Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/716
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 397.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiserongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiserongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1995 gebouwde rijwoning met een aanbouw van 10 m² en een vrijstaande berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m2 en ligt op een kavel van 137 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 397.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met zeven verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 juni 2022 voor € 536.122,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 december 2021 voor € 525.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 februari 2023 voor € 439.001,-;
- [adres 5] , verkocht op 9 mei 2022 voor € 478.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 31 mei 2021 voor € 430.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 19 september 2022 voor € 510.500,-;
- [adres 8] , verkocht op 1 februari 2023 voor € 450.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan één in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de waarde per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Motivering uitspraak op bezwaar
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat de woning van eiser gewoon is, er geen dakkapel is, er geen zonnepanelen zijn en geen airco. De keuken bestaat nog steeds uit de bouwperiode (1995). In de uitspraak op bezwaar komt de heffingsambtenaar hier onvoldoende op terug. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
9.1
De rechtbank overweegt als volgt. Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Op grond van de gegeven motivering moet het voor belanghebbende redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden de heffingsambtenaar aan de heroverweging ten grondslag heeft gelegd en heeft belanghebbende zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In de uitspraak op bezwaar is in algemene bewoordingen gereageerd op de gronden van eiser ten aanzien van onder andere de staat van de woning en het voorzieningenniveau. Er wordt uit de uitspraak op bezwaar voldoende duidelijk waarom het bezwaar van eiser ongegrond is verklaard en waar de vastgestelde waarde op is gebaseerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken
10. Eiser voert aan dat de keuken gedateerd is. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De rechtbank overweegt dat in het dossier foto’s uit het woningwaarderapport zitten van de keuken van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank is deze keuken min of meer vergelijkbaar met de keuken van [adres 3] . Beide woningen scoren een 3 op voorzieningen. De keuken is een stuk beter dan de keuken [adres 5] , die dan ook een 2 scoort. De keuken van eiser lijkt wel een stuk ouder/minder dan de overige keukens, maar die woningen scoren dan ook steeds een 4 op voorzieningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen dat voldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Eiser heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, heeft de rechtbank zonder nadere onderbouwing van eiser geen reden om aan te nemen dat de woning slechter op dit punt is dan de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging nabij een UMTS-mast en een hoogspanningsmast
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een UMTS-mast en een hoogspanningsmast. De ligging nabij een UMTS-mast zorgt voor een lagere WOZ-waarde vanwege zorgen over mogelijke gezondheidsrisico’s en esthetische bezwaren bij potentiële kopers. De ligging nabij een hoogspanningsmast zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke gezondheidsrisico’s en visuele hinder. Het magnetische veld en elektromagnetische straling van hoogspanningsmasten kunnen zorgen voor bezorgdheid bij potentiële kopers over hun gezondheid. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die niet nabij een UMTS-mast of hoogspanningsmast liggen. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar wijst op de bijlage waarop de afstand tussen de woning en de UMTS-mast en hoogspanningsmast weergegeven is. De UMTS-mast ligt op 227 meter afstand, de hoogspanningsmast op 182 meter, de hoogspanningslijn op 108 meter. De ligging is verdisconteerd in de waarde omdat de referentiewoningen op korte afstand liggen en even ver van de hoogspanningslijn. Het buurpand [adres 2] heeft bijna een identieke ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.