten in [plaats 2] ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes eveneens als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten in [plaats 2] worden gehandhaafd, maar de waarde van het object aan de [adres 4] in [plaats 1] wordt verhoogd naar € 199.000,-.
1.4
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. In geschil is de WOZ-waarde van de objecten aan de [adres 1] en de [adres 2] . Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser meegedeeld dat zijn beroep niet is gericht tegen de WOZ-waarde van het object aan de [adres 3] in [plaats 1] . De rechtbank heeft dus ten onrechte een beroep met zaaknummer UTR 23/3525 aangemaakt.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
Het beroep is behandeld op de zitting van 30 juni 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] Nadat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiser op 10 juni 2025 een ‘verbijzonderingsbrief’ gestuurd. Deze brief is de enige brief die inhoudelijke en op de objecten toegespitste standpunten bevat over waarom eiser het niet eens is met de vastgestelde waardes. De rechtbank zal daarom enkel de in de ‘verbijzonderingsbrief’ genoemde gronden bespreken in deze uitspraak. De overige beroepsgronden die ter zitting naar voren worden gebracht, laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.
Beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objecten aannemelijk gemaakt?
3.1
De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.2
Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden. [2] Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
Woning aan de [adres 1] in [plaats 2] (UTR 23/3515)
4.1
De woning is een in 1926 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 16 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 405.000,-.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 5] , verkocht op 29 juni 2021 voor € 555.000,-;
- [adres 6] verkocht op 22 december 2020 voor € 360.5000,-;
- [adres 7] , verkocht op 28 augustus 2020 voor € 385.156,-; en
- [adres 8] , verkocht op 14 februari 2020 voor € 352.500,-.
4.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4.4
Eiseres heeft tegen de bepaling van de WOZ-waarde voorafgaand aan de zitting geen specifieke gronden aangevoerd. Zoals in 2. is overwogen, laat de rechtbank op de zitting aangevoerde gronden buiten beschouwing.
Object aan de [adres 2] in [plaats 2] (UTR 23/3523)
5.1
Het object aan de [adres 2] in [plaats 2] is een winkelruimte met een gebruiksoppervlakte van 265 m² en een opslagruimte van 65 m². Het object is gebouwd in 1926. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 310.000,-.
5.2
De heffingsambtenaar is bij de winkel uitgegaan van een brutohuurwaarde van
€ 31.045,- per jaar (huurwaarde per m²: € 95,-). De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare huurtransacties. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² valt ruim onder de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten.
5.3
Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een (getaxeerde) huurwaarde. Alle referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in [plaats 2] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De kapitalisatiefactor valt ruim onder het gemiddelde van de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
5.4
Eiser heeft tegen de bepaling van de WOZ-waarde voorafgaand aan de zitting geen specifieke gronden aangevoerd. Zoals in 2. is overwogen, laat de rechtbank op de zitting aangevoerde gronden buiten beschouwing.
5.5
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
Overschrijding van de opbrengstlimiet
4.1
Eiser voert in zijn ongedateerde, op 23 juni 2025 ontvangen brief aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de ramingen van baten en lasten terzake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrecht en alle andere lokale belastingen en plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook. Ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW bestaat in de ramingen redelijke twijfel of en in hoeverre er sprake is van een „last ter zake“. Eiser verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [3]
4.2
De heffingsambtenaar stelt dat de gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet tardief zijn aangevoerd. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
4.3
De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond buiten beschouwing moet worden gelaten op grond van artikel 6:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Eiser heeft niet op een eerder moment in de procedure aan de orde gesteld dat de aan hem opgelegde watersysteemheffing en rioolheffing onrechtmatig zijn, omdat de opbrengstlimiet is overschreden. Dit zijn naar het oordeel van de rechtbank afzonderlijke besluitonderdelen. Alleen tegen de besluitonderdelen waartegen bezwaar is gemaakt, staat gelet op voormeld artikel beroep bij de rechter open. De enkele vermelding in de aanhef van het bezwaarschrift: “Bezwaar contra aanslag WOZ/OZB 2023 én uitdrukkelijk ook alle
andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke
titel dan ook.” kan niet worden gezien als het bezwaar maken tegen de lokale heffingen, nu het bezwaarschrift inhoudelijk alleen ingaat op de WOZ-waarde van de objecten.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
6.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. [4]
6.2
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (7 april 2022) en de dag van deze uitspraak zit bijna 3 jaar en 7 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar 7 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.
6.3
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [5] Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van
€ 500,- per half jaar. Vanwege de overschrijding met 1 jaar en 7 maanden heeft eiser dus recht op € 2.000,-.
6.4
De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 16 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 10 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 4 augustus 2023, afgerond 27 maanden geduurd en daarmee 9 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 1.052,63,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat afgerond € 947,37.
6.5
De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Conclusie en gevolgen
7.1
Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarden van het onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom zijn de beroepen ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn wordt het verzoek om immateriële schadevergoeding toegewezen.
7.2
Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [6] Omdat de beroepen ongegrond zijn, worden er geen andere punten toegekend. Een punt heeft in beroep een waarde van € 907,-. Het gaat om een bedrag van € 907,- * 0,25 = € 226,75.
7.3
Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [7] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat opdragen het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden. De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft vergoeden van de proceskosten en het griffierecht. [8] Omdat de overschrijding meer is toe te rekenen aan de bezwaarfase, komt het afrondingsverschil van € 0,01 ten nadele van de heffingsambtenaar.
7.4
De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 1.052,63,- schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 947,37 schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 113,38 aan proceskosten aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 113,37 aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 25,- aan eiser moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 25,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
29 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.