ECLI:NL:RBMNE:2025:5764

• Datum uitspraak: 29 oktober 2025
• Publicatiedatum: 5 november 2025
• Zaaknummer: 24/702
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Wolbrink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 29 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 556.000,- per 1 januari 2022, waarop eiser bezwaar had aangetekend. De heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond, waarna eiser in beroep ging. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank volgde de argumenten van de heffingsambtenaar, die een taxatiematrix had overlegd met vergelijkbare woningen in de buurt. Eiser voerde aan dat de woning gedateerde voorzieningen had en dat de staat van onderhoud matig was, maar de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee had gehouden. Ook de ligging van de woning nabij een snelweg en hoogspanningsmast werd door de rechtbank als verdisconteerd in de waardebepaling beschouwd. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/702

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 556.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiserongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1978 gebouwde geschakelde woning met een inpandige garage van 17 m², een dakopbouw en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m2 en ligt op een kavel van 284 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 556.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 9 december 2021 voor € 600.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 16 december 2021 voor € 606.250,-;

- [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 625.334,-;

- [adres 5] , verkocht op 5 november 2021 voor € 530.336,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen zijn, die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de waarde per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 20 jaar oud en de badkamer is meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat het voorzieningenniveau met factor 2, eenvoudig/verouderd is gekwalificeerd. Er is geen reden om het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s heeft ingediend waaruit anders zou moeten blijken. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van onderhoud

10. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden door de heffingsambtenaar. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs van de woning en de waarde in het economische verkeer. Doordat hier onvoldoende rekening mee gehouden is, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de staat van onderhoud met factor 3, niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk is gekwalificeerd. Er is geen reden deze lager te kwalificeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s heeft ingediend waaruit anders zou moeten blijken. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel C heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar wijst op de energielabels van de referentiewoningen. Van één van de referentiewoningen is deze onbekend, van de overige drie referentiewoningen is het energielabel ook C. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Dat in elk geval drie van de vier referentiewoningen net als de woning energielabel C hebben, betekent dat de duurzaamheid van de woning niet onder gemiddeld is. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg en een hoogspanningsmast. Een snelweg zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leef kwaliteit doe wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling kunnen potentiële kopers afschrikken. Een hoogspanningsmast zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke gezondheidsrisico’s en visuele hinder. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die niet nabij een snelweg en hoogspanningsmast liggen. Doordat hier onvoldoende rekening mee is gehouden heeft de heffingsambtenaar de waarde te hoog vastgesteld.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat alle referentiewoningen nabij een snelweg en een hoogspanningsmast zodat de ligging is verdisconteerd in de transactiesommen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De woning en de referentiewoningen liggen in dezelfde straat. De beroepsgrond slaagt niet

Recht van overpad

13. Eiser voert aan dat op een gedeelte van het perceel een recht van overpad rust. Hierdoor is het perceel niet optimaal bruikbaar, omdat het niet volledig privé gebruikt kan worden door eiser. Dit deel van het perceel dient dan ook niet meegenomen te worden in de waardering. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

13.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat het een erfdienstbaarheid betreft gevestigd op een deel van de steiger aan het einde van het perceel. Gelet op het verschil in m²-prijs in de matrix is hier voldoende rekening mee gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar merkt terecht nog op dat de ligging aan het water als waardeverhogend moet worden beoordeeld. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).