Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/725
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 468.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiserongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiserongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1976 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 46 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2 en ligt op een kavel van 242 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 468.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 februari 2021 voor € 490.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 april 2021 voor € 458.179,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 mei 2021 voor € 470.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen met een hoekwoning vergelijkbare rijwoningen zijn, die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere het voorzieningenniveau en de ligging door voor de woningwaarde een waarde onder de waarde per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Motivering uitspraak op bezwaar
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat er bijna niets aan de woning is gedaan sinds 2012. Alleen de badkamer is in 2015 vernieuwd. Vier dubbel glas ramen zijn lek. In de uitspraak op bezwaar komt de heffingsambtenaar hier onvoldoende op terug. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
9.1
De rechtbank overweegt als volgt. Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Op grond van de gegeven motivering moet het voor belanghebbende redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden de heffingsambtenaar aan de heroverweging ten grondslag heeft gelegd en heeft belanghebbende zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In de uitspraak op bezwaar is in algemene bewoordingen gereageerd op de gronden van eiser ten aanzien van onder andere de staat van de woning en het voorzieningenniveau. In de uitspraak op bezwaar blijkt dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van rondom de waardepeildatum verkochte woningen. In de uitspraak op bezwaar worden verder onderbouwende verkopen gepresenteerd. Al met al blijkt uit de uitspraak op bezwaar waarom het bezwaar ongegrond is verklaard en waar de waardevaststelling op gebaseerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken
10. Eiser voert aan dat de keuken gedateerd is. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het voorzieningenniveau gekwalificeerd is als eenvoudig/verouderd. Dit komt overeen met de beschrijving van de situatie en de foto’s die in het woningwaarderapport zijn opgenomen. Eiser heeft niets concreets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou moeten aannemen dat het voorzieningenniveau nog lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
11. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt de aanwezigheid van lekkages, het slecht onderhouden schilderwerk, slechte kozijnen en lekkages aan de dakgoten. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de staat van onderhoud beoordeeld is als zijnde niet op peil, maar op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk. Dit komt overeen met de foto’s die door eiser worden gepresenteerd. De heffingsambtenaar ziet geen aanleiding om de beoordeling van de staat van onderhoud bij te stellen. Uit geen van de foto’s komt
naar voren dat er sprake is van slecht onderhouden (buiten)schilderwerk. De heffingsambtenaar bestrijd dan ook dat dit voor de gehele woning geldt. Er wordt geen enkel objectief en verifieerbaar bewijs voor aangedragen. Al met al komt de onderhoudstoestand goed overeen met die van de onderbouwingen, met name
[adres 3] en [adres 2] . Bovendien is de m²-prijs aanzienlijk lager dan die van
de referentiewoningen, daar is dan nog voldoende ruimte voor enige verschillen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
12. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Eiser benoemt de enkele beglazing bij de woning. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de stelling van eiser niet nader en met objectieve gegevens wordt onderbouwd. Het kan zijn dat een enkel raam nog niet is voorzien van dubbel glas, maar dat geldt ook voor de referentiewoningen. Verder geldt dat uit het woningwaarderapport blijkt dat het energielabel van de woning niet bekend is. Gezien het bouwjaar van de woning zal dit volgens de heffingsambtenaar energielabel C zijn. Van referentiewoning [adres 4] was het energielabel ten tijde van de verkoop niet bekend. Referentiewoning [adres 3] had energielabel B en referentiewoning [adres 2] had energielabel C. Als er al sprake zou moeten zijn van enige waardedruk vanwege het duurzaamheidsniveau van de woning is dit in ieder geval meegenomen in de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, ook omdat het voorgaande niet gemotiveerd is weersproken door eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.