Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1047
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C.A. van Reenen)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
2. In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.725.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk verklaard vanwege het te laat indienen van het bezwaarschrift.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Daarbij heeft de heffingsambtenaar te kennen gegeven dat het bezwaar wel ontvankelijk is, maar dat de beschikte waarde van de woning wordt gehandhaafd.
5. De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
6. De rechtbank stelt voorop dat niet langer in geschil is dat de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Partijen hebben inhoudelijk gereageerd op het beroep. De rechtbank zal het beroep daarom gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Hierna zal de rechtbank het beroep verder inhoudelijk behandelen en beoordelen of de heffingsambtenaar in beroep de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Beoordelingskader
7. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1978. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m². De woning beschikt onder andere over een aanbouw woonruimte van 76 m², een paardenstal van 119 m², een gastenverblijf van 32 m², twee dierenverblijven, één van 23 m² en één van 8 m², en een zomerhuisje van 51 m².
8. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 886.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.725.000,-.
9. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 1] , verkocht op 11 maart 2021 voor € 1.536.500,-;
- [adres 2] , verkocht op 11 december 2020 voor € 1.360.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 24 augustus 2020 voor € 1.005.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 november 2021 voor € 951.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
Onjuiste objectafbakening
13.1
Eiser voert aan dat de objectafbakening van de woning onjuist is. Het weiland (met bestemming cultuurgrond) en de openbare landweg die over het perceel loopt, moeten namelijk buiten beschouwing blijven. Het weiland zou vallen onder de cultuurgronduitzondering van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, en de openbare weg zou ook op grond van diezelfde regeling buiten beschouwing moeten worden gelaten. [1] De heffingsambtenaar wijst er in het verweerschrift op dat de cultuurgronduitzondering waar eiser op doelt niet geldt voor het weiland van eiser omdat er sprake moet zijn bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van land- of bosbouw die niet de ondergrond is van een gebouwd eigendom. Daarvan is in dit geval geen sprake en eiser heeft verder niet onderbouwd dat er wel sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. Ten aanzien van de openbare landweg stelt de heffingsambtenaar dat er in dit geval geen sprake is van een openbare weg als bedoeld in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten van de Wet WOZ. [2] Er bevindt zich namelijk aan het begin van de weg een bordje met ‘eigen weg’. De heffingsambtenaar heeft foto’s van het bordje en de weg overgelegd ter onderbouwing van zijn standpunt.
13.2
Op de zitting heeft eiser ten aanzien van de objectafbakening een aantal punten voor het eerst naar voren gebracht. Hij wijst er op dat het weiland wordt verhuurd aan een agrariër en dat er paarden en koeien op grazen. Over de openbare landweg heeft eiser het standpunt ingenomen dat er sprake is van twee wegen, namelijk de ‘eigen weg’ naar de woning waar een recht van overpad op rust ten behoeve van de buren op nummer [nummer] , en een zandweg die leidt naar de provinciale weg. De zandweg wordt gebruikt door alle omwonenden als ontsluiting naar het openbare wegennet en moet daarom gezien worden als openbare weg.
13.3
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar in reactie hierop aangegeven dat dit nieuwe punten zijn waarop hij zich niet heeft kunnen voorbereiden. Er ontbreekt een huurovereenkomst en ook de notariële stukken met betrekking tot het gestelde recht van overpad zijn niet door eiser ingebracht.
13.3
Ook voor de rechtbank zijn deze stellingen van eiser met betrekking tot het recht van overpad en het gebruik van het weiland nieuw. De rechtbank is daarom van oordeel dat deze ter zitting ingebrachte punten van eiser ten aanzien van de objectafbakening in strijd zijn met de goede procesorde. Eiser had deze informatie al langer ter beschikking maar heeft nagelaten dit eerder in te brengen waardoor de heffingsambtenaar niet in de gelegenheid is gesteld zich hierop voor te bereiden. De uitleg van de heffingsambtenaar met betrekking tot de objectafbakening voor de openbare landweg en het gebruik van het weiland, zoals die staat in het verweerschrift, met foto’s en verbeeldingen kan de rechtbank volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderbouwing van de waarde en de taxatiematrix
14.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet voldoende heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft een eigen aankoopcijfer en drie referentiewoningen gebruikt als onderbouwing, maar het eigen aankoopcijfer is volgens eiser niet representatief voor de waarde in het economisch verkeer omdat eiser vanwege persoonlijke omstandigheden de woning stralingsvrij moest maken. De woning is daarna voor de kostprijs verkocht, maar voor een derde zou deze woning door de aanpassingen niet direct zoveel meerwaarde hebben. Ook zou de woning in een matige tot slechte onderhoudsstaat verkeren en daar heeft de heffingsambtenaar met de waardering van de woning onvoldoende rekening mee gehouden.
