Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1164
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
2. In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 716.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
5. De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2025. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
6. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kap woning uit 1964. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 136 m². De woning beschikt over onder andere een vrijstaande garage van 25 m², een dakkapel en een overkapping van 29 m².
7. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 602.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 716.000,-.
8. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 13 februari 2020 voor € 569.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 18 december 2020 voor € 590.060,-;
- [adres 1] , verkocht op 24 april 2020 voor € 485.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 december 2022 voor € 645.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 17 maart 2021 voor € 585.000,-;
Omvang van het geding
11. De rechtbank stelt voorop dat deze uitspraak alleen over het belastingjaar 2023 gaat. Een oordeel over het belastingjaar 2022, waar eiser om heeft verzocht, kan in deze beroepsprocedure niet aan de orde komen.
Het oordeel van de rechtbank
12.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Goede procesorde
13.1
Eiser verzoekt om het verweerschrift van de heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten omdat het te laat is ingediend. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar tot uiterlijk 27 januari 2025 de tijd gegeven om een verweerschrift in te dienen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens het verweerschrift en de stukken pas op 5 juni 2025 ingediend bij de rechtbank. Dat levert volgens eiser strijd op met de goede procesorde.
13.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de stukken en het verweerschrift buiten de door de rechtbank gestelde termijn heeft ingediend. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn verplichtingen [1] en dat levert een schending op van artikel 8:31 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tegelijkertijd gaat de rechtbank niet mee met het verzoek van eiser om de stukken buiten beschouwing te laten omdat eiser voldoende tijd heeft gehad om zich voor te bereiden op de zitting, de stukken door te nemen en te reageren op die stukken. Daarmee is geen sprake van strijd met de goede procesorde.
Onderbouwing van de waarde en de taxatiematrix
14.1
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning onvoldoende heeft onderbouwd. Zo is er bijvoorbeeld niemand langs geweest bij de woning om te bekijken wat de toestand van de woning op de waardepeildatum was en gebruikt de heffingsambtenaar steeds andere gegevens om de waarde te onderbouwen. Daarnaast stelt eiser dat de omvang van de uitbouw niet juist is vastgesteld, de uitbouw is namelijk 8,5 m² en geen 20 m². Ten slotte voert eiser aan dat de voorzieningen en het onderhoud van de woning onterecht zijn gewaardeerd op ‘boven gemiddeld’. Eiser is namelijk nog niet klaar met verbouwen en omdat de woning zeer gedateerd was bij aankoop, is de woning met de aanpassingen slechts bewoonbaar gemaakt.
14.2
De heffingsambtenaar en de taxateur hebben ter zitting een toelichting gegeven op de taxatiematrix. Zo is toegelicht dat het eigen aankoopcijfer uit 2020 en de referentiewoning aan de [adres 2] slechts ter indicatie dienen en dat de onderbouwing van de waarde voornamelijk gebaseerd is op de overige referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn die referentiewoningen goed bruikbaar, omdat de woningen in dezelfde straat gelegen zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen allemaal in hetzelfde bouwjaar gebouwd en hebben een gelijke gebruiksoppervlakte. Ook wat betreft doelmatigheid en uitstraling zijn de woningen zeer goed vergelijkbaar met de woning. Ter zitting hebben de heffingsambtenaar en de taxateur ook toegelicht hoe tot de berekening van uitbouw van 20 m² is gekomen. Bij aankoop van de woning was er namelijk al sprake van een uitbouw van 9 m². Na de verbouwing door eiser is deze uitbouw vergroot tot een oppervlakte van 20 m². Die toelichting kan de rechtbank volgen en daarmee is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van een dubbele telling van gebruiksoppervlakte, zoals eiser stelt. Ten aanzien van de waardering van de voorzieningen en het onderhoud van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat wanneer uitgegaan wordt van de waardepeildatum 1 januari 2022 bij een huis dat in 2022 is verbouwd, er wordt gekeken naar de toestand van de woning op 1 januari 2023. [2] De aanpassingen die eiser aan zijn huis heeft gedaan zijn aanzienlijk. Zo zijn er zonnepanelen en een dakkapel geplaatst en is ook op luchtfoto’s te zien dat er gerenoveerd is. De heffingsambtenaar stelt dat er daarom geen twijfel kan zijn over dat de onderhoudstoestand, de uitstraling en de voorzieningen onjuist zijn gewaardeerd.
14.3
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de afwijkende toestandsdatum niet voldoende heeft toegelicht in de uitspraak op bezwaar en dat heeft de heffingsambtenaar ook erkend. Dat betekent dat er sprake is van een gebrek in de motivering. De rechtbank passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro omdat eiser niet in zijn belangen is geschaad. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit punt namelijk alsnog voldoende gemotiveerd. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis van art. 18 lid 3 van Pro de Wet WOZ terecht is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2023 en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning. Uit de overgelegde stukken van eiser blijkt namelijk dat eiser inderdaad flink heeft verbouwd, waaronder de badkamer, keuken en het toilet, en dat deze aanpassingen hebben plaatsgevonden voor 1 januari 2023. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat rekening is gehouden met het feit dat de zolder nog niet af is. Gelet op bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen en dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarden van woningen in de straat en het gelijkheidsbeginsel
15.1
Eiser voert ten slotte aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dat dat blijkt uit de stijging van de WOZ-waarde van de woning over de jaren tussen 2016 tot 2022 en uit de vergelijking met de WOZ-waarden woningen uit de straat. Die woningen zijn namelijk moderner en hebben een grotere uitbouw, maar hebben een lagere WOZ-waarde. Eiser doet hierbij een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
15.2
De rechtbank merkt op dat de waarderingssystematiek van de Wet WOZ geen ruimte laat voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met eerdere WOZ-waarden of WOZ-waarden van andere woningen. Dit is vaste rechtspraak. [3] De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare woningen en daaruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Volgens vaste rechtspraak voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel, moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. [4] Eiser moet dan tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Uit eisers’ standpunt blijkt al dat de woningen niet identiek zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Omdat er sprake is van een gebrek in de bezwaarfase en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.