14.2
Ter zitting hebben de heffingsambtenaar en de taxateur toegelicht dat het eigen aankoopcijfer ter indicatie als extra onderbouwing dient naast de drie referentiewoningen en dat laat zien dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is de woning in 2017 wel als reguliere verkoop op de vrije markt verkocht en is er vervolgens
€ 500.000,- in geïnvesteerd. Die investering heeft voor waardevermeerdering gezorgd. Uit de verkoopgegevens uit 2017 en foto’s uit 2022 blijkt bovendien dat de woning volledig is gerenoveerd, zo is bijvoorbeeld te zien dat alle wanden opnieuw zijn gestukt. In de meeste gevallen wordt de kwaliteit van een nieuw gestukte woning op ‘4’ gezet, maar dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval niet gedaan. Daar heeft de heffingsambtenaar aan toegevoegd dat gezien de unieke ligging van de woning aan het nationale park de Utrechtse Heuvelrug, het lastig is om goed vergelijkbare verkopen te vinden.
14.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn omdat de woningen in nabije omgeving liggen en qua woningtype, bouwjaar en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar met de woning. Gelet op het feit dat de woning een uniek object is en er dus minder goed vergelijkbare woningen te vinden zijn, kan de rechtbank volgen dat de heffingsambtenaar de referentiewoning aan de [adres 3] heeft gebruikt, ondanks dat de verkoop verder van de waardepeildatum ligt. Daarnaast kan de rechtbank, gezien de reguliere verkoop in 2017 en de flinke investering, de uitleg van de heffingsambtenaar ten aanzien van het eigen aankoopcijfer ter indicatie van de onderbouwing volgen. Ook de toelichting op de waardering van de onderhoudsstaat van de woning kan de rechtbank volgen. Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom onderhoudsstaat aangepast zou moeten worden naar een ‘2’ of lager. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarden van andere woningen
15.1
Verder voert eiser aan dat vergelijkbare woningen in de buurt een lagere WOZ-waarde hebben. Eiser stelt dat de waarde van de woning omlaag zou moeten worden gesteld naar een bedrag van € 886.000,-. Dat is namelijk het gemiddelde van de WOZ-waarden van de omliggende, goed vergelijkbare woningen.
15.2
De rechtbank merkt op dat de waarderingssystematiek van de Wet WOZ geen ruimte laat voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, op basis van indexering of op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering, van trends in de markt. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskosten en griffierecht
16.1
Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser in beginsel recht op vergoeding van proceskosten. Volgens de heffingsambtenaar heeft eiser geen recht op vergoeding van de proceskosten die hij heeft gemaakt voor de werkzaamheden die zijn verricht door zijn gemachtigde. De gemachtigde van eiser is volgens de heffingsambtenaar namelijk niet iemand die beroepsmatig rechtsbijstand verleend in WOZ-zaken.
16.2
De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de gemachtigde van eiser onvoldoende heeft laten blijken dat hij kennis van WOZ-zaken heeft. Van beroepsmatig verleende rechtsbijstand is volgens vaste rechtspraak sprake als het verlenen van rechtsbijstand door de rechtsbijstandverlener een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomen gerichte taakuitoefening. [3] Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht dat zijn werkzaamheden zijn gericht op Rijksbelastingen en dat hij nog niet zo lang juridische bijstand verleend in WOZ-zaken. Gelet op bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomen gerichte, taakuitoefening door deze gemachtigde. Voor een proceskostenveroordeling bestaat daarom geen aanleiding. Wel krijgt eiser het door hem betaalde griffierecht vergoed.
Immateriële schadevergoeding
17.1
Eiser heeft namens verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
17.2
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 21 maart 2023. De rechtbank constateert dat sinds de indiening van het bezwaarschrift de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) zeven maanden is overschreden.
17.3
Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 [4] heeft De Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [5] Eiser heeft enkel verzocht om een immateriële schadevergoeding. Eiser heeft hiervoor geen feiten gesteld op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. [6] De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. De heffingsambtenaar heeft in beroep wel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 bepalen op € 1.725.000,-. Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten. Eiser krijgt wel zijn griffierecht vergoed. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 1.725.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